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土地の値段の調べ方|地価公示価格・基準地価・路線価・実勢価格とは

公開日: 2022年7月29日 |最終更新日: 2022年8月2日
土地の値段の調べ方|地価公示価格・基準地価・路線価・実勢価格とは

土地の値段を知りたいとき、どのように調べたらよいのでしょうか。実は土地の値段には、地価公示価格、基準地価、路線価、実勢価格などさまざまものがあります。それぞれの価格の特徴や調べ方などを紹介します。

土地の値段を調べる方法とそれぞれの違い

土地の価格にはいくつかの種類があります。まず土地の価格の種類全体を表にして、簡単にまとめました。

土地の価格の種類
  地価公示価格 基準地価 路線価(相続税評価額) 固定資産税評価額 >実勢価格
価格の設定者 国土交通省 都道府県 国税庁 市町村 取引当事者
発表時期 3月下旬ごろ 9月ごろ 7月上旬 3月ごろ なし
目的 公共用地取得価格や一般の土地取引の指標とするため 左記公示価格を補完するため 相続税の徴収のため 固定資産税の徴収のため 売買取引妥結のため
調べ方 国土交通省「標準地・基準地検索システム」 国土交通省「標準地・基準地検索システム」 国税庁の路線価図 固定資産税の納税通知書ほか 不動産会社の査定ほか

土地価格のそれぞれの種類について、個別に解説していきます。

地価公示価格(公示地価)

公示地価は国(国交省)が示す土地の価格です。国の委嘱を受けた公的な機関(土地鑑定委員会)が複数の不動産鑑定士に依頼し、土地の価値を算定して価格を導き出しています。

公共用地取得のほか、一般の国民が民間で取引をする際の算定基準にもなるので、ほかの種類の土地価格より影響が強いものです。

公示地価は実勢価格との差がほぼなく、ほぼ同じ価格になります。実勢価格とは実際に市場で取引されている価格のことです。

調べ方

公示地価は国土交通省が運用するWebサイト「標準地・基準地検索システム」で確認できます。

目的の土地がある都道府県、市区町村を選択し、対象を「地価公示のみ」に設定して検索すると、目的の土地に近い所在地の地価公示価格が表示されます。「価格」の欄を見ると、土地の価格が確認できます。

もし土地の用途がわかっていれば、条件設定の画面で用途区分を「住宅地」に設定することで余計な土地が検索結果に載らないようできるので試してみてください。

注意点

公示地価は実勢価格とほぼ同じ価格になると紹介しましたが、実際の不動産取引で妥結される金額は、さまざまな要素により変動します。

公示地価を調べることである程度の相場を知ることはできますが、公示地価と同じ価格で土地を売れるとは限りません。売り手、買い手の事情や取引条件の駆け引きなどで価格が上下するので、参考程度と捉えてください。

基準地価

国が示す公示地価は毎年1月1日時点の評価で3月ごろに発表されますが、この価格が1年間適用されるとなると、年の途中の価格変動に対応できません。

公示地価を補完する形で、毎年7月1日時点の評価を9月下旬ごろに都道府県から発表されるのが基準地価です。

基準地価が発表されたあとは、次の公示地価が発表されるまで土地価格の参考値を調べる手段として機能します。

基準地価も公示地価と同様に、実勢価格とほぼ同じ価格になります。

調べ方

基準地価の調べ方は公示地価とほぼ同じで、標準地・基準地検索システムで調べられます。

標準地・基準地検索システムにアクセスし、調べたい土地のある都道府県と市区町村を選んだら、条件設定の段階で「都道府県地価調査のみ」にチェックを入れて検索すれば検索結果が表示されます。

公示地価と基準地価の結果を両方表示したい場合は「公示地価・都道府県地価調査の両方」にチェックを入れて検索しましょう。

注意点

注意点についても公示地価と同じです。価格水準としては実勢価格と同等と考えられますが、民間の取引においてはさまざまな要素で妥結金額が変動するので、必ず基準地価と同じ価格で取引できるとは限りません。あくまで参考数値として捉えてください。

路線価(相続税評価額)

路線価は一般の取引ではなく、相続税や贈与税の徴収のために設けられている土地価格です。相続税の計算では、全国一律の決まったルールで土地を評価しなければならず、そのために用いられます。

路線価は主に市街地など人口の多い地域に設定されており、郊外や山林など設定されていない土地もあります。その場合、相続税評価額は路線価に換えて倍率方式を用います。路線価、倍率方式どちらにしても性質は同じで、実勢価格のおよそ80%になるように調整されます。

調べ方

路線価は国税庁が運用する「路線価図・評価倍率表」で確認できます。

調べたい土地のある都道府県を選択し、次のページで「路線価図」を選択します。地名を選択していくと路線価図のページが表示されます。路線価図は複数の地図に分けて掲載されていることがあるので、目的の土地がなければ別の地図を開いて確認します。

「380C」など数字とアルファベットで書いてあるのが路線価で、そこから引かれている矢印の範囲の土地に適用されます。千円単位で表示しているので、当該の土地は1㎡当たり38万円であることを示します。

これに土地の地積(土地の面積)をかければ、土地の基本的な路線価が計算できます。

もし路線価を知りたい土地の記載がない場合は、路線価図を選択したページへ戻って「評価倍率表」から倍率方式で土地価格を検索できます。

注意点

実際の路線価は、複雑なルールにより補正が入ります。相続が発生した際の路線価の計算は、相続税や相続対策の土地価格の計算などは、税理士やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談してください。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、市区町村が固定資産税を徴収するための土地の評価額で、実勢価格のおよそ70%になるように設定されます。

調べ方

自宅に届く固定資産税の納税通知書内で記載が確認できるほか、役所で固定資産評価証明書を取るなどしても確認できます。

注意点

固定資産税評価額は土地だけでなく、建物も評価対象になります。土地の参考価格を知りたい場合は、土地に関する固定資産税評価をチェックしてください。

実勢価格

実勢価格は市場価格と呼ばれることもあります。民間の売買では買主がいて初めて取引が成立し、買主と取引が成立したときの値段が実勢価格です。自分の土地を売ったときにいくらで売れそうか値段を知りたいときは、これまで紹介した土地価格ではなく、実勢価格を調べましょう。

調べ方

もっとも手間がなく確実に、しかもより正確な実勢価格を調べたければ、売買を仲介する不動産会社に土地の値段を査定してもらうのがベストです。ほぼすべての不動産会社は無料で査定をしてくれます。

ほかに自分で調べる方法としては、価格を知りたい土地の近くで売りに出されている物件情報を、ネットや街中の不動産会社の張り紙などで確認できます。

Webサイトの「レインズ・マーケット・インフォメーション」では、実際の取引で妥結された売買価格が確認できます。

注意点

不動産会社が示す査定額は「買主があらわれそうな額」であり、あくまで予想の数値です。購入希望者があらわれたらそこから交渉がはじまり、値下げ交渉なども行われるため、必ず査定額どおりに取引がまとまるわけではありません。

また他人が売りに出している土地の値段を参考にする場合、売主の事情によって適正価格と比べて値段が上下することがあります。

たとえば急いで売却したい事情があれば、通常の価格よりも安くして買主があらわれやすいようにします。こうした個別の事情は他人にはわからないので、本来の適正価格とずれが生じることは承知しておきましょう。

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ワンポイントアドバイス

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※査定依頼後、不動産会社より連絡があります。

不動産の価格はどうやって決まる?

土地の価格は複数の視点から評価を行い、総合的に判断されます。

■取引事例比較法
取引事例比較法は、過去に似たような物件、似たような条件で取引がなされた事例を参考にする評価法です。「以前に同じような物件がこれくらいで売れたのであれば、今回も同じくらいの値段で売れるだろう」というように価格を決めます。

■原価法
原価法といって、再調達価格を算出して参考にする方法もあります。「いまの時点で同じ物件を購入するならこれくらいの費用がかかるだろう」という想定のもとに行う評価法です。

■収益還元法
収益還元法という方法もあり、これは対象物件を他人に貸した場合、どれくらいの儲けを生み出せるかという視点で評価するものです。「これくらいの儲けを生み出す力があるのだから、これくらいの値段で売るのが相当だろう」と価格を決めます。

不動産の価格が決まる仕組み

不動産会社は紹介した複数の方法を組み合わせて土地を評価し、査定額を提示します。

あくまでその土地が売れそうな予想価格なので、購入希望者との価格交渉などを経て、最終的な売買価格(妥結額)が決定します。

不動産の価格を決める要素

不動産の価格に影響する、さまざまな要素について解説します。

築年数

建物は築年数が新しいほど値は高くなり、古い物件ほど安くなります。

間取り

基本的に部屋数が多いほど、また形がいびつでないなどと間取りの条件がよいほど高額です。

土地の形状

不整形な土地は扱いにくさを考慮して値段が下がります。

土地利用の制限

建築基準法など法令の規定で再建築が許可されないなど、制限のある土地は値段が下がります。

社会的・経済的要因

高齢化や子どもの減少、不動産市況、金利情勢など、社会的、経済的要因も不動産価格に影響を及ぼします。

法令・行政面の要因

住宅ローン減税など法令の改正、また建築規制の緩和などの事情も影響します。

不動産会社は「レインズ」で価格をチェックできる

不動産会社には物件の売り出し情報などを掲載し、管理できるレインズというシステムがあります。レインズが利用できれば実勢価格の参考数値がわかるのですが、このシステムは不動産会社しか利用できません。

ただし、レインズとほぼ同様の情報が掲載されているレインズ・マーケット・インフォメーションというWebサイトがあります。

このサイトでは実際に妥結した売買価格の情報が確認でき、誰でも利用できるため、実勢価格の調査に利用できます。

より詳しい値段は不動産会社の査定が必要

実勢価格の調査方法はいくつかあるものの、ほかの人の取引した価格はあまりあてになりません。詳しい値段が知りたいときは、自分が売りたい土地の値段を不動産会社に査定してもらう必要があります。

高く売るなら複数の不動産会社に相談

不動産会社に査定を依頼するときは、必ず複数社に依頼しましょう。土地の査定額は不動産会社によって差が出ることが多く、1社では正確な査定ができません。

不動産会社と一口にいっても扱う物件の得手不得手があり、それが査定額に反映されるためです。

土地を売るときは土地の取引を得意とする不動産会社ほど高く売れる自信があるため、査定額も高めになります。複数の不動産会社の査定を受けることで、より正確な相場を把握できるので、必ず複数社に見積もりを依頼しましょう。

「リビンマッチ」で一括査定ができる

複数の不動産会社に相談し、査定を依頼するのは非常に手間がかかります。しかし「リビンマッチ」を利用すれば、住所などの連絡先のほか土地の情報を一度入力すれば、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。

あとは査定額を比較したり、担当者の人柄を見たりして、売却を依頼する不動産会社を選びましょう。

高く売却するなら比較が大事!不動産会社の査定価格や対応を比べてください!

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