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マイナス金利による住宅ローン 変動と固定の違い

公開日: 2016年8月5日 |最終更新日: 2021年10月20日

日銀がマイナス金利政策を発表して、住宅ローンの金利もそれに連動するように軒並み下降しました。
今や変動金利は0.5%を切る金融機関も出てきています。

この時期に住宅ローンを組む人の中には、変動金利と固定金利、どちらの金利を選ぶか悩んでいるという人も多いのではないでしょうか。
まずは変動金利と固定金利、それぞれのメリットやデメリットについて確認しましょう。

変動金利の特徴やリスク

一般的に固定金利よりも変動金利のほうが金利が低いことから、マイナス金利時代の今は変動金利にすることで住宅ローンの返済負担を大きく減らすことができると言えます。
金利が低いというのは大きなメリットです。

しかし、金利の低さだけで変動金利を選ぶのは危険だと言ってもいいでしょう。
変動金利にはリスクがありますので、そのリスクもしっかりと把握しておかなければなりません。

変動金利は、年に2回金利の見直しが行われます。
金利の決まり方は複雑なのでここでは割愛しますが、市場の景気や日銀の政策に影響を受けて決定します。
もしも今後金利が上がった場合、利息が増えるため、返済総額も合わせて増えることになります。

しかし、一般的に多くの金融機関が「5年間は返済額が変わらない」「返済額は最大1.25倍までしか上がらない」というルールを設けています。
毎月の住宅ローン返済額が変わらないのに金利が上がった場合、返済額に占める利息の割合が増えることになります。
金利の上昇率によっては、返済額よりも利息の額のほうが大きくなることも考えられるのです。

これを「未払い利息のリスク」と呼びます。
変動金利を選ぶ場合は、このリスクについて押さえておく必要があります。

固定金利のメリット・デメリット

一方固定金利の場合は、一定期間金利が変わらないため、変動金利のようなリスクを考慮する必要がありません。
特に完済まで金利が変わらない長期固定金利の場合は、借り換えを検討しない限りは金利について心配する必要もなくなります。

固定金利のデメリットが生じるのは、住宅ローンの金利が下降した時です。
固定金利を含め、住宅ローン全体の金利が下がった場合は、相対的に見て高い金利で返済を続けることになります。

例えば、住宅ローンを契約した時には全体的な平均金利が2%だったとすれば、その中で1.5%の金利で住宅ローンを契約できていればお得に感じるでしょう。
しかし平均金利が1%だとすれば、1.5%の金利は高く感じます。

マイナス金利の中で変動金利と固定金利どちらを選ぶべき?

住宅金融支援機構によると、フラット35の最低金利は0.9%となっており、1%を切っています。
かつての変動金利と同じくらいの金利か、それよりも低い金利で長期固定金利が利用できるため、長期固定金利を選ぶ人も増えています。
現時点での金利に満足が行くのであれば、固定金利を選ぶメリットは大きいでしょう。

一方変動金利を選ぶ人の中には、早めに繰り上げ返済をして元金を減らしておきたいと考える人も多いようです。
繰り上げ返済すると、利息ではなく元金に充当されます。
そのため、できるだけ低い金利で住宅ローンを借り入れ、余剰資金を繰り上げ返済に充てて返済総額を効率良く減らしていこうと考えるのです。

マイナス金利の影響で固定金利も変動金利も金利が下がっていますが、変動金利・固定金利どちらのデメリットも把握して金利を選ぶことが大切です。

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