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マンション査定時は何を準備する？査定額だけで不動産会社を選ぶのは危険！
初めてマンションの査定を依頼する人は、査定がどのように行われて、どのような準備をしたらよいのかなど、分からないことが多いでしょう。
査定額がそのまま売買価格になるわけではありませんが、査定方法や準備すべきことを知っておくことで販売活動をスムーズに進められます。
ここでは、マンション査定の方法や準備しておくもの、そして査定額で不動産会社を選ぶことが危険な理由について紹介します。
もくじ
マンション査定の方法
マンションの売却価格を決める査定はどのように行われ、どのように査定額が算出されるのでしょうか。その種類と算出方法について解説します。
マンション査定の種類
マンション査定の種類は、机上査定と訪問査定の2種類あります。それぞれのメリットとデメリットを紹介します。
机上査定
机上査定は立地や間取りなど、物件の情報を元に簡易的に査定額を算出する査定法で、簡易査定とも呼ばれます。
机上査定のメリットとデメリットは以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
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訪問査定
訪問査定は、不動産会社が実際に現地に出向いて査定をする方法です。
物件の劣化具合や通風、日当たりのよさ、振動や騒音の有無など、実際にマンションに訪れなければ分からない要素を価格に反映できます。
訪問査定のメリットとデメリットは以下のとおりです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
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机上査定と訪問査定、どちらの査定法がよい？
机上査定は手軽に査定ができるというメリットがありますが、実際の物件を見ていない分正確性に欠けます。それに対し、訪問査定は手間や時間がかかりますが、精度の高い査定額の算出が可能です。
2種類の査定方法は上手に使い分けるとよいでしょう。
まずは複数の不動産会社に机上査定を依頼してある程度の相場をつかみ、本格的に売却活動を行う際、改めて訪問査定をしてもらいましょう。
マンション査定額の算出法
マンション査定額の算出法は3種類あります。
各査定方法の詳細は下記コラムを参考にしてみてください。
取引事例比較法
対象の物件と条件の似た取引事例を元にして算出する方法です。複数の類似取引から平均額を出します。状況に応じて高いか安いかなどの補正を行います。
原価法
原価法では、対象となる物件を一から建て直した際、どのくらい費用がかかるかを計算します。それに建物の老朽化に応じた減価修正を行って査定額を算出します。
収益還元法
収益還元法は、対象物件が将来にわたりどのくらい収益を出せるか、という観点から算出する方法です。
直接還元法とDCF（ディスカウント・キャッシュ・フロー）法の2種類があります。DCF法は、将来の期待収益も含めた価格計算方法です。大変複雑であるため、直接還元法が多く用いられます。
査定前の準備
査定をスムーズに進めるために、また少しでも高く評価してもらうためには、どのような準備をしておく必要があるのでしょうか。
必要書類をそろえる
査定を依頼するまでに、以下のような必要書類をそろえておくと売却活動がスムーズに進みます。
- 本人確認書類
- 固定資産税の納税通知書もしくは評価証明書
- 物件の登記済権利書
- 間取りや専有面積が分かる資料（購入時のパンフレットなど）
- 管理規約や管理費などの確認書類
- 住宅ローンの返済予定表
不動産会社によって準備すべき書類は違いますので、査定の前に不動産会社に確認することをおすすめします。
類似物件の相場を調べる
後ほど詳しくご紹介しますが、不動産会社の中にはあえて高めの査定額を提示し、媒介契約を取り付けようとする悪質な不動産会社もあります。
そうした手口にかからないためにも、あらかじめ相場を把握しておくことが重要です。それにより、査定額が妥当であるかどうかを自分で判断できます。
不動産ポータルサイトや不動産取引情報サイトの「レインズマーケット・インフォメーション」などで、所有物件と条件の似た物件を探し、ある程度の相場をつかんでおきましょう。
部屋の掃除をする
部屋が散らかっていたり汚れたりしていると印象が悪くなり、査定額が下がる原因になります。査定前に部屋を片付け、きれいに掃除をしておきましょう。
特にキッチンやバスルーム、トイレなどの水回りの状態は査定額に大きな影響を与えます。状態によってはハウスクリーニングを頼むのもひとつの手段です。
しかし、部屋の価値を上げたいからといって大がかりなリフォームまでは行う必要はありません。リフォームの費用がそのまま売却価格に上乗せされる可能性は低く、赤字になってしまうおそれがあります。
物件の不具合や修繕状況を整理する
物件に不具合がある場合は、査定時に報告する必要があります。査定額が下がるからといって隠していてはいけません。
売却後に発覚した際、契約不適合責任を負うことになります。場合によっては減額や修繕費用を請求されたり、契約そのものが破棄されたりすることがあります。
報告漏れがないよう、査定前に不具合箇所や修繕状況を整理しておくことが重要です。
また、不具合箇所があると査定額が下がるため、修繕費用が安価で済む箇所については、査定前に修繕しておくとよいでしょう。
物件の魅力や強みを整理する
査定時には不具合のような悪いところだけではなく、よい点も伝えましょう。
夜景がきれい、近所にセールの多いスーパーがあるなど、一度の査定では分からない点は積極的に伝えることで査定額が上がる可能性があります。
査定額で不動産会社を選ぶのは危険？
誰しも不動産はできるだけ高値で売却して、より多くの利益を得たいと考えるでしょう。
だからといって、査定額の高い不動産会社を選ぶのは危険です。
査定額＝売却価格ではないことに注意
査定額は、あくまで「この金額で売れるであろう」と不動産会社が判断した金額です。その金額で売りに出しても売却できる保証はありません。
予想以上に査定額が高かったからといって安易に安心しないようにしましょう。
わざと高い査定額を提示する悪質な不動産会社もいる
不動産会社の中には、わざと高い査定額を提示して媒介契約を結び、その後で大幅な値下げを提案してくる悪質な会社もいます。
市場より高い価格のまま売り出しても買主が見つかる可能性は低いです。結果的に売却に時間がかかり、当初の査定額でも売れない可能性が高いです。
また、売却に時間がかかることで、売れ残り物件と認識され、余計に買主が現れなくなるおそれもあります。
根拠なく、高額な査定額を出す不動産会社には十分注意しましょう。
一括査定サイトで複数の不動産会社を比較しよう
査定額が高ければ高値で売れる、というわけではありません。重要なのは適切な査定額が出され、そのマンションに合った売却活動が行われることです。
そのためには、マンション売却に強い実績豊かな不動産会社を探す必要があります。
とはいえ、不動産会社は数多くありますので、その中から適切な査定や売却活動を行ってくれるところを探すのは大変です。
不動産一括査定サイトを利用すれば、一度の申し込みで複数の不動産会社に査定依頼ができます。不動産会社に1社ずつ電話をかけたり訪問したりする手間が省けるうえ、複数の査定結果を比較して、適正な査定額をつかめます。
できるだけ早く、できるだけ高くマンションを売るためにも、不動産一括サイトを利用して複数の不動産会社を比較検討しましょう。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
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