不動産投資コラム～賃貸借契約と物件の管理状態～

更新日：2022年11月28日

不動産投資を行う上で勉強している方も多いと思います。実際に体験することおぼえる近道ですが、多くの大家さんはそういきません。

そのため賃貸管理会社に任せきりになっているのが現実でしょう。ここでは賃貸経営に重要な入居者の方との賃貸借契約と物件の管理状態について説明します。

賃貸借契約書について

賃貸借契約書は入居について細かな取り決めが記載された書面ですが、実は賃貸経営におけるトラブルの多くがこの賃貸借契約書に起因します。

例えば、

「原状回復費用の取決について」
「諸設備の使用方法について」
「クリーニング費用について」
「家賃滞納が発生した場合について」

最初の段階で細かな点についてしっかりとした対応を行う事で入居後、退去時の問題も大幅に減らす事ができます。その他にも契約の段階で入居時のダメージをチェックする現況確認書、鍵預かり証、取扱説明書類等を備えておく事も重要です。

入居者の方に「そんなのは聞いていない」と開き直られない様に賃貸管理を依頼する会社さんの入居時の書面や対応方法必ず確認をして管理を依頼しましょう。

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物件の管理状態は

賃貸経営において物件の管理状態は非常に重要です。この状態が稼働リスクに大きく影響します。皆様は「割れ窓」理論を御存じでしょうか。これは外見上の無秩序な状態と実際の犯罪行為との間に因果関係が存在するという理論です。

これは、建物の窓ガラスが割れているにも係らず、そのままに放置をすると、その壊れた窓ガラスは、地域社会の管理や補修に注意を払われていないというメッセージを潜在的な犯罪者に伝える事となり犯罪が発生していくという理論です。一言で言うと「ほったらかし」状態が悪い影響を与えるという事です。

この理論は不動産運用においても当てはまる事だと思います。管理状態が悪い物件はエレベーター内の落書き、自転車放置、エントランスにチラシが散乱、タバコのポイ捨て、ゴミの散乱等が発生につながり、結果的にいずれまともな住民たちがその建物から転出し、新規の入居者が決まらないので、信用力が低い粗悪な入居者だけが残ります。

まともな方に潜在的に「この物件は住まない方がよい」という印象を与えてしまうのでしょう。

こうした物件は滞納が多かったりもします。管理会社に依頼をしていたのにも係らずこうした状況になっている物件も多く見受けられるので、管理会社の「言いなり」にならずに自身の考えを忠実に実行してくれる管理会社さんに依頼をすること不動産投資には重要です。

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