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住宅ローン返済中の自宅を売却する方法｜完済できない場合は？
さまざまな事情から、住宅ローンを返済中でも自宅を売る必要に迫られることがあります。自宅の売却は住宅ローンを返済中でも行えますが、さまざまな条件があります。住宅ローンを返済中の自宅を売却する方法や注意点などについて紹介します。
もくじ
住宅ローン返済中の自宅を売却する手順
住宅ローンの返済中に転勤や離婚といった理由でライフスタイルが変化し、自宅の売却を迫られることがあります。住宅ローンが残った自宅を売却する方法について紹介します。
売却の条件
結論からいうと、住宅ローンの返済が残っている物件でも売却できます。ただし、売却するには、住宅ローンを完済し、抵当権の抹消をしなくてはなりません。
つまり、住宅ローン返済中の物件を売却した売却益で、住宅ローンを完済することが条件です。
抵当権とは
抵当権とは住宅ローンの返済が滞ったときに備えて、金融機関が不動産を担保に取れる権利のことです。もし住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関が担保に取った不動産を差し押さえ、競売にかける手続きを開始します。競売で自宅が売却されてしまうと、明け渡しを強いられます。
住宅ローンの残債を確認する
売却益で住宅ローンを完済するには、現在どれほど住宅ローンの残債があるか確かめる必要があります。
住宅ローンの残債は、契約時に金融機関から発行される返済予定表で確認できます。毎年金融機関から郵送される残高証明書で、直近の残債を確かめることも可能です。
また住宅ローンを契約したときに、金融機関のインターネットサービスに入会しているのであれば、ネットバンキングでも残債を照会できます。金融機関によっては、債務者の身分証明書と返済用口座の通帳、キャッシュカード、印鑑を持参すれば、窓口でも残債を調べられます。
自宅の売却価格を調査
自宅がどれくらいの価格で売却できるか調べてみましょう。
自宅と似た物件の売り出し価格を自分で調べるのもよいですが、より詳細な価格を知るには、不動産会社への査定依頼がおすすめです。
不動産の査定は明確な規則がないため、依頼する不動産会社によって査定価格が違います。1社のみの査定内容で判断せず、必ず複数社に依頼し内容を比較しましょう。
完済できるかどうか確認
査定結果が出たら、残っている住宅ローンの金額と査定価格を照らし合わせ、住宅ローンを完済できるかシミュレーションします。
査定価格が住宅ローンの残債よりも上回っている「アンダーローン」の状態ならば、売却益で住宅ローンを完済できる可能性が高いです。
それでも完全に安心できるわけではありません。正確な売却価格は、買主が見つかってあから交渉して決まるため、査定価格より安くなってしまうおそれがあります。
不動産売却にかかる諸費用に注意
不動産の売却では、次のような諸費用がかかります。
| 種類 | 費用 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格 × 3％＋6万円 |
|
印紙税 |
1,000～6万円 |
| 譲渡所得税 ※譲渡所得が出たときのみ |
所有期間5年未満（短期）：売却益 × 39.63％ 所有期間5年超過（長期）：売却益 × 20.315％ |
| 住宅ローン返済手数料 | 約1万～3万円 |
| 抵当権抹消費用 | 個人で行う場合：約2,000円 司法書士に依頼する場合：約1万～2万円 |
売却益で住宅ローンを完済するのはもちろん、諸費用までまかなえるのが理想です。諸費用の支払いがあることも忘れずに、売却を進めましょう。
アンダーローンで自宅を売却する方法
アンダーローンで自宅を売却できれば、住宅ローンを一括で返済でき、抵当権も抹消できるため安心です。アンダーローンで自宅を売却する方法を紹介します。
住宅ローンを一括返済する
アンダーローンで自宅を売却できるなら、金融機関に連絡して住宅ローンを一括で返済しましょう。このときに、抵当権抹消手続きと所有権移転登記の手続きも一緒に行います。抵当権抹消の手続きを終えないと、登記簿上では住宅ローンが未完済の状態です。手続きを怠らないよう十分注意しましょう。
手続きは売主でも行えますし、司法書士に任せることも可能です。司法書士に依頼する場合は、その依頼費用がかかります。
利益が出た場合は譲渡所得税を納める
土地や家といった不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税を納める義務があります。
譲渡所得は、不動産の売却金額から取得費、譲渡費用を引くと算出できます。
■譲渡所得の求め方
譲渡所得＝不動産の売却金額－（取得費＋譲渡費用）
参考：譲渡所得の計算のしかた（国税庁）
譲渡所得は、物件を所有した期間が5年を超えているかどうかで税率が変わるので注意しましょう。
利益が出た場合の特例もチェック
自宅を売却したとき、一定条件を満たしていれば税金を控除できます。
代表的な控除は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。この特例を利用すれば、不動産を売却して得た譲渡所得から3,000万円を課税対象外にできます。
参考：マイホームを売ったときの特例（国税庁）
オーバーローンで自宅を売却する方法
売却代金が住宅ローンの残債より下回っている状態を「オーバーローン」といいます。オーバーローンの状態では、住宅ローンを完済できないため、何かしらの方法で補って住宅ローンを返済しなくてはなりません。
オーバーローンで自宅を売却する方法を紹介します。
不足分を自己資金で補って完済する
オーバーローンの場合、住宅ローンの残債を自己資金で補って完済するのが最善の方法です。ただし売却で生じる諸費用の支払いや新しい住まいでの生活を考えると、住宅ローンの返済にすべての自己資金を使うのはおすすめできません。
住宅ローンを完済できたとしても、手持ちの資金がない状態では、新たにお金を借りないと生活できなくなってしまいます。
住み替えローンで住宅を買い替える
住み替えローンを利用して、自宅を買い替えるのもひとつの方法です。住み替えローンとは、新居を購入する住宅ローンに、返済しきれなかった住宅ローンを上乗せして借りることです。
住み替えローンを利用すれば、住宅ローンを完済できなくても新しい住まいに住み替えられます。
ただし、返済しきれなかった分を合算した住宅ローンの支払いができるだけの収入がなければ、住宅ローンの審査は通りません。また住み替えローンを利用する場合、新しい住まいを購入することが前提です。住み替え先に賃貸物件を考えている人や、実家で新たな生活をはじめようと思っている人は利用できません。
住み替え方法は買い先行と売り先行がある
住み替えの方法には、新しい住まいを先に購入する「買い先行」と、住んでいる自宅の売却を先に進める「売り先行」の2つがあります。
買い先行はスケジュール調整がしやすく、新しい住まい選びに時間をかけられる点がメリットです。しかし自宅の売却が済んでいないため、資金計画を立てにくいデメリットがあります。
売り先行は資金計画を立てやすいメリットがあるものの、自宅の売却後、新しい住まいを見つけるまでに期間が空くと、仮住まい先を用意する必要があります。
買い先行で進めるか売り先行で進めるかは、人によって違います。オーバーローンの状態で住み替えを検討しているなら、スケジュール調整のしやすい買い先行で進めるのが賢明です。
一括査定で簡単に比較できる
住宅ローンが残っている物件を売却するときは、住宅ローンの残債をしっかり把握し、不動産会社に査定を依頼して売却価格を調べる必要があります。
不動産の査定には一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用するのが便利です。申し込む人の連絡先や住所、査定を依頼する物件の情報を入力するだけで、複数の不動産会社から査定を受けられます。
複数の不動産会社から査定を受けられると、各社の査定価格や担当者を比較できます。自宅の売却価格の相場を調べるのにも役立ちます。自宅の売却をするときは、まず一括査定を利用してみましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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