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【マンション売却時の査定】高額査定にこだわってはいけない理由とは?

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【マンション売却時の査定】高額査定にこだわってはいけない理由とは?

マンションを売却するときは、不動産会社の査定を受けます。高額な査定価格はオーナーにとっては嬉しい材料ですが、高額査定にこだわるとマンション売却に失敗するおそれがあります。

今回は、マンション売却時に高額査定にこだわってはいけない理由や査定時の注意点などについて詳しく紹介します。

注意!高額査定はゴールではない!

マンションの査定価格が高額だったとしても、その価格で売れるとは限りません。高額の査定を目指すのではなく、成約がゴールであるという意識を持っておきましょう。

査定価格=売れる価格ではない

マンションの売却価格は、不動産会社が提示する査定価格と相場価格の2種類の価格を参考にして設定します。

査定価格は、査定をもとに不動産会社が売れると判断した価格です。相場価格は周辺の取引実績をもとに、市場で売れると予測される価格のことです。マンションの査定価格が高額でも、相場価格によっては実際の売却価格が下がることがあるので注意しましょう。

このように、査定価格と相場価格、そして売却価格はすべて別物だということを知っておくことは重要です。

査定価格
査定をもとに不動産会社が売れると判断した価格
相場価格
周辺の取引実績をもとに市場で売れると予測される価格
売却価格
実際に取引される価格

根拠のない査定価格は危険!

不動産会社の中には、マンションの査定価格を故意に高く提示する会社があります。宅地建物取引業法では査定価格を提示する際に、根拠を説明する義務があります。

そのため、根拠もなく「私の経験では」や「大体このくらい」という言い回しで納得させようとする不動産会社は、売却のノウハウが少なかったり営業トークであったりする可能性があるため、避けたほうがよいでしょう。

一方、査定価格の根拠を、オーナーが理解できるようにわかりやすく説明できる不動産会社は、信頼できると判断してよいでしょう。

訪問査定時の立ち振る舞いをチェック!

信頼できる不動産会社を判断するには、気遣いや立ち振る舞いを見ることが大切です。売却経験が豊富な不動産会社ほど、オーナーの信頼とマンションを大切にするためです。

たとえば、マンションの訪問査定の際、売却経験が豊富な不動産会社であれば、担当者が玄関先で手の消毒を行ったり白手袋を装着したりします。

細かな点に気づける担当者を見つけることが、マンション売却を成功させるコツといえるでしょう。

マンション査定を受ける方法は3つ!どれが一番いい?

マンション売却時の査定方法は主に次の3つです。それぞれに特徴があり、併用して利用することも可能です。

  • 不動産会社を限定して査定依頼する
  • AI査定を利用する
  • 一括査定サイトを利用する

後悔のないマンション売却をするためにも、査定方法やその特徴を理解しておく必要があります。

不動産会社を限定して査定依頼する

地元の不動産会社や大手不動産会社に連絡し、マンションの査定を依頼する方法があります。この場合、査定価格だけでなく査定の根拠や周辺の相場など、細かくアドバイスを受けられます。また、インターネットの査定とは違い、顔を見ながら相談できるという安心感があります。

しかし、査定内容が担当者によって大きく変わるというデメリットもあります。マンション売却の経験豊富な担当者であれば問題ありませんが、中には新入社員や受付がマニュアルどおりにヒアリングをするケースもあります。この場合は納得のいく査定価格が出ない可能性もあるため、注意が必要です。

さらに、家の近くにある不動産会社に査定を依頼すると住所がバレてしまうため、チラシや営業訪問が頻繁に来ることもあります。このように、不動産会社を限定して査定依頼することはメリットもデメリットも多いため、慎重に検討するようにしましょう。

AI査定を利用する

多くの不動産会社がAI査定を導入しています。AI査定の仕組みは、レインズと呼ばれるデータベースをもとに、入力された情報の周辺成約情報を抽出し、査定価格として表示させます。

入力後わずか数秒で査定結果が出るため、とりあえず査定価格がどのくらいなのか知りたい場合には便利です。ただし、査定価格は「2,500万円〜3,200万円」というように価格幅が大きく、参考程度にしか使えない場合がほとんどです。これは、AI査定が個々の成約事例を細かく分析できないことが原因です。

たとえば、同じマンションの同じ階にある部屋を売却する場合、リフォーム済み物件と現況物件では500万円以上の差が出ることがあります。また事故物件や競売物件は相場よりもかなり安い価格で成約となります。

このように、AI査定は査定スピードが早いものの、価格が正確でないというデメリットがあります。

一括査定サイトを利用する

一括査定サイトは情報を一度入力するだけで複数の不動産会社に相談ができるサイトです。不動産会社を比較検討できるため、対応がよくない不動産会社を選択肢から外せます。

また、担当者の多くは売却専門担当、もしくは責任者です。そのため、納得のいく査定価格と査定根拠を各社から受けられる可能性が高いです。

査定の結果、マンションを売却しない場合は、売却しない旨を伝えればしつこく営業されることもありません。一括査定サイトの利用はすべて無料となっているため、不動産査定をする方法としておすすめです。

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一括査定サイトを利用する際の注意点

一括査定サイトの利用にあたっては、いくつか注意点があります。マンション売却を成功させるための重要なポイントになるため、しっかり押さえておきましょう。

入力内容はできるだけ正確に

一括査定サイトで最初に入力する内容は、査定地や依頼者の連絡先など、個人情報に関わる部分が多いです。そのため、特定できないように「東京都渋谷区」で記入をやめるオーナーもいますが、すべての情報を正確に入力しましょう。

そもそも、マンションの査定は号室がわからなければ、正確な査定ができません。また、最後まで入力されていない案件は冷やかしだと扱われ、いつまで経っても査定結果の連絡が来ないということもあり得ます。

不動産会社の担当者は、常に多くの売却案件を抱えて忙しいため、冷やかしの可能性がある案件は後回しにします。このようなことにならないよう、入力内容は可能な限り正確に入力するようにしましょう。

不動産会社からの電話を受ける準備

一括査定サイトの査定方法はAIではなく、実際に不動産会社の担当者に査定依頼をするため、必ず電話かメールで連絡があることを知っておきましょう。

知らない電話番号だからといって出なかったり迷惑メールに自動振り分けされていたりすると、売却できる機会を失うことにもなります。正確な査定価格と売却方法を知るためにも、一括査定サイト登録直後は必ず不動産会社からの電話、もしくはメールに対応しましょう。

可能であれば訪問査定を受ける

正確な査定価格を知るためには、訪問査定を受けるとよいでしょう。マンション査定には、取引事例などのデータから売却価格を査定する「机上査定」と実際に訪問を受けて査定する「訪問査定」があります。

せっかく査定をするのに、机上査定だけで終えてしまうのはもったいないです。訪問査定のほうが精度の高い査定結果を受け取れます。また、実際に販売する際のアピールポイントや注意点についても把握できます。

たとえば「チャレンジ価格」「売却適正価格」「買取価格」など、査定価格にもとづいた売却価格の提示を受けることも可能です。

チャレンジ価格
買主が見つかる可能性は低くなるが、相場より高く設定した売却価格
売却適正価格
該当マンションに適正であろうと思われる売却価格
買取価格
市場に売り出すのではなく、不動産会社に直接買ってもらう場合の売却価格

売却価格だけでなく、売却に関する周辺知識を得ることで満足度の高いマンション売却が目指せます。このように査定だけでなく、売却を進めるための具体的な価格や方法を知りたい場合に、訪問査定は効果的だといえるでしょう。

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査定を受けるための準備は何が必要?

マンションの査定を受けるために、オーナーが準備すべきものはあるのでしょうか。必要となる書類や心構えについて紹介します。

必要書類を準備する

不動産会社の査定を受ける際、オーナーが用意する必要書類は次のようになります。紛失しているかどうかの確認をするためにも、査定前にチェックしましょう。

マンション査定時の必要書類
必ず準備する書類 可能なら準備したほうがよい書類
  • 登記識別情報通知(権利証)
  • 全部事項証明書
  • 公図
  • 地積測量図
  • 覚書
  • 確定測量図
  • 購入時の売買契約書および諸費用の領収書
  • 相続や遺産分割協議書

特に、査定の依頼者が子や兄弟などとマンションのオーナーではない場合は、売却に至る経緯や詳細がわからないこともあります。そのような場合であっても、必要書類があれば売却の経緯や詳細がある程度予測でき、査定ができます。

また、登記識別情報通知は紛失した場合、数万〜数十万円の費用が発生するため、必ず確認しておきましょう。

不動産に関する情報をまとめる

不動産に関する書類以外にも、町内会のルールなど書類ではわからないような決まりごとがあれば忘れずに伝えましょう。

特に周辺で起きた事件や事故、近隣トラブルは、のちに大きなトラブルに発展するケースもあります。調停や裁判になることもあり得るため、細かなことでも担当者に伝えましょう。

いくらでいつまでに売却したいかを決めておく

不動産会社の担当者が注目する主なポイントは以下の2つです。事前に検討しておくことで話がスムーズに進みます。

  • いくらで売りたいのか
  • いつまでに売りたいのか

たとえば、オーナーが1日でも早くマンションを売りたいのであれば、販売計画を綿密に練るより、すぐにでも売り出したほうがよいでしょう。反対に少しでも高く売りたいのであれば、販売時期をずらしたり軽微なリフォームを検討したりする必要があります。

このように、オーナーの意向によって売却計画の内容が決まるため、事前に希望価格と期間を家族で話し合い、決めておきましょう。

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