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収益物件の査定方法は収益還元法がおすすめ!売却相場を確認する方法とは

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収益物件の査定方法は収益還元法がおすすめ!売却相場を確認する方法とは

収益物件を査定する方法のひとつに、物件の収益力をもとに査定する収益還元法があります。高額な賃料が取れる物件であればあるほど高額な査定価格となり、賃料がなかなか取れない物件であるほど、査定価格が低くなる仕組みです。

また、査定方法には収益還元法のほかに、原価法取引比較事例法があります。原価法は、現時点で対象の収益物件を建てた場合にかかる費用から「経年劣化分の価値減少分を考慮」して、査定価格を求める方法です。取引比較事例法は、査定対象の物件と条件が似ている物件を比較して求める方法です。

収益物件は、収益が発生することを前提に建てられています。そのため、収益物件の評価をしたいときは収益還元法が適している、といえます。

本記事では、収益還元法について詳しく紹介します。査定価格を求める際や相場、利回りを確認する際に、お役立てください。

【収益還元法の価格を求める方法その1】直接還元法

収益還元法の中にも2つの価格算出方法があり、そのひとつが「直接還元法」です。収益物件における1年間の利益を還元利回りで割り、不動産の価格を求める方法です。還元利回りとは、収益物件の資産価値を表す利率のことです。

比較的簡易的に算出が可能なため、一般的に多くの人が利用している方法が直接還元法といえます。ざっくりとスピーディーに収益物件の査定をしたい方に適している方法です。

直接還元法のメリットとデメリット

直接還元法のメリットとデメリットは以下のとおりです。

直接還元法のメリットとデメリット
メリット デメリット
  • 比較的簡単に価格算出ができる
  • 多くの不動産会社が利用しているため、金額の比較がしやすい
  • 収益物件の運用に伴うリスクを加味できない

上記ポイントを踏まえたうえで大まかに査定価格を導き出したい方に、おすすめの方法といえます。また、直接還元法であれば、個人的に参考価格を算出したいときでも計算が可能なため一度チェックしてみるのがおすすめです。

直接還元法の求め方

直接還元法で計算する際の求め方は次のとおりです。

収益物件の価格=1年間の利益÷還元利回り

不動産収益における1年間の利益とは、家賃収入から諸経費を引いて残った金額のことです。還元利回り(収益物件の資産価値を表す利率)は、以下の計算式で求められます。

還元利回り=1年間の純利益÷対象不動産の価格×100

【収益還元法の価格を求める方法その2】DCF法

収益物件の価格算出方法には、DCF法もあります。DCFは「ディスカウント キャッシュ フロー」の略称で、収益物件を所有している期間で得られる利益と、不動産を売却すると仮定した際に得られるであろう利益、を現在の価値に当てはめて求める方法です。

空室リスクや賃料が下落してしまうリスクを加味して算出する点が特徴的といえます。収益物件を長期的に保有しようと検討している際など、より具体的な要素を加味したうえで価格を算出したいときは、DCF法がよいでしょう。

DCF法のメリットとデメリット

DCF方を使うメリットとデメリットは以下のとおりです。

DCF法のメリットとデメリット
メリット デメリット
  • リスク要因を加味した金額算出が可能
  • 直接還元法に比べ、より精度の高い算出ができる
  • 計算式が複雑で難しい

収益物件を所有しての不動産投資を検討している方は、色々なリスクを加味して金額算出ができるDCF法が向いている、といえます。

DCF法の求め方

DCF法の計算式はさまざまな要素を加味する必要があるため、計算式が複雑で難しいのが実情です。実際に自身でDCF法を使って計算したいときは、計算ソフトを利用するのがおすすめです。 以下では、計算式を紹介しますので計算の大枠を捉えてみましょう。

収益物件の価格=年間の純利益における現在の価値+将来的な売却価格における現在の価値

将来的に回収できる対象物件の収益を現在の価値に置き換えて、毎年の収益を積み上げたうえで、物件の価格を求めます。

収益物件の売却相場を確認する方法

ここまで収益物件の価格算出に関してまとめてきました。自身で算出できればよいですが、ある程度の相場を知りたいという方も多いでしょう。

ただし、相場を明確に導き出すのは簡単ではありません。売却相場は経済状況や人口の推移などの影響を受けるためです。算出される相場はあくまで目安として捉えましょう。

売却相場を確認する方法は次のとおりです。

  • 土地総合情報システムで検索する
  • 不動産取引情報提供サイトで検索する

以下では、それぞれの方法について詳細を説明します。

土地総合情報システムで検索する

国土交通省の「土地総合情報システム」では、不動産の取引価格や周辺の土地、売却事例などの履歴を確認できます。

不動産の取引事例はさまざまなところに情報が出ていますが、土地総合情報システムは国土交通省が運営しているため、情報の信頼性が期待できます。

時期や種類、地域を入力して検索ボタンを押すだけで確認できるので、町名などの大枠な所在地でざっくり相場を確認したいときにおすすめです。

一覧表示で取引金額がわかるので坪単価が計算しやすく、比較しやすい点も便利といえます。手始めに調査したい方は利用を検討してみましょう。

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不動産取引情報提供サイトで検索してもらう

不動産情報取引提供サイト(REINS Market Information)とは、全国の不動産取引情報を確認できるシステムのことです。国土交通大臣指定のもと運営されています。

成約の時期や物件の面積、築年数まで詳細な情報がまとめてわかるので、自身の検討している物件と比較しやすいのが特徴です。 成約事例だけが出てくるのでよりイメージがしやすい点もメリットといえます。

類似の取引例を探している方は、不動産情報取引提供サイトで成約事例を確認してみましょう。

どこに査定してもらうべき?失敗しないためにすべきこと

相場を把握したら次にすべきことは、査定依頼先を決めることです。査定価格の高い依頼先を紹介したいところですが、査定価格は立地条件などによって異なります。

査定依頼先を決める際は、1社に絞らず複数社に査定依頼を出しましょう。不動産の査定は簡単にできるものではなく複雑な要素を加味して行うため、複数社の査定価格を見て比較することが大切です。 土地総合情報システムなどである程度相場を確認したうえで、複数社の査定価格を比較すると、より正確な相場を把握できます。

なお、収益物件の査定を複数社に依頼するときは、不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」を使うのがおすすめです。インターネット上で情報を入力するだけで誰でも簡単に利用できるのが魅力です。

また、リビンマッチを利用すると数百万円単位で査定価格に開きが出ることもあるので、より高額な価格で売却できる可能性があります。不動産会社選びの失敗リスクを減らせるので、検討してみてください。

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