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リビンマッチコラム

外国人や非居住者が不動産売却するには?

Release:2021年9月13日
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外国人や海外赴任が長く海外に住んでいる人が、日本に所有している不動産を売却したいと考えている場合は一般的な不動産売却と税制が異なるため注意が必要です。
ここでは非居住者が不動産売却をするためにはどうすればいいのか、税制の仕組みから売却方法などについて詳しくご紹介していきます。

非居住者は不動産売却するのに源泉徴収が必要になるかも?

一般的な不動産売却と、外国人の方のような非居住者の方が行う不動産売却で注意しなければいけないのは税制の違いです。この違いは端的にいうと非居住者が売主の不動産売却では、源泉徴収が必要になるケースがあることです。これは国税庁によって規定が細かく定められており、知らずに不動産売却をすすめてしまった場合はのちに多額の納付を命令された事例もあります。まずは非居住者の源泉徴収について見ていきましょう。

なぜ非居住者だけ源泉徴収が必要になるのか

まずどんな人が非居住者と定義され、源泉徴収しなければいけない売主の対象となるのでしょうか。国税庁によると以下のように非居住者は定義されています。

居住者と非居住者の区分
我が国の所得税法では、「居住者」とは、国内に「住所」を有し、又は、現在まで引き続き1年以上「居所」を有する個人をいい、「居住者」以外の個人を「非居住者」と規定しています。
 「住所」は、「個人の生活の本拠」をいい、「生活の本拠」かどうかは「客観的事実によって判定する」ことになります。
 したがって、「住所」は、その人の生活の中心がどこかで判定されます。
 なお、一定の場合には、その人の住所がどこにあるかを判定するため、職業などを基に「住所の推定」を行うことになります。詳しくは「別紙 住所の推定」を参照してください。
 「居所」は、「その人の生活の本拠ではないが、その人が現実に居住している場所」とされています。
 法人については、本店又は主たる事務所の所在地により内国法人又は外国法人の判定が行われますが、その判定に当たっては、登記や定款等の定めなどによることになります(これを一般に「本店所在地主義」といいます。)。 引用元:No.2875 居住者と非居住者の区分|国税庁

要約すると日本国内に住所がなく直近一年以上日本国内に居住がない人を指します。
また源泉徴収はあらかじめ所得税を差し引くことを言います。
つまり非居住者に源泉徴収を課す理由としては、非居住者が税金を納めずに不動産売却をしてしまった場合、税金を納めるのが難しいためあらかじめ売買成立時に税金を差し引くことであり、これによって日本国内における所得の申告漏れを防ぐ目的があります。

非居住者の不動産売却で源泉徴収が不要なケース

非居住者が売主の不動産売却であっても以下のケースでは源泉徴収が不要になります。
①買主が個人であり、買った不動産を 自分の居住用または親族のための居住用で利用する。
②売買成約価格が1億円以下である。
上記であげた2つのケースの場合は売主が非居住者でも源泉徴収は不要になります。
ご自身が源泉徴収される売主となるかどうかはまず、非居住者に該当するか、該当したとしても上記2つのケースに当てはまるかどうかをみて不動産売却を行ってください。

源泉徴収の税率

現在、非居住者が不動産売却するときの源泉徴収税率は10.21%です。
つまり非居住者の売主は成約価格の89.79%を受領し、買主が10.21%の代金を税務署に納付しに行かなければいけません。
中途半端に感じるこの税率は所得税(10%)+復興特別所得税(0.21%)によって定められています。

ほかにかかる税金は?

不動産売却をするには譲渡所得税、印紙税、登録免許税の3つがかかり非居住者であろうとなかろうと関係がありません。特別な税率が用意されているわけでもないので、一般的な不動産売却と同様の計算方法で税が課せられます。
また非居住者であっても3,000万円特別控除などの特例も同様に受けることが出来ます。
違う点としては非居住者は日本に住所がないのでいくら譲渡所得税が発生しても住民税はかかりません。

非居住者の方は税制が異なるので資金計画にも注意が必要です。不動産会社に相談してみましょう。

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非居住者が不動産売却をする方法

非居住者が不動産売却を行うといっても基本的な流れは一般的な不動産売却と同じです。ただ非居住者が用意しなければいけない書類は少し異なります。また源泉徴収される場合は、確定申告をし還付を受けることができます。それぞれの違いについて見ていきましょう。

非居住者が不動産売却に必要な書類一覧

非居住者が不動産売却をする際に必要となる書類は下記の通りです。

  • 在留証明書
  • サイン証明書
  • 売買契約委任状
  • 身分証明証
  • 権利証、登記識別情報
  • 固定資産税、都市計画税の納税通知書
  • 評価額証明書

この中で在留証明書とサイン証明書は日本大使館や総領事館で所得できます。
売買契約委任状はご自身が海外にいてどうしても契約時に日本にいることが出来ない場合は代理人を立てるのに必要となります。

確定申告のやり方

源泉徴収された場合は確定申告を行うことで還付を受けることができます。しかし確定申告ができる期間は2/16~3/15の一か月間と決まっており非居住者には難しい人もいると思います。
そういった方は納税管理人を決め、代わりに確定申告を行います。納税管理人の選定には届出書を税務署に届ける必要があるので早めの準備が必要になります。

非居住者でも不動産売却は出来ます。信頼のできる不動産会社を見つけましょう。

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