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分譲マンションの売却！14のチェックポイントを解説
分譲マンションとは、一棟マンションを分割して販売したものをいいます。つまり一棟ではなくマンションの1室を購入した場合は分譲マンションとなります。分譲マンションの特徴は1室ずつ所有者が異なることです。
分譲マンションを売却するには、いくつかのポイントがあります。マンションオーナーはマンションを売却する際、この記事で解説するポイントがいくつ当てはまっているのかを確認しましょう。
この記事では高値売却のポイント以外にも、売却時にかかる費用や流れについても解説します。
もくじ
分譲マンションはいくらで売却できる？売却相場を紹介
マンションを売却するには、まずは売却相場を確認しておきましょう。ここでは、東日本不動産流通機構の「レインズデータライブラリー」より首都圏のマンション売却相場を紹介します。
分譲マンションの売却相場
2012年から2022年の10年間のマンション売却相場と平米単価の推移は以下のとおりです。
マンション売却相場の推移（万円）
マンション売却の平米単価の推移（万円）
2023年4〜6月の集計では、売却相場が4,556万円でした。マンション売却相場は2012年から2022年の10年間で1,700万円以上あがっており、2023年現在は高止まりしている状況です。
売れる分譲マンションの条件
分譲マンションを売るには、買主が希望する条件を把握して、しっかりとアピールすることが重要です。
ここでは売れるマンションの11のチェックポイントを解説します。
①駅近
不動産から駅までの距離は非常に重要です。駅はほとんど移設されることがなく、ほかのメリットに比べて途中でなくなる可能性が低いからです。
特に駅前立地や駅から徒歩10分圏内で平たんな道のりであれば、周辺相場よりも高値で売却できる可能性があります。
②築浅物件
築年数が10年以内の築浅物件はどのエリアでも高値で売却ができるでしょう。築年数が浅いと住宅ローンがまだ残っていることも多いです。しかし、築浅物件では住宅ローンの残債に売却諸費用を加えた売却価格で買主が見つかることもよくあります。
マンション売却時に、できる限り自己資金をゼロにしたいオーナーは、築浅の状態で売却を検討しましょう。
③高層階
マンションの高層階は眺望がよく、騒音が少ないというメリットがあります。特に5階以上であれば虫が窓から侵入することもなく、快適に過ごせます。
エリアによっては遠くまで見渡せるような眺望を手に入れることができ、花火大会などをベランダから見られる場合もあります。
高層階のマンションを売却する際は、高階層ならではのアピールポイントを紹介しましょう。
④角部屋
マンションの角部屋は高層階と同じく、高値で売れる条件のひとつです。片方に居住空間がなく、窓の数が多いため日当たりがほかの部屋よりもよくなるからです。
一度角部屋に住んだ人は、次に引っ越すときに角部屋以外の選択肢はないという人もいるくらい角部屋は人気です。
そのため、角部屋のマンションは相場よりも高値で販売をスタートしても、反響数は見込めるでしょう。
⑤ペット飼育が可能
内閣府の「動物愛護に関する世論調査」によると、ペットを飼育する人は約34.3%です。多くの人がペットを飼育していることになりますが、ペットが飼育できるマンションは少ないです。
そのため、ペットが飼育できるマンションはその時点でほかのマンションよりも魅力があり、高値で売却できる可能性があります。
飼育できるペットはマンションの使用細則もしくはペット規約に記載があるため、売却時には細かくチェックしましょう。また、ベランダやエントランスにペットの足洗い場があれば必ずアピールしていきましょう。
⑥リビングが12畳以上
リビングが広いマンションは、内覧時に開放的なイメージを与えられます。12畳以上の広さがあるリビングであれば、テレビやダイニングテーブル、ソファを置いても十分に動線を確保できます。
スペースを広く確保できるリビングは、家具配置の選択肢が広がるため、仲介会社も「おすすめ物件」として紹介しやすいです。
ちなみに、キッチンのある部屋が8畳以上の場合に「LDK」と表記されます。キッチンのある部屋が4.5畳～8畳未満の場合は「DK」となります。募集図面に「DK」と表記するとリビングが狭いと判断され、買い手の選択肢から外れてしまうことが多いです。
⑦3LDK以上の部屋数
必要な部屋数は家族構成によって変わりますが、一般的には3LDKのマンションであれば十分だといわれています。
2LDKだと部屋数が少なく、4LDKだと部屋数が多いですが販売価格が高くなってしまうため、反響数が伸びない傾向にあります。
そのため、もっとも反響数が多くなる3LDKであれば、需要が高く高値で売却できる可能性は十分にあります。
⑧駐車場の承継
都心部などは、マンション周辺に駐車場がない場合が多いです。そのため、駐車場が確保できるマンションは高く売却できます。
駐車場があるマンションの注意点として、駐車場の利用権利を次のオーナーに承継できるかどうかという点があります。マンションによっては必ずしも承継できるわけではなく、マンションの住民全員で再抽選となることもあります。
そのため、駐車場の利用権利が必ず承継できるマンションは、非常に大きな魅力があります。
⑨管理会社が大手
住民で管理する自主管理や、ノウハウが少ない会社にマンション管理を依頼した場合、トラブル時に十分な対応が望めません。
「マンションは管理を買え」といわれるくらい、マンションの管理は重要視されています。大手管理会社に管理を依頼できればトラブルのリスクも少なく、対応も早いです。
そのため、マンションを高値売却するには、まず管理会社を調べましょう。大手管理会社であれば、買主の購入判断を後押しできる要因となります。
⑩共有スペースが充実している
マンションによっては住民専用の喫茶店や事務、共有ワークスペース、託児所が設置されています。
このような共有スペースはそのマンションにしかない特徴といえるため、必ずアピールしましょう。
⑪周辺で新築マンションが販売開始
新築マンションの販売情報が売却予定のマンション近くで告知された場合、高値で売却できる可能性があります。
新築マンションが販売開始される前は、必ずテレビやSNSで告知がされます。そのエリアでマンション購入を検討している人は、まずその新築マンションに応募します。しかし、新築マンションは人気が高く、応募しても購入できないことがあります。
応募から漏れた場合、新築マンション周辺のマンションを探すようになり、中古マンションの購入を検討する人が増えます。
このように、新築マンションの建築は競合が増えるというデメリットではなく、むしろ反響が増加するため、メリットといえます。
分譲マンションを売るためにオーナーができる3つのポイント
マンションを高値で売却するには、買主がマンションに対してよい印象を抱いてもらうことが重要です。ここでは、マンションを高値で売るためにオーナーができる3つのポイントを解説します。
①内覧では部屋をキレイにしておく
内覧時に部屋がキレイだと、住むイメージがつきやすく買主の購入意欲が高まります。また、マンションオーナーが笑顔で出迎えるなど、買主が気持ちよく内覧できるように気配りすることも重要です。
そのため、内覧の予定がある日はリビングだけでなく、廊下や水回りもしっかり掃除しましょう。
②リフォームをする
中古マンションの購入希望者は、購入と同時にリフォームの実施を検討することが多いです。
たとえば、約70平米のマンションをフルリフォームした場合、300万円〜500万円の費用がかかります。リフォーム済み物件であればその費用を抑えられます。
また、販売を依頼する不動産会社がリフォームに強い会社であれば、相場より安く済ませることも可能です。つまり、安くリフォームして相場のリフォーム価格を売却価格に上乗せすることで差額分の利益を得られます。
③家具付きで売却する
マンションを高値で売るには、家電・家具と一緒に引き渡す、家具付きマンションを検討してみましょう。
購入したマンションで、現在使用している家電や家具が使えなくなることは珍しくありません。特に冷蔵庫とエアコンはそのマンションに合わせたサイズになっている場合が多く、買主は家電や家具を買い替える必要があります。
しかし、家具付きマンションであれば、買主は家電と家具を買い替える手間を減らせます。オーナーは家屋内を空にする手間と費用がかかりません。
このような条件のマンションは、相場より高い価格設定にしても反響数は多く、早期売却も実現可能です。
分譲マンション売却にいくら必要？
分譲マンションを売却する際には、売却諸費用がかかります。また、ケースに応じて税金も発生します。具体的にどのような費用がかかるのかを紹介します。
査定費用は無料
不動産会社に依頼する査定は無料です。そのため、査定結果を見てから売却を進めるかどうかを決める方も多いです。
査定依頼は直接不動産会社に訪問して依頼することも可能ですが、一括査定サイトを利用することが一般的です。一括査定サイトでは、一度の依頼で同時に複数社へ査定依頼ができます。各社の査定価格を比較できるので、高値売却につながります。
売却時にかかる諸費用
売却時に必要な諸費用を紹介します。オーナーは事前にどのくらいの費用になるのかを把握しておきましょう。
印紙代
印紙代は売買契約書に貼付する印紙の費用です。この費用は売買代金によって異なります。国税庁のホームページにて確認ができます。
ただし、売主であるオーナーが売買契約書を必要とせずにコピーを保存する場合、印紙代は不要です。
仲介手数料
仲介手数料はマンションの売買契約成立を条件とした、不動産会社へ支払う成功報酬です。仲介手数料は売買代金によって、以下のとおり異なります。
| 売買代金 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売買代金の5% |
| 200万円超 400万円以下の部分 | 売買代金の4% |
| 400万円以上の部分 | 売買代金の3% |
ただし400万円以下の物件を売却する際には、合計18万円を上限とした特別費用が発生する場合もあります。
税金が発生する場合もある
マンションを売却して利益が出た場合は、所有期間に応じた税金が発生します。この税金は譲渡所得税と呼ばれ、以下の計算式によって算出します。
購入金額 ＋ 購入時の諸費用 － （売却価格 ＋ 売却時の諸費用） ＝ 譲渡所得
譲渡所得 × 税率 ＝ 譲渡所得税
税率は所得期間によって変わり、5年以下であれば39.63%、5年を超える場合は20.315%です。購入金額は売買契約書で証明され、紛失していた場合は売却価格の5%となるルールがあります。そのため、購入時の契約書があるかどうかで税金が大きく変わるため、注意が必要です。
分譲マンション売却の流れ
分譲マンションを売却する際の具体的な流れについて解説します。
査定依頼をする
まずは査定依頼をしてみましょう。前述したとおり不動産査定は無料となり、依頼したからといって必ず売却する必要もありません。
査定依頼は一括査定サイトの「リビンマッチ」がおすすめです。リビンマッチではマンション売却の実績が豊富な不動産会社が多く加盟しています。実績豊富な会社を比較検討すれば、高値売却につながるでしょう。
売却価格を決める
査定価格を参考に売却価格を決めます。その際には不動産会社と相談し、手元に残る額から逆算して売価価格を決めましょう。
先述した高値売却のためのチェックポイントに複数当てはまるようであれば、相場より高額な売却価格を設定してもよいでしょう。
販売活動の開始
マンションの買主を探す作業は不動産会社が行うため、売り出し中にオーナーがすることはほとんどありません。不動産会社から定期的に販売状況の報告を受けたり内覧の対応をしたりするくらいです。
このように販売活動は不動産会社が行うため、販売依頼する不動産会社が優秀かどうかで、高値売却と早期売却が実現するかどうかが決まります。そのため、信頼できる担当者と不動産会社をパートナーに選ぶことが重要です。
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大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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