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親子間の不動産売買はローンが組めない?適正価格や注意点を解説

公開日: 2021年10月29日 |最終更新日: 2021年12月8日

親子間で不動産を売買する場合、登記費用等の諸費用はかかるものの、贈与税や相続税などの支払いを回避できます。

しかし、親子間で不動産を売買する場合、ローンが通りにくいというデメリットがあります。

親子間で売買する場合のローンについて、注意点や手続きの方法を解説します。

ローンが組めなくなる可能性がある

親子間の不動産売買は、金融機関からの融資が受けられないケースが多いです。

住宅ローンの審査に通らなかったり、親子間の不動産売買に関する住宅ローンを取り扱っていない金融機関もあります。

また、税務上の控除や特例を受けられないケースもあります。

必要な知識と情報をしっかり得てから、親子間の不動産売買を検討しましょう。

住宅ローン以外の用途に使われる可能性がある

金融機関の住宅ローンは、親子間の不動産売買に厳しい審査を課します。

親子や親類間では、その密な関係を利用して、金利の安い住宅ローンを他の事業の資金など、別の目的で使用されることを疑うからです。

金融機関側では、実際に融資したお金が何に使われているか調べることは困難です。そのため、リスクが高いことは避ける傾向があります。

すでに売り手のローンを融資している場合、親子関係にある買い手にも住宅ローンを提供するのは、金融機関からすると認めにくいです。

メガバンクでなく地方銀行の方がローンが通りやすい

親子間の不動産売買で住宅ローンを組みたい場合、メガバンクではなく地方銀行を選択したほうが審査を通過する可能性が高いです。

メガバンクと地方銀行の最大の違いは、営業範囲の規模です。メガバンクの営業範囲は、国内だけではなく世界に及びます。一方、地方銀行は地域に密着し、ローカルな情報や業者との関係が緊密です。

親子間の不動産売買は、融資を受けやすい地方銀行を選ぶことをおすすめします。 

実績のある仲介業者を入れる

親子間の不動産売買は、業者を入れずに個人間で処理することも可能です。

しかし、一般的な売買と比べてデメリットも多いです。

以下のようなことに注意しなければ、トラブルに発展するおそれがあります。

  • 売却価格の設定
  • 不動産の査定
  • 税務に関する控除や特例
  • 提出書類
  • 売買の手続きや登記
  • 税務関連

売買のノウハウをよく知り、実績のある仲介業者に依頼をするのがおすすめです。

仲介業者の選び方についての詳細は下記コラムを参考にしてみてください

不動産売却での仲介業者の選び方 不動産会社はどこがいい?

親子間で不動産売買をする際の適正価格

親子間の売買は、適正な売買価格を設定するのが最重要ポイントです。

金額の設定自体は自由

親子間の不動産取引については、売買、贈与、相続が考えられます。

売買をする場合には、価格自体は自由に設定できます。買い手が親族であれば、売り手は安く売ってあげたいという心情が働きます。

これが適正価格でない場合に、トラブルを引き起こす可能性があります。

適正価格を設定するには、不動産業者や鑑定士、税理士から評価してもらう方法があります。しかし、業者に依頼するには、報酬を支払う必要があります。

そのため、さまざまな資料をもとに、売買価格を決めることがベストと言えます。

安すぎると贈与とみなされる

売り手側の安く売りたいという心情によって、通常ではあり得ないほど安い価格で売った場合、「みなし贈与」と判断されかねません。

「みなし贈与」とは、贈与とみなすという意味です。売り手本人の意思にかかわらず、贈与とみなされ、贈与税が付加されます。

たとえば5,000万円が適正価格である一戸建てを、子供のために3,000万円で売るとします。この場合、差額の2,000万円に贈与税がかかってしまう可能性があります。

時価価格がいくらになるのか、不動産の固定資産評価証明書や国税庁の路線価など、さまざまな資料を参考にして、売買価格を決定することが非常に重要です。

相場価格の80%以上が理想

みなし贈与とみなされる明確な判断基準が定められているわけではありません。

みなし贈与については、相続税法第7条で、著しく低価格で譲渡した場合に、贈与とみなすと定められています。

参考:国税庁「相続税法第7条及び第9条の適用範囲に関する一考察

過去の判例から、著しく安い価格の目安とされているのが、相場価格の80%です。

個々の状況が異なることから明言はできませんが、相場価格の80%を下回れば、みなし贈与と判断される可能性が高いと言えます。

そのため、価格を決定する際には、相場価格の80%以上であることが理想です。 

親子間で不動産を売買する際の手続き

親子間で不動産を売買を成功させるためには、以下のポイントを押さえましょう。

  • 必ず売買契約書を作成する
  • あらかじめ他の相続人と相談する

特に注意しなければならないのは、税務に関わる事柄です。売るとき、買うとき、買った後、それぞれに税金がかかります。事前に準備して、手続きが必要です。

親子間の不動産売買についての手続き方法を解説します。

自分で手続きする

親子間の不動産売買は、不動産のことを両者がよく知っているのであれば、業者に依頼せず、自分で手続きすることもできます。

ただ、手続きには時間がかかるため、2~3カ月を要することもあります。そのため、以下の各工程について、しっかりと計画を立てて準備することが大切です。

  1. 不動産についての正確な把握
  2. 適正価格の設定
  3. 売却条件の決定
  4. 契約締結の決済
  5. 引き渡し
  6. 売買成立後の所有の名義変更

法務局で登記簿謄本を取得し、土地や建物の個数、私道など、対象不動産の詳細をもれなく把握することがポイントです。

その中でも特に、以下について確認しておきましょう。

  • 名義変更
  • 抵当権抹消
  • 差し押さえの有無
  • 相場価格

親子間では油断しがちですが、契約書を交わし、領収書を作成することも忘れてはいけません。

不動産会社に依頼する

細かく煩雑な手続きを不動産会社に依頼する方法もあります。プロとして必要な手続きを怠ることなく、スムーズに売却活動を行ってくれるメリットがあります。

しかし、大きなデメリットは、仲介手数料ががかかることです。仲介手数料には上限が決まっています。一般的な上限額の計算式は下記のとおりです。

仲介手数料=売買価格×3%+6万円

仲介手数料についての詳細は下記コラムを参考にしてみてください。

不動産売却の仲介手数料はいくら?仲介手数料無料の場合とその理由は?

たとえば、売買価格を1,000万円とすれば、仲買介手数料は36万円が上限です。仲介手数料を上限額支払う場合、売り手と買い手である親子合わせて72万円かかります。

さらに、登記関係で司法書士の報酬として10万~15万円の支払いも追加されます。

後々のトラブル防止のためには、個人間で売買契約を結ばず、第三者の仲介会社を間に挟むことをおすすめします。

しかし本来、不動産会社の仲介業としてのメイン業務は、買い手を探すことです。親子間売買であれば、不動産会社は買い手を探す必要はありません。

上記の仲介手数料はあくまで上限のため、仲介手数料の値引きを不動産会社に打診してもいいかもしれません。メリットとデメリットを考慮した上で、不動産会社に仲介を依頼するかどうか決めましょう。

司法書士に依頼する 

司法書士に依頼するサポートは、主に登記に関する手続きです。

契約の際、契約書記載や売買代金の支払いについて、司書法書士が確認を行います。

また、登記申請については、書類の作成や登記申請の手数料支払い、添付書類の確認などが、誤りなく確実に遂行されるよう、司法書士がサポートします。

専門的な事項については、専門家の力を借りて失敗のないよう売買を進めることが大切です。

不動産会社に査定依頼するなら一括査定サイトを利用しましょう

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