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アパート経営・マンション経営でキャッシュフローを実現するには
経営経験や経理経験のない方がアパート経営・マンション経営をスタートするにあたり、首をひねる問題が、現金（キャッシュ）の動きと所得の動きの違いではないでしょうか。
「利益率●％で所得計算もしっかりシミュレーションしたはずなのに、実際に手元にある現金と大きな差がある」「こんなはずじゃなかった…」そう思われる方も多いようです。
アパート経営・マンション経営は、単なる『不動産投資』ではなく『経営』でもあります。
そして、経営に重要なのは『キャッシュフロー』です。
どんなに黒字でもキャッシュフローがマイナスであれば、経営的に行き詰まり、ちょっとしたイレギュラーの発生で倒産する可能性があります。
逆を言えば、キャッシュフローがプラスであれば、帳簿上は赤字でも、経営自体は余裕をもって継続することが可能なのです。
今回は、キャッシュフローの重要性を考えます。
もくじ
キャッシュフローとは？なぜ重要視されるの？
キャッシュフローとは
文字通り『現金の流れ』であり、『入ってきた現金（収支）』と『出ていった現金（支出）』の差額を指します。
損益計算書と違い、現金収支を把握するのが目的のため、将来的に入る予定の利益や減価償却費などは、キャッシュフローの概念には含まれません。
計算式は『 キャッシュフロー ＝ 収入－経費－借入金返済－所得税－住民税 』です。
所得とは
税務上、『収入』から『経費』を引いたものを指します。
ここでいう経費には、借入金利子、減価償却費、租税公課（固定資産税、都市計画税や事業税）なども入りますが、借入金元本や所得税、住民税は入りません。
計算式は『 所得 ＝ 収入－経費 』です。
上記2つの計算式では、『経費』や『税金』に大きな違いが見られます。
それは目的が違うためです。
どちらも重要であることに変わりありませんが、所得計算は税金（所得税・住民税）を納めるためにあり、キャッシュフロー計算は、収支をシミュレーションして実際に手元に残る現金を確認するためにあるので、経営者にとってより重視すべきなのが、キャッシュフローであることは明確でしょう。
マイナスのキャッシュフローに陥る『落とし穴』
アパート経営・マンション経営において、キャッシュフローがマイナスに陥る事は、手元に現金がないということです。
今後の新たな投資計画を立てられないどころか、経営破たんに向かっている事を意味すると言っても過言ではありません。
では、マイナスのキャッシュフローはどのように発生するのでしょう。
ローン返済と所得税
アパート経営・マンション経営は、家賃収入を借入金返済にあてる仕組みを原則としているため、借入金返済を経費と考えがちですが、税務上経費となるのは返済分の利子だけです。
『返済した分だけ貴方のものとなりましたよ』というのが税務上の考え方ですので、キャッシュフロー計算と同じように、所得計算で借入金返済を『経費』だと勘違いしていると、高額な所得税に驚きます。
滞納家賃
実際に家賃が入ってこなくても、『未収金』として所得計算上は売上になってしまうのが、家賃滞納の問題です。
未収金（賃貸料の債権）は、キャッシュフローでは収入とみなしませんので、解決に注力すべき問題と言えます。
毎年かかる税金の算出が甘い
物件購入には、不動産取得税や印紙税、登録免許税などのさまざまな経費が発生しますが、税金を払うのは最初だけではありません。
固定資産税や都市計画税などは、軽減措置があっても意外に高額なものです。
また、納税のために所得計算をする訳ですから、所得計算で納税額が算出された後は、キャッシャフロー計算にその額を盛り込むことをくれぐれも忘れずにしましょう。
「だいたいこの位」などの甘い見積もりではなく、しっかりとシミュレーションする必要があります。
何点か挙げてみましたが、これらを甘く捉えて、手元に残った現金に手を付けてしまうと、キャッシュフローがマイナスに陥る可能性は非常に高いです。
初めてのアパート経営・マンション経営、特に1棟目でプラスとなったキャッシュフローは、まずは手を付けずに修繕費用などの積立に回し、余裕を持っておくことが安全策と言えるでしょう。
プラスのキャッシュフローを作り出す要素
一方、キャッシュフローをプラスにする要素もあります。
代表的なものが非現金項目である『減価償却費』です。
『減価償却費』とは、時間の経過と共に価値が下がる資産価値を、法定耐用年数に基づいて評価し、税額を決定させるための項目です。
所得計算上は支出として算入することができますが、実際の現金は減ってはいません。
実際には支出していないのに所得から引くのですから、所得税額を減額してくれる大きな要素という訳です。
計画性が大事
以上、キャッシュフローのプラスとマイナスの発生を見ると、良好なアパート経営・マンション経営には、『所得の最小化』と『キャッシュフローの最大化』を常に意識していくことが重要であることがわかります。
会計上黒字であっても、手元に現金がなければ、つまりキャッシュフローがプラスになっていなければ、アパート経営・マンション経営が成功しているとは言えないでしょう。
アパート経営・マンション経営には、家賃収入、借入金返済と金利、経費、税金を主体とした入念な計算やシミュレーションが欠かせません。
魅力的な物件が現れる前に、気になる物件でシミュレーションをして備えてみてはいかがでしょうか。
（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
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