東証上場 リビン・テクノロジーズ株式会社(東証グロース上場)
が運営するサービスです  証券コード:4445
open
close

根抵当権付きの不動産相続は厄介?抹消しないと売却はできない

公開日: 2022年1月25日 |最終更新日: 2022年3月16日
根抵当権付きの不動産相続は厄介?抹消しないと売却はできない

根抵当権ねていとうけん設定者が死亡しその不動産を相続する場合、根抵当権がそのまま設定されている可能性があります。根抵当権が設定されたままでは、不動産の売却は難しいです。

根抵当権を抹消する場合と引き続き利用する場合はそれぞれどのような手続きが必要なのでしょうか。

この記事では、根抵当権付き不動産を相続したときの対処方法を分かりやすく解説します。

根抵当権付きの不動産を相続したときの対処法

そもそも根抵当権とは何なのか、また根抵当権付きの不動産を相続したときは、どのように対処すればよいのでしょうか。
それぞれについて詳しく紹介します。

根抵当権とは

根抵当権とは、借り入れできる金額の条件を定めて上限内であれば何度でも借り入れや返済ができる仕組みのことです。

たとえば、担保物件の価値が5,000万円と判断されたとします。
根抵当権では、この5,000万円を超えない限り何度も抵当権者から借り入れができます。融資を受ける都度、金融機関から審査を受ける手間が省け、容易に借り入れができるのが特徴です。

根抵当権と似たような言葉に「抵当権」があります。
抵当権とは、住宅ローンなどの借り入れの際に土地や建物に対して設定する権利のことです。

抵当権では、対象になる債務が明確に決められており、いつまでにいくら返済するのかが決まっています。

根抵当権付きの不動産は、一般的には事業用不動産の場合が多いです。
しかし、個人でも設定できるため、相続した不動産が根抵当権付きだったという可能性もあるのです。


6カ月以内に選択する必要がある

根抵当権付き不動産を相続した場合、根抵当権を引き続き利用するのか根抵当権をやめるのかを6カ月以内に選択する必要があります。

根抵当権が設定されている場合、上限内で何度でも借り入れできるため、元本が確定していないという特徴があります。
元本が確定しないというのは、いくら借りていくら返済するかの金額が決まらないということです。
根抵当権で元本を確定させると、抵当権と同じ扱いとなり、それ以降新たに借り入れることはできません。

この元本確定は、根抵当権をやめる際に必要な手続きです。

しかし、相続の場合、相続開始6カ月以内に新たな債務者を登記しないと元本が確定されてしまうと定められています。

根抵当権を引き続き利用したい場合は、6カ月以内に新たに登記しないといけないため、相続開始後速やかな対応が求められます。

根抵当権の抹消

根抵当権を利用せずに抹消したい場合もあるでしょう。根抵当権を抹消するには次のような方法があります。

  • 不動産を売却して債務を返済し根抵当権を抹消
  • 元本を確定して抵当権として相続する

根抵当権を抹消するには、根抵当権を利用した債務をすべて返済したうえで抹消手続きが必要です。

一般的には、不動産を売却し売却価格で一括返済して抹消する方法が多いです。不動産を売却することが決まったら抵当権者に連絡をし、売却する許可をもらいます。

売却金で返済債務を返済できそうであれば問題なく売却の許可がおります。
債務が返済しきれない場合、自己資金から返済する必要があります。

また、元本を確定して抵当権とした状態で不動産を相続するという方法もあります。

根抵当権は、事業を営んでいる場合には使い勝手がいいですが、個人で相続する場合はあまりメリットが感じられず、手続きも面倒になるので抹消手続きをするのがおすすめです。

相続放棄をする

不動産を売却しても債務が残る場合、相続放棄という手段もあります。
相続放棄の場合、相続開始から3カ月以内に手続きする必要があるので注意が必要です。

また、相続放棄では負債だけでなくプラスの財産も相続できません。
放棄した債務は、次の相続人に引き継がれるため、事前に相続する可能性がある人に相談することでトラブルを避けられるでしょう。

売却金額で債務を返済するためには、不動産一括査定サイトを利用しよう

ワンポイントアドバイス

最短45秒 無料査定を依頼する

  • STEP1
  • STEP2

※本サービスは売却検討中の方向けの、不動産会社に査定依頼ができるサービスです。

※査定依頼後、不動産会社より連絡があります。

根抵当権相続における登記する流れや費用

根抵当権を相続後も引き続き利用したい場合は登記が必要です。ここでは、登記の流れや費用について見ていきましょう。

登記の流れ

先述したとおり、相続後6カ月経過すると元本が確定してしまいます。元本確定後は、根抵当権は抵当権と同等のものとなるので、速やかに手続きする必要があります。

大まかな登記の流れは次のとおりです。

  1. 相続による債務者の変更登記
  2. 指定債務者の合意の登記

相続による債務者の変更登記

相続する場合、まずは相続人全員を債務者として登記する必要があるため、変更登記の申請をします。

なお、後述する指定債務者ひとりを選定する場合であっても、いったん全員を債務者として登記する必要があるので注意しましょう。

指定債務者の合意の登記

指定債務者を選定し、合意の旨の登記を申請します。
指定債務者とは、根抵当権者と根抵当権設定者との合意で定められる債務者のことで、相続人の中からひとり選定されます。

この指定債務者の合意を相続開始後6カ月以内にすることで、根抵当権を相続することが可能です。

登記に関する費用

根抵当権に関する登記は、複雑で必要な書類も多いので司法書士に依頼して進めるのが一般的です。

司法書士に依頼する場合の、費用の目安は下記のとおりです。

根抵当権登記に関する費用
項目 費用(万円)
根抵当権の設定登記費用 5~10
根抵当権の変更登記 2~4
根抵当権の抹消登記 2~4

なお、この中には登記手続きの際に発生する登録免許税も含まれています。不動産1筆で1,000円の登録免許税がかかります。

売却する際には抹消手続きが必要

不動産を相続後、売却を検討している方もいるでしょう。
しかし、根抵当権が設定されている場合、抹消しなければ売却できません

根抵当権の抹消は金融機関との交渉が必要

通常の抵当権の場合、債務を完済すれば抹消手続きが可能になり、比較的容易に手続きできます。

根抵当権を抹消するには、借入金をすべて返済したうえで金融機関の了承が必要です。

金融機関によっては、利益を多く得られる根抵当権の抹消に消極的な可能性が高く、交渉は長期に渡る場合もあるので、注意しましょう。

また、契約時の条件によっては抹消の際に違約金や手数料が発生する可能性があります。

このように根抵当権の場合、債務を完済しても抹消手続きが複雑で難しくなるので注意しましょう。

まずは残債務の確認から

根抵当権付きの不動産を売却したい場合、まずは残債務の確認をしましょう。

売却価格が残債を上回る場合は、売却代金で残債を返済し根抵当権の抹消手続きに移れます。
しかし、売却価格では残債を返済できない場合、自己資金で返済するか売却を諦めるかの選択となるでしょう。

ただし、任意売却やほかの不動産を担保にするといった方法で残債がある状態でも売却できる可能性があります。
不動産会社に相談しながら進めるとよいでしょう。

一括査定サイトを利用する

根抵当権付きの不動産を売却するには、少しでも高値で売却し残債を完済できるようにする必要があります。

少しでも高く売るためには、複数の不動産会社から査定を受けることが大切です。

不動産査定は、査定基準などが会社によって異なるので、査定額も大きく差が出る場合があります。複数社に査定することで、料金の比較ができ、ある程度の相場も見えてくるでしょう。

ただし、査定額が極端に高い会社や安い会社は要注意です。
高すぎる会社は、契約欲しさに査定額を高くしている可能性があります。
査定額が高くても、結局買い手が付かずに値下げして安値で売る羽目になるおそれがあります。

反対に、安すぎる場合も不動産会社が相場を理解していない可能性があるので、注意が必要です。

不動産査定時には、自分でも相場を把握したうえで、査定額だけでなくサービスや実績・評判など総合的に判断しましょう。

また、複数社に1社ずつ査定依頼を出すと手間や時間がかかります。
一括査定サイトであれば、一度に複数の査定結果が分かるので、活用することをおすすめします。

根抵当権抹消後は不動産一括査定を利用して高値で売却しよう

ワンポイントアドバイス

最短45秒 無料査定を依頼する

  • STEP1
  • STEP2

※本サービスは売却検討中の方向けの、不動産会社に査定依頼ができるサービスです。

※査定依頼後、不動産会社より連絡があります。

カテゴリー
不動産売却
タグ
抵当権

リビンマッチ利用者アンケート

カテゴリー一覧

Copyright © Living Technologies Inc. All rights reserved.
トップページへ
無料査定スタート