「利回り」についての解説

堂下代表の一言

不動産投資を行う場合に利回りを基に物件を探すのですが、ネット社会になり多くのサイトに物件情報が山のようにあります。そのため物件を選別するのにも非常に労力がかかります。そうした中で「なるべくなら利回りが高い物件を・・・」という探し方をする方が非常に多いのですが、実はこれは間違いで、最も重要なのは「表面利回りとネット利回りの差」をしっかり把握することです。

• 表面利回り ＝ 年間収入÷物件価格×100
• ネット利回り＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100

たとえば、同じ物件価格で「表面利回り8％でネット利回り2％の物件」と「表面利回り7％でネット利回り3％の物件」であれば、あなたはどちらに投資しますか？もちろん後者であるはずです。しかしながら現在、売り出されている物件の多くが表面利回りに基づいた価格設定となっています。そのため表面利回りに目が行き物件を購入されてしまう方が多いのだと思います。

表面利回りとネット利回りの差が少ない物件とは、諸経費が安く済む物件ということです。 諸経費は、物件の築年数やエレベーター・駐車場などの付帯設備などにより大きく変わりますし、共用部の電気料、水道料金、修繕費、固定資産税、保険料金などでも大きな差がでます。さらに物件の地域制による空室率なども収益に大きな影響を与える要因です。要素を加味して収支想定を考えた上で不動産投資を行うことが重要です。

リビンマッチ編集部より

J-REITはわずかな資金で投資が始められるように、不動産を証券化しています。堂下代表が言うように、この証券化によって「流動性」が生まれ、活発的な不動産証券の流動はメリットにもデメリットにも繋がることは上記にあるとおりです。

また、J-REITは当然不動産運営における「賃料収入」が配当のベースになっているので、不動産の種別によっては景気の変動などに大きく影響されます。また地震などの自然災害もリスクの要因となることがあります。「投資」においてリスクというものは必ず存在しているものですが、J-REITの場合証券化されているとはいえ、投資対象はあくまでも「不動産」です。その点を意識して投資活動を進めましょう。