リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
土地活用の種類はこれだけ知っておけば大丈夫！目的別に紹介
遊休地などの土地や相続した土地の所有者は、毎年かかる固定資産税などで悩まれている人も多いのではないでしょうか。
近年土地活用は多様化しています。アパート経営や駐車場経営など以外では、どのような土地活用の種類があるのでしょうか。
下記2つの項目に分けてそれぞれの特徴を紹介します。
- 収益性が高い土地活用
- リスクが少ない土地活用
もくじ
収益性が高い土地活用
土地活用を検討する上で、収益性は非常に重要です。
収益性の高い土地活用として下記6つが挙げられます。
- コインランドリー経営
- 駐車場経営
- 戸建て賃貸
- ビル経営
- アパート・マンション経営
- 老人ホームの経営
それぞれの土地活用に適している立地と必要な広さの目安をまとめました。
| 土地活用の種類 | 適している立地 | 必要な広さの目安（㎡） |
|---|---|---|
| コインランドリー経営 | ファミリー層の多い住宅地 | 45～ |
| 駐車場経営 | 駅付近や商業地 | 50～ |
| 戸建て賃貸 | 駅付近や住環境がいい街 | 100～ |
| ビル経営 | 都心部 | 150～ |
| アパート・マンション経営 | 通勤しやすい街 | 170～ |
| 老人ホームの経営 | 高齢者が多い街 | 600～ |
コインランドリー経営
コインランドリー経営は、初期費用が安く、維持にかかる手間が少ないので収益性が見込める土地活用のひとつです。
開業後は手間が少ないですが、ほったらかしにしないように注意しましょう。
清掃はもちろん、SNSやチラシなどでの宣伝活動も有効です。
一人当たりの単価は少ないのすが、人件費などもいらず、立地が良ければ素早く初期費用を回収できる可能性があります。
駐車場経営
駐車場経営は、以下のような特徴があるため、始めやすい点がメリットです。
- 初期投資や借入金額が少ない
- 他の土地活用に転用しやすい
- 準備期間が短い
立地さえよければ、狭小地や変形の土地でも十分収益は見込めます。特に駅付近や商業地では、車や人の出入りが多いため、需要が高いといえます。
需要の高い立地で、価格をこまめに見直しながら経営していくことで、収益性の高い土地活用です。
戸建て賃貸
戸建て賃貸は、少ない初期投資で始めることが可能で、狭小地での建築も可能な土地活用です。
最大のメリットは利回りの高さです。小額投資で始めることができ、入居者はファミリー層が多く、長期的に住むことが見込めます。また昨今のシェアハウスブームなども追い風になっています。
さらに、新型コロナウイルスの流行により住居に広さを求める人が増え、戸建て賃貸の需要が高まっているといえます。
しかし、デメリットとして、以下のような側面もあります。
- アパートやマンション経営と異なり、入居率が0％か100％のどちらかである
- 所有者の好みと入居者の好みが違う場合、入居者を見つけることが困難
ビル経営
都心部にある程度広い土地を所有している方は、ビル経営という選択肢もあります。
テナントから毎月賃料を得ることができ、大きな収益を見込むことができます。その反面、初期投資として多額の費用が必要です。
また、立地の調査やゼネコン業者との打ち合わせなど入念な準備が必要です。
土地活用に慣れていない方は、信頼できる業者を見つけてサポートしてもらう必要があります。
アパート・マンション経営
アパートやマンション経営は、特に都心部などで、賃貸住宅として需要が見込める土地活用です。
メリットとしては、以下のような点が挙げられます。
- 一室を自宅にも併用することができる
- 安定した収益性が見込める
- 税制上の優遇措置がある
一方で、初期投資が高く、空室が多くなると収益性低下のリスクなどがあります。
ターゲットニーズを絞り込むなど、事前の準備を怠ってはいけません。
老人ホームの経営
老人ホーム経営は、高齢化が進む日本では、今後さらに需要が見込める土地活用です。
老人ホームを経営するにあたり、高齢者が多く住んでいるエリアかどうかが非常に重要なポイントです。
ただ、広大な土地が必要なことや、ほかの土地活用に比べて建築条件（法律関係）やローンなど、クリアしなければいけない項目が多いです。そのため、計画から建物完成まで数年かかります。
リスクが少ない土地活用
土地活用が初めての方は、収益性よりも失敗するリスクの方が気になるかもしれません。リスクの少ない土地活用として下記3つを紹介します。
- 売却
- 定期借地
- トランクルーム経営
| 土地活用の種類 | 適している立地 | 必要な広さの目安（㎡） |
|---|---|---|
| 売却 | 駅付近や住宅地 | – |
| 定期借地 | 駅付近や住宅地 | – |
| トランクルーム経営 | 共同住宅地や小規模会社が多いエリア | 30～ |
売却
最も簡単な方法は、所有している土地を売却してしまうことです。
保有していることによって毎年固定資産税と都市計画税がかかります。売ってしまえば毎年の税金や土地の維持にかかる費用などを考える必要がありません。
しかし、売却するために不動産会社と契約をしたとしても、必ず売却できるという保証はありません。土地が地方や郊外にあり、買い手の需要が見込めず、売却が困難な場合があります。
その場合は複数の会社に相談したり、地域に強い不動産に売却のサポートをしてもらうとよいでしょう。
定期借地
定期借地とは、土地を期間限定で貸すことです。対して普通借地とは、契約期間はありますが、更新することで半永久的に貸すことができる契約方法です。普通借地にしてしまうと、借主が有利となり、土地の返却がいつになるか分かりません。
定期借地として期間を決めて貸すことで、期間満了後に土地が返ってきます。
初期投資が必要なく、土地を貸すだけで毎月「地代収入」を得ます。リスクはほとんどありませんが、その分収益性は高くありません。
トランクルーム経営
トランクルーム経営の特徴は、土地の日当たりや形状が収益にさほど影響しないことです。
多額の初期投資も必要としないのでリスクの少ない土地活用のひとつです。
しかし、単価は高くないので大きな収益は見込めません。
新型コロナウイルスの影響によって、ホテルの1室やカラオケの１室がテレワークの場所になるなど居室の使用目的も多様化しました。
今後、トランクルームも利用方法が多様化し、さらなる需要が見込めるかもしれません。
特殊な土地活用の手法
ここまで紹介したような土地活用は、一般的に、所有している余った土地に土地活用事業者の提案によって、土地所有者がローンを組み、建物を建築します。そして現状よりも有効に活用することを目的とします。
ここでは、上記とは別に少し特殊な下記3つの土地活用の手法について紹介します。
興味があればぜひ業者へ問い合わせしてみてください。
- 建設協力金方式
- 土地信託
- 等価交換
| 土地活用の種類 | 有利となる土地の条件 | 必要な広さの目安（㎡） |
|---|---|---|
| 建設協力金方式 | 商業地域 | 200～ |
| 土地信託 | （利用方法による） | 300～ |
| 等価交換 | 環境や交通面などが良く、好立地 | 300～ |
建設協力金方式
建設協力金方式であれば、資金がなくても土地活用ができます。
建設協力金方式とは、テナントが土地の所有者に対して建設費を建設協力金として融資し、土地の所有者はこの融資をもとに建物を建設します。その後、建物をテナントに賃貸します。
建設協力金は、銀行からの融資ではないので、銀行の融資審査は不要です。土地所有者は家賃の中から、建設協力金を返済していきます。
土地信託
土地信託とは、土地をプロに預けて、収益を上げてもらう土地活用です。
どのような土地でも預けられるわけではなく、業者が「この土地は収益があがる」と判断できなければ、土地信託はできません。
預かってもらったからといって、当然絶対に儲かるという保証はありません。そのため、赤字になった場合は損失額を負担する必要があります。
土地信託では運用するパートナー選びが非常に重要です。
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等価交換
等価交換とは、土地をデベロッパーに譲渡し、その土地上に建物を建ててもらう方法です。
その後、土地の価値に応じて、建物の所有権を得ます。
つまり、デベロッパーは土地所有者から土地を頂いた分、その土地に建築した建物の所有権を一部あげるといった「等価交換」を行います。
多くはない土地活用ですが、初期投資なしで商業施設などの所有権を得ることができます。
（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
リビンマッチコラムを制作・執筆・編集を行う、リビン・テクノロジーズ株式会社の編集チームです。
難しくてわかりにくい不動産を、誰にでもわかりやすくお伝えするコラムを制作しています。
