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2022年の生産緑地法で地価は暴落?土地は今売るべきなのか?

公開日: 2021年12月23日 |最終更新日: 2022年1月5日

2022年に生産緑地の一斉解除で地価が暴落する可能性があることをご存じでしょうか。

本記事では、2022年の生産緑地問題についてお伝えするとともに、いつ土地を売却すべきなのかなどを紹介していきます。

2022年に解除される生産緑地法とは

2022年は生産緑地法により制定された生産緑地が一気に解除される年として、かねてより注目されていました。
まずは、そもそも生産緑地法とはどのようなものなのか、見ていきましょう。

指定を受けることで税制優遇を受けられる制度

生産緑地法とは、簡単にいえば、生産緑地として指定を受けることで税制優遇を受けられる制度です。
具体的には、相続税の納税猶予や固定資産税の優遇を受けることができます。

相続税については、広大な農地を持っている場合、その土地を子供に相続させると莫大な相続税が課税される可能性がありますが、生産緑地に指定されていれば、相続税の納税猶予を受けることが可能です。

また、固定資産税については、農地は納税額が低く抑えられる一方、市街化区域内など、エリアによっては宅地並みに課されてしまいます。
この点、生産緑地の指定を受けることで、農地評価を受けられるようになっています。

下記は税制の優遇について簡単にまとめた表です。

生産緑地法による税制の優遇
  生産緑地以外 特定生産緑地
相続税の納税猶予 納税猶予なし 納税猶予あり
固定資産税の課税
  • 宅地並みの評価
  • 宅地並みの課税
  • 農地評価
  • 農地課税

詳細は国土交通省の「特定生産緑地指定の手引き」を確認してみてください。

30年の営農義務がある

生産緑地に指定されている土地の所有者に対しては、30年の営農義務が課されます。

相続税の納税猶予はあくまでも「猶予」です。仮に途中で営農義務を放棄した場合は、納税猶予の適用がされません。また相続時までさかのぼって相続税が課税され、さらに猶予期間に応じた利子税まで課されてしまいます。

1992年に一斉に指定された生産緑地

生産緑地は1992年に全体の8割が指定されていることが分かります。

(国土交通省 特定生産緑地指定の手引き

このため、30年の営農義務が終える2022年が問題となる可能性があるのです。

営農義務期間中は、農地として管理する必要があること以外に、土地に手を加えることができないほか、売却などもできません。

また、生産緑地の指定解除をされることで、固定資産税の軽減措置を受けることができません。農地を保有する負担が重くなるため、手放す人が増えることが懸念されています。

なお、生産緑地指定解除後は、所有者は市町村に対して買取の申し出ができます。買取方法は各市町村によって異なるので、該当する市区町村に問い合わせしてみてください。

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解除後は地価が高騰し宅地が増える?

生産緑地指定解除後の動向がどうなるのか、見てみましょう。

農地が宅地化される?

生産緑地の指定がされる地域は、市街地の近くであることが多いです。

そもそも、宅地並みに課される固定資産税の軽減を受けるために、生産緑地の指定を受けたいと考えている人が多いです。
こうしたエリアで農地が売りに出されると、農地は宅地化されることが予想されます。

農地を農地として購入できるのは農家だけです。
一般の人が購入するには、農業委員会などの許可を受けて農地転用(農地を宅地にすること)する必要があります。

もちろん、農地として売買されるケースもあるでしょうが、対象を農家だけに絞ると買い手がなかなか見つからないことが考えられるでしょう。
こうしたことから、生産緑地指定解除後の農地は、多くが宅地に転用されると考えられます。

宅地が増えると地価が暴落する?

生産緑地の一斉指定解除により宅地が増えると、地価が暴落する可能性があります。

不動産の価格は、基本的に需要と供給のバランスで決まります。

たとえば、1,000万円で売りたいと思っている売主に対して、買主が1,000万円でも買う価値があると思ったときに取引が成立します。

一方、1,000万円で売られている土地が2つ以上あり、買主が1人しかいなかった場合はどうでしょう。
買主は少しでも土地を安く買いたいと思うものです。
この場合、2人以上いる売主に対して、900万円など少しでも安い価格を付けた人から買いたいと思うはずです。

こうしたことが続くことで、地価の暴落につながるおそれがあります。

地価の暴落はどのエリアまで広がる?

生産緑地の指定がされているのは、東京23区や首都圏、近畿圏、中部圏内の政令指定都市など一部のエリアだけです。仮に地価の暴落は、まずはこれらのエリアを中心に起こるでしょう。

一方、ほかのエリアはまったく影響がないかといえば、そうともいえません。
ほかのエリアで購入を検討していた方も、指定解除のあった土地を安く購入できるのであれば、購入先を変える可能性があります。

一番影響が大きいのは生産緑地のあるエリア周辺だといえますが、そのほかの地域についても影響がでる可能性があります。

土地の売却タイミングはいつがいい?

2022年の生産緑地問題について解説しましたが、それでは、土地の売却タイミングはいつがいいのでしょうか。

価格暴落は必ず起こるわけではない

まず、2022年の生産緑地問題について、必ず、価格暴落が起こるわけではない、ということを押さえておきましょう。
2022年の生産緑地問題については政府もかねてより問題視しており、希望者に対しては、指定期間の延長を行うなどの手を打っています。

結果として、2022年になっても、一斉指定解除を要因とした価格の暴落は起こらない可能性はあります。

直近で売却を検討しているのであれば今が売り時

一方で、本記事でお伝えした内容が実際に起こり、価格暴落につながる可能性もあります。
このため、特に直近で売却を検討されている方は、今、売却を検討したほうがよいといえるでしょう。

不動産の価格は、数年前から上昇傾向にありますが、今後もその傾向が続くとは限りません。
一部、現在の不動産価格はバブル状態にあるという人もいるほどで、何らかのことがきっかけで不動産価格が暴落してしまう可能性は十分考えられます。

不動産売却時には一括査定サイトを利用しよう

不動産を売却する際には、複数の不動産会社に査定依頼をすることをおすすめします。
これは、不動産会社によって、得意とする不動産の種別が異なっていたり、不動産会社によっては不当に高い査定価格を出したりすることもあるからです。

不動産会社の中には、媒介契約を結ぶ目的で、相場より高い査定額を提示する会社があります。

もちろん、根拠があるのであればよいのですが、特に理由もなく相場より高い価格で売りに出しても、買い手が現れることはありません。
結果として、売り出し後に値下げを繰り返すことになり、無駄に長い期間がかかったり、最終的に相場より安い価格での売却になったりすることがあります。

こうしたことを避けるためにも、複数の不動産会社に査定結果を聞き、納得できる不動産会社に売却を依頼することがおすすめです。

この点、一括査定サイトを利用すると、物件情報を入力するだけで、売却物件に適した不動産会社を複数社紹介を受けることが可能です。

不動産売却を検討しているのであれば、まずは一括査定サイトを利用することをおすすめします。

不動産の価格変動が起きる前に売却活動を進めましょう

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