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アパート経営・マンション経営の家賃収入で生活するには

公開日: 2016年4月12日 |最終更新日: 2022年5月30日
アパート経営・マンション経営の家賃収入で生活するには

「老後にまとまった資金を確保したい」「老後の年金を補填できる収入を得たい」「所有している土地の有効活用、節税・相続対策」など

アパート経営・マンション経営を始める目的は人それぞれですが、比較的若い世代の中には、「家賃収入のみで生活したい」「サラリーマン生活から脱出したい」という目的の方も多いのではないでしょうか。

よく、「アーリーリタイアメント」などとも呼ばれ、多くの書籍やブログも見かけますね。
今回は、そんなアパート経営・マンション経営1本で生活していくための方法や注意点を検証します。

家賃収入のみで生活するには

まずは、一般的なオーナーの収入を考えてみます。

物件情報に多く見られるタイプのアパートで、家賃5万円、8室のアパートの場合、年間の家賃収入が480万円となります。
ここから借入金返済と経費、税金を差し引くと、いくら残るでしょうか。

借入金返済額によって大きく左右されるものの、この1棟だけで「家賃収入だけで生活できる!」とは誰も思わないはずです。

空室リスクや突発的な修繕費発生があれば、オーナーに入ってくる収入(手取り)はさらに下がる可能性も十分にあります。
では、この収入を増やすにはどうすれば良いのでしょう。

所有棟数を増やす

例外もありますが、1棟の所有物件で生活を支えるだけのプラスを出すことは難しいため、所有棟数を増やしていくことはミッションとなります。
加速度的に収入を増やしていきたいのであれば、「1棟目で得た利益を2棟目の購入資金に回す」というのが不動産投資としてポピュラーな考え方です。
もちろん、1棟目の利益を繰り上げ返済に回す、突発的修繕費用として置いておくこともできますが、「アーリーリタイア」を目指すには、スピード感に欠ける方法です。

2棟目購入(及び複数棟購入)の優先には、リスクの分散というメリットもあります。
一方の物件の空室リスクが許容範囲を超えた場合でも、もう一方(及び複数)の投資物件の利益がそれをカバーできれば、慌てることなく、空室対策を講じることができます。
離れたエリアに複数所有していれば、災害リスクの軽減にも有効です。

キャッシュフローの重視

これはアパート経営・マンション経営全般に言えることですが、より早く手元に残る収入を増やすには、キャッシュフローを意識することが重要です。

老後にまとまった資産を得ることが目的であれば、現時点での収入(手取り)の必要性は低いですが、現時点もしくは早い段階での収入増を重視するのであれば、「借入金をどんどん返済する」のではなく、「キャッシュフローを厚くする」ことが優先となります。

これは長期返済を選択し、借入金の返済額を低くすることで現実性が高まり、結果的には所有棟数を増やす機会を得ることにつながります。

こちらも合わせてご参照ください。

物件価格の重視

所有棟数を増やすことだけでなく、購入と同時に、売却することも想定できることが理想です。
社会の動きを見据え、相場観を持ち、「今、この物件を売却すれば●●円の利益が見込め、より利益の見込める物件の購入資金が手に入る」といった具合です。

1棟目で利益を出す

実際に所有棟数を増やすにも、キャッシュフローや物件価格を意識した行動をとるのにも、共通して重要なことが「1棟目の安定した利益」です。
ここで利益が上がり、かつ安定性を持たなければ、次の融資の審査を突破できません。

有り余る資産で不動産投資をする場合は別として、今回は「アパート経営・マンション経営で生活することを目的」としていますから、当然、融資が必要です。
そのためにも、1棟目の物件は慎重に、収支計算などの十分なシミュレーションをして購入することが、最大のミッションだと言えます。

以上、収入増の方策を考えてみましたが、これらに不安材料がないわけではありません。

所有棟数を増やすということは、借入金の増大を意味します。
日本では、目的はさておき、借金自体がネガティブに捉えられやすいため、家族など、周囲から反対される可能性がありますし、自分自身も肩の荷が重いと感じるかもしれません。

会社員としての収入で生計を立てている場合は、物件管理や今後の購入・売却を考えるために時間を割くことができないという悩みも発生するでしょう。

アパート経営・マンション経営のみで生活するという考え方には、不動産市場全体が縮小するなどのリスク概念が外されていますから、バブル崩壊のような出来事があったら…という不安を抱える方もいます。

ですが、そのために専門家の存在があるのです。

不動産投資は、さまざまなプロがいて、初めて成り立っています。
1棟目が安定した収益物件になるためには、自分自身に知識をつけることが重要ですが、それは信頼できる不動産仲介会社や、安心して任せられる管理会社、自分のライフプランに合った節税対策を提案してくれる税理士などを見極めるための知識です。

自分の不動産投資に対する高い意識や強い思いが伝われば、相手もそれに応じた動きをしてくれるものです。
優良物件も見つけやすくなりますし、管理についても何を望んでいるかが伝わりやすくなり、入居率に跳ね返ってきます。

具体的なライフプランを伝えることができれば、相手もベストなタイミングの節税対策や売却を提案しやすくなります。
そして、1棟目の物件が安定した利益を上げることができれば、金融機関も次の融資に対して良い条件を出すことができるようになりますし、不動産以外の分散投資に対しても、良い提案が受けられるようになります。

このように、全てが上手く回るわけではないしにても、リスクに対する不安を軽減するためには、心強いパートナーを得ることが第一の秘策でしょう。

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決断をするタイミングは

家賃収入で生活するための収入増の方法として、最初の1棟を安定した収益物件にして、所有物件を増やしていくことを挙げてみましたが、どの程度の収入があれば、「家賃収入で生活をする」ことへの決断をすることができるのでしょうか。

よく、「何棟所有すればアーリーリタイアメントできますか?」という質問がネット上に流れますが、物件の収益性により全く違ってきてしまうため、何棟という回答には現実感がありません。
また、「サラリーマン年収と同じ額の収入ができた」ことをきっかけに退職される方もいるようですが、リスキーな選択のように思えます。

会社員(給与をもらう立場)の場合は、少なくとも、現在の収入より家賃収入(手取り)がある程度上回るようでないと、決断するタイミングとは言えません。
その理由の一つは、給与所得者の優遇面にあります。

給与所得者には、会社員の必要経費とも言われる「給与所得控除」があります。
所得税を算出するための計算に、年収から一定額を控除するというものですが、これは、年収500万円の場合『500万円×20%+54万円=154万円』が、課税対象から外してもらえるということです。
(参考:国税庁HP https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/koho/kurashi/html/02_1.htm)

社会保険も注意する必要があります。
会社員が加入する社会保険(健康保険・年金保険・雇用保険)は、会社と会社員が合同で保険料を負担していますが、会社員を辞めると、この負担(健康保険・年金保険)が全て自分にかかってきます。

給与所得者の優遇面が消滅する以外にも、安定企業と言われるような勤務先の場合は、その企業の信用性によって融資が可能だった金融機関とは縁がなくなります。

このような点を念頭に置くと、決断のタイミングを計るには、具体的な生活資金の算出が必要となることがわかります。
現在の生活が実際にいくらで成り立っているのか、将来設計としてどんな出費が考えられるのかを明確にすれば、「家賃収入で生活する」ための収入ラインが見えてくるはずです。

アパート経営・マンション経営は長期計画で行う不動産投資です。
アーリーリタイアメントを狙うにしても、それが必須であることに変わりはありません。

そして、長期計画であるからこそ、「目的」を見失いがちであることも最後に付け加えたいと思います。
稀に、「もっと棟数を増やそう」「もっと収入を増やそう」と、アパート経営・マンション経営そのものが目的にすり替わってしまっている方がいるようです。

もちろん、それが真の目的に変わったのであればそれも良しですが、最初の目的は「アパート経営・マンション経営の家賃収入で生活する」だったはず。
なぜ家賃収入で生活したいのかを突き詰めると、「どんな生活がしたいのか?」という問いが生まれます。
「どんな生活がしたいのか?」という問いの答えは、人それぞれです。

理想の生活を具体的に書き出してみて、それをさらに数字化すると、「家賃収入で生活する」ための経営方針が見えてくるかもしれません。

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