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- マンションは10年住んで売るのがベスト？その理由とは
マンションは10年で売却し、住み替えをするのがベストだといわれることがあります。
しかし、10年では住宅ローンが残っている場合がほとんどで、住み替えとなると新居の住宅ローンも新たに組む必要があります。
10年で住み替えることは、どのような面でベストといわれるでしょうか。その理由を理解して、今後の住生活を見直すための参考にしてみてください。
もくじ
マンションを10年で売って住み替える理由について紹介します。
ひと昔前までは、若いころは賃貸に住み、結婚して子どもが生まれたら住宅を購入して一生そこで過ごす、というパターンが一般的でした。
しかし、人生100年時代といわれる現代においては、ライフスタイルに合った家に次々と住み替える方が合理的だといえます。
住み替えの要因となるライフスタイルの変化には以下のようなものがあります。
こうしたライフスタイルの変化はおおよそ10年スパンで訪れます。
10年を目安に買い替えを前提としたマンション選定やローン返済を行うことで、その時々のライフスタイルに合ったマンションに住むことができます。
築10年のマンションは、管理をしっかりしていればきれいで瑕疵も少ない状態です。
そして、新築や5年以内の築浅物件に比べると、価格設定が安くなります。もともと中古マンションを希望している買主はもちろんのこと、新築がほしいものの経済的な理由で購入できない買主からのニーズもあります。
ニーズの高さを裏付けるデータとして、公益財団法人東日本不動産流通機構が発表した築年数ごとの新規登録成約率（成約件数/新規登録件数）を下記のグラフにまとめました。
このデータを見れば、2021年にレインズにどれだけの物件が登録されて、その中からどれだけの物件が成約に至ったかが分かります。
レインズは、不動産流通機構が運営する、全国の物件情報が登録されているネットワークシステムです。
公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」より
グラフから分かるとおり、築6〜10年のマンションは新規登録件数に対する成約率が高く、築0〜5年をも上回っています。
11年を過ぎると成約率は減少に転じますので、10年を目安に売却することが重要です。
マンションに長く住めば住むほど、メンテナンスのための費用がかかります。
管理状態によっても異なりますが、内装や室内の設備は約15〜25年で寿命を迎えます。
それに加え、マンションの場合は外壁や共有施設について、大規模修繕が行われます。修繕には積立金が充てられるとはいえ、状態によっては一時金を徴収されることもあります。
新築を購入し、10年で住み替えれば老朽化の前に売却できます。そのため、メンテナンスにかかる費用を支払わなくて済みます。
住宅に関する制度や住宅ローンには、10年前後をひとつの基準としているものが多くあります。10年でマンションを売却することにより、制度を最大限に利用できます。
主なものは以下のとおりです。
なお、制度の内容は2022年4月時点のものです。変更・中止になる場合もありますのでご注意ください。
住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用してマンションなどを取得した際、毎年の住宅ローン残高の0.7％を所得税から差し引く軽減措置です。
控除期間は10年で終了しますが、新たにマンションを購入し、住宅ローンを利用した場合には再度軽減措置を受けられます。なお、一定要件を満たせば13年になる場合もあります。
住宅ローン減税制度の最新情報は国税庁のホームページをご参照ください。
新築マンションを購入した場合、固定資産税は5年間2分の1に減額されます。さらに、長期優良住宅の場合は7年間が対象です。
減額期間を過ぎた後、マンションを売却して新たな新築マンションを購入すれば、また軽減措置を受けられます。
【フラット35】Sとは、フラット35で長期優良住宅など質の高い住宅を取得する際、金利を一定期間引き下げる制度です。
引き下げ期間はプランにより異なり、5年もしくは10年となっています。11年目からは通常の金利になるため、軽減措置を最大限利用するのであればその前に売却するのも戦略のひとつといえます。
築10年のマンションは一括査定サイトで高く売却しよう
10年住んだマンションを売却する際、やはり気になるのは新築時の価格からの値下がり率です。築年数や立地など、売却額に影響する要素について紹介します。
先ほどご紹介した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」によると、築年数によるマンション成約状況は以下のとおりです。
| 価格（万円） | 面積（㎡） | ㎡単価（万円） | |
|---|---|---|---|
| 築0～5年 | 6,136 | 64.84 | 94.63 |
| 築6～10年 | 5,538 | 66.86 | 82.83 |
| 築11～15年 | 4,886 | 70.38 | 69.41 |
| 築16～20年 | 4,685 | 72.80 | 64.35 |
| 築21～25年 | 3,746 | 69.24 | 54.10 |
| 築26年～30年 | 2,275 | 61.23 | 37.15 |
| 築31年～ | 2,040 | 57.28 | 35.61 |
公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」より
築年数とともにマンションの価格は下落します。特に築11〜15年、築26〜30年に入ると値下がり率が高くなり、築10年および築25年がひとつの区切りとなっていることがうかがえます。
マンションを高額で売却し、その儲けによる買い替えを目指すのであれば、大きな値下がりが起こる築11年を待たずに売却をするのが理想的です。
物件の値下がり率はマンションの条件によっても異なります。
中古マンションの価格は「どのエリアでも1年で坪単価4万円下がる」ともいわれています。
これに当てはめると、もともと坪単価の高い都心のマンションは値下がり率が低く、坪単価の安い郊外のマンションは値下がり率が高いということになります。
買い替えを想定してマンションを購入する際には、値崩れしにくいエリアのマンションを選ぶことも重要なポイントです。
マンションの住み替えを10年で行う理由について紹介しましたが、売り方を間違えると損失が発生するおそれもあります。
マンションを住み替える際に特に注意すべき重要なポイントについて解説します。
マンションは現物資産であり、買主が見つからないと売却できません。しかし、個人が自分で買主を探すことは困難です。
そこで、不動産仲介会社に売却を依頼することになります。
しかし、仲介会社選びを間違えるとマンションの売却に時間がかかったり、希望していた価格で売れなかったりという問題が生じます。
マンションをできるだけ高く、速やかに売却するためには、経験豊かで信頼性の高い仲介会社を選ぶ必要があります。
マンションの売却価格は高過ぎても安過ぎてもNGです。
売却設定を高くし過ぎると購入希望者が現れず、売却に時間がかかっているうちに資産価値が低下してしまう恐れがあります。
一方、早く売りたいあまりに安く設定し過ぎると儲けが出ず、新居を購入するための資金が得られません。
マンションをスムーズに売却して利益を出すためには、相場を把握して適切な価格設定をすることが重要です。複数の不動産仲介会社に査定を依頼し、売却価格を提示してもらうことで、ある程度の相場をつかめます。
住宅ローンが残っているマンションには抵当権がついているため、売却ができません。抵当権を抹消するためには、売却前にローンを完済するか、売却代金をローン残債にあてる必要があります。
しかし、マンションの売却額が低くローンの残金をまかないきれない場合は、自己資金から持ち出しをするか、金融機関より借入しなくてはなりません。
マンションを売却して設けるどころか、大きな損失を出してしまいます。
住み替えを想定してマンションを購入する際には、返済計画をしっかり立てておくことが重要です。
売却を決めた時だけではなく、売却するかどうか迷っている場合も、信頼できる仲介会社に相談するとよいでしょう。
よい仲介会社であれば強引に売却を勧めるのではなく、ローンの返済状況と照らし合わせて売却にふさわしいタイミングについて助言してくれます。
マンションを住み替える際には信頼できる仲介会社を選び、適切な価格設定のもと、効率的な売却活動を行うことが重要です。
しかし、一般の人にとって不動産仲介会社はなじみのある存在ではありません。数多い会社の中から質のよいところを自力で選ぶのは困難です。
一括査定サイトを利用すれば一回の手間で複数の仲介会社に査定依頼ができます。さらに、一括査定サイトが優良な仲介会社を選定しているため、信頼できる仲介会社が多いのもメリットです。
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