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専任媒介と専属専任媒介の違いを解説！ケースごとにみる媒介契約の選び方
媒介契約に3種類あります。その中でも専任媒介契約と専属専任媒介契約では、ひとつの不動産会社としか媒介契約が結べないのが特徴です。専任媒介契約と専属専任媒介契約には、以下のような違いがあります。
| 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
|---|---|---|
| 複数社との媒介契約 | 不可 | 不可 |
| 自己発見取引 | 可 | 不可 |
| レインズへの登録 | 7営業日以内に登録義務あり | 5営業日以内に登録義務あり |
| 販売活動の報告 | 2週間に1回の報告義務あり | 1週間に1回の報告義務あり |
この記事では専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いや、それぞれを選ぶケースについて解説します。
もくじ
【基礎知識】媒介契約とは
自宅の戸建やマンションを売却する場合、不動産会社に買主を見つけてもらうのが一般的です。
不動産の売買は、金額が大きく、取引の難易度が高いため、個人間の売買のネットワークが発展していません。そのため、不動産会社に仲介を依頼し、売却活動を進めます。
不動産の仲介業務のことを宅地建物取引業法では、「媒介」といいます。 不動産会社に媒介を依頼する場合、口頭ではなく媒介契約の締結が必要です。媒介契約には以下の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
専任媒介契約と専属専任契約の違い
一般媒介契約を含む媒介契約を比較したものが下表です。結論からいうと、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」はほとんど違いがありません。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
|---|---|---|---|
| 複数社との媒介契約 | 可 | 不可 | 不可 |
| 自己発見取引 | 可 | 可 | 不可 |
| レインズへの登録 | 義務なし | 7営業日以内に登録義務あり | 5営業日以内に登録義務あり |
| 販売活動の報告 | 義務なし | 2週間に1回の報告義務あり | 1週間に1回の報告義務あり |
ここでは専任媒介契約と専属専任媒介契約に絞って、両者にどのような違いがあるのか紹介します。
自己発見取引ができるかどうか
自己発見取引とは、自ら買主を探す行動のことです。 不動産売買が成立する際に、売主と買主の関係が隣地や親族、友人であることは珍しくありません。
専任媒介契約であれば自己発見取引をすることができるため、身内や顔見知りに声をかけることでスムーズに買主を発見できます。さらに、自分で見つけてきた買主と契約する場合は仲介手数料が発生しないというメリットがあります。
専属専任媒介契約は唯一自己発見取引ができません。身内や顔見知りに声かけをし売買が成立したとしても、不動産会社を通す必要があり、仲介手数料を支払う必要があります。
販売活動報告の期間
専任媒介契約は問い合わせ件数など、販売活動に対する報告を2週間に1度する義務があります。これに対し専属専任媒介契約は1週間に1度となり、より売主に対する配慮が求められています。
そのため、専属専任媒介契約のほうが、より細かな販売活動の確認ができます。なお、報告の方法は電話以外にも、手紙やメールなど形式は問いません。 また、報告活動とは別に物件への申し込みがあった際には、不動産会社は遅滞なく売主へその旨を報告する義務があります。
媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあつたときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。
指定流通機構登録への期間
不動産会社は媒介契約後、指定流通機構と呼ばれる国土交通省が運営するネットワークに登録をする必要があります。 加盟している不動産会社は、リアルタイムで物件情報を確認できるため、幅広く買主を探すことができます。
専属専任媒介契約では媒介契約締結の翌日から5営業日以内、専任媒介契約では7営業日以内に登録し、売主に登録した証明書を提出する義務があります。
登録をした宅地建物取引業者は、第五十条の六に規定する登録を証する書面を遅滞なく依頼者に引き渡さなければならない。
ケースごとにみる媒介契約の選び方
専任媒介契約と専属専任媒介契約のどちらを選べばよいのでしょうか。 販売活動という意味では、報告義務の頻度と自己発見取引の違いだけのように思えます。ここでは売主のケースにあった媒介契約の選び方を解説します。
専任媒介契約を選ぶケース
専任媒介契約は比較的不動産売却を自分でコントロールしたい人向けの契約内容になっています。
とくに自分で買主を探す可能性がある場合は専任媒介を選びましょう。前述したとおり、成約までスムーズに進めることができ、仲介手数料が発生しないメリットがあります。
また、小まめな連絡を煩わしく感じる方も専任媒介契約を選びましょう。不動産会社の活動報告は法律で義務づけられており、売主が報告をいらないと判断したとしても報告しなければなりません。
専任媒介契約は2週間に1度、専属専任媒介契約は1週間に1度の活動報告が義務づけられています。1週間の差ですが、報告を受けるとなると意外と多く感じます。
専属専任媒介契約を選ぶケース
専属専任媒介は不動産会社に販売をお任せしたい人におすすめです。信頼できる担当者に出会うことができ、自己発見取引をする予定もない場合は専属専任媒介契約を選択しましょう。
不動産会社にとっては、売主が見つけてきた買主であっても仲介手数料がもらえるという契約形態は魅力的です。「せっかく、専属専任媒介を結んでくれたのだから販売活動を頑張ろう」と思う担当者は多いでしょう。
そのため、より積極的に販売活動をしてくれる可能性があります。 また、専属専任媒介を締結した方向けに、クリーニング費用などをサービスするという特典を付ける不動産会社があります。
専任媒介契約ではなく、専属専任媒介契約のみの特典であることが多いです。そのため、専任媒介契約を選ぶ理由がとくにないのであれば、専属専任媒介契約を選びましょう。
どの媒介契約が一番選ばれている？
レインズを運用する公益財団法人不動産流通センターから、売り物件の媒介契約の状況が公表されています。
2022年の不動産売り物件のうち媒介契約を取引が80.5万件（全体取引の68.2%）、媒介契約のうち、一般媒介契約が32.5％、専任媒介契約が51.4％、専属専任契約が16.1％となっています。
| 媒介契約の種類 | 割合（％） |
|---|---|
| 一般媒介契約 | 32.5 |
| 専任媒介契約 | 51.4 |
| 専属専任契約 | 16.1 |
専任媒介契約と一般媒介契約が多く利用されており、専属専任媒介契約は利用率が低い結果となっています。専属専任媒介契約は売主に対する配慮が求められる一方、不動産会社からすると、労力が要るわりに専任契約と比較してメリットがないことが理由です。
参考： 公益財団法人不動産流通センター「指定流通機構の活用状況について（2022年）」
まとめ
不動産の売却のカギは不動産会、不動産会社の選定です。不動産業界は参入障壁が低いため、残念ながら実力や知識が乏しい会社が多くいるのが実情です。
仲 介手数料など目先の利益にとらわれず、実績や信頼性を重視して、慎重に不動産会社を決定する必要があります。売却相談は通常無料で受けられるので、複数の会社に相談し、それぞれから売却提案を受けるように心掛けましょう。
複数の不動産会社に相談するときに便利なのが、一括査定サイトの「リビンマッチ」です。リビンマッチは最短45秒の入力で同時に最大6社への査定依頼＆売却相談が可能です。完全無料で利用できるため、ぜひご活用ください。
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大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
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