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一括借り上げで発生する消費税の落とし穴とは
不動産投資は安定収入の確保が目的ですが、最大のリスクは空室で収入が減ることです。
収入が減っても、固定資産税や設備の維持コストは変わらずにかかるので、一括借り上げにより収入が確定すれば、リスクの軽減が可能です。
一括借り上げに消費税はかかるのか
平成2年に3%で導入された消費税は、平成9年に5%になり、平成26年には17年ぶりに8%にアップしました。
所得税や法人税は、利益が大きいほど税負担が大きいですが、消費税は誰にでも平等にかかるので、低所得者への負担が相対的に重いといわれています。
そのため、平成31年に10%への再増税が予定されていることに伴って、食料品をはじめとした生活必需品に対して、軽減税率の適用を求める声が上がっています。
しかし、実は平成2年に3%で消費税が導入された当初より、一部の取引は非課税とされています。
不動産に関連する取引では、土地の売買および賃貸借、住居の賃貸借は非課税で、オフィスや店舗、駐車場の賃貸借は課税対象です。
一括借り上げの場合でも、対象の物件が住居なら非課税、オフィスや店舗の場合は消費税が課税されます。
課税対象となるのはどのような場合か
先述した通り、一括借り上げが消費税の課税対象になる場合は、賃貸する物件が住居ではなく、オフィスや店舗、倉庫などとして利用される場合です。
用途が住居であれば消費税の課税対象ではないので、取引の相手方が個人か、会社かの違いではなく、実際に利用されている目的で決まります。
不動産の賃貸契約では、借りた後は自由に使用できるのではなく、用途を指定するのが一般的なので、契約によって消費税の納税の要否があらかじめ確認できます。
また、消費税は年間の課税売上が1千万円未満であれば、免税といって受け取った税金の納付が免除されることになっています。
戸別の契約では、入居状況によって課税売上1千万円を満たさない場合があっても、一括借り上げの場合は収入が安定して確保できるので、納税義務が免除されないことがあります。
一括借り上げの契約書内容での注意点とは
一括借り上げでは、長期の安定収入確保が目的なので、単年度ではなく、複数年度の契約にすることが少なくありません。
複数年度の契約の場合、契約期間中に消費税の税率が変更される可能性もあるので、契約上の賃料月額は、本体金額と税金の額を区分しておくと効果的です。
オフィスや店舗など課税対象となる取引の場合は、税込み金額だけを表示していると、税率改定時に賃料の増額がスムーズに行われない可能性があります。
本体金額を明記しておけば、税率改定によって消費税額が自動的に増加し、毎月の収入も確保することができます。
もしも、税率が上がったのに収入が変わらない場合、税務署に納めるべき税額が増えるため、手取りが減ってしまうので、契約締結の際に備えておくと安心です。
（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
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