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マンション売却の手取り算出方法｜手数料、税金、費用を徹底解説
マンションを売却しても、売れた価格は売主の手取り額と同じではありません。さまざまな費用を引いて残った金額が手取り額になります。
住み替え費用にあてたい、住宅ローンを完済したいなど、マンションを売却したお金の用途が決まっている場合は、どれだけのお金が残るのか売却前にわかっていると安心です。マンションを売却したときに、どれだけの金額が手もとに残るのか計算する方法を解説します。
もくじ
【注意】マンションの売却価格＝手取りではない
マンション売却に成功したとしても、売却代金のすべてが売主の手もとに残るわけではありません。
マンション売却ではさまざまな費用や税金などが発生するため、売却価格からそれらの費用を差し引いて手取り額を計算します。具体的な手取り額は、マンションの売却価格から仲介手数料や諸費用、税金や住宅ローンの残債を差し引いた金額です。
- 手取り額の計算
- 手取り額＝売却代金－（仲介手数料＋諸費用＋税金＋住宅ローンの残債）
マンションの売却価格から差し引く費用・税金
マンション売却時に発生する諸費用と税金には、次のものがあります。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 引っ越し代
- ハウスクリーニング代
- 譲渡所得税（※売却益が出たときのみ）
それぞれについて詳しく解説します。
不動産会社の仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社にマンション売却の仲介を依頼したときに支払う成功報酬のことです。成約に至らなければ、支払う必要はありません。
また、複数の不動産会社に仲介を依頼しても、仲介手数料の支払いが生じるのは売却を成功させた1社だけです。仲介を依頼しただけであれば、仲介手数料の支払いは不要です。
仲介手数料の限度額
仲介手数料の限度額は、法律で決められています。そのため、不動産会社は限度額以上の料金は受け取れません。
| 売買代金（税抜き） | 限度額（別途消費税） |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却代金×5% |
| 200万円超～400万円以下 | 売却代金×4％＋2万円 |
| 400万円超 | 売却代金×3％＋6万円 |
支払うタイミング
仲介手数料を支払うタイミングは、売主と買主のあいだで売買契約を締結したあとです。
仲介手数料の支払い方法に明確な決まりはないものの、売買契約締結後と物件引き渡し時の2回に分けて支払うのが一般的です。
マンション売却の諸費用
仲介手数料を除いた諸費用について解説します。
印紙税
印紙税とは、契約書や領収書などの文書に課される税金のことです。マンション売却の場合、売買契約書に購入した収入印紙を貼って税金を納めます。
印紙税額は契約書に記載された売買価格によって変わり、次のように定められています。
| 売買価格 | 印紙税額（円） |
|---|---|
| 100万超～500万以下 | 1,000 |
| 500万超～1,000万以下 | 5,000 |
| 1,000万超～5,000万以下 | 1万 |
| 5,000万超～1億以下 | 3万 |
参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
引っ越し代
引っ越しの価格は家族の人数や荷物の多さ、移動距離や時期によって変わるのが一般的です。
たとえば、3人家族で荷物量は少なめ、同市区町村内（15km未満）での引っ越しなら、通常期で約8万円、2～4月の繁忙期で10万円前後です。
ハウスクリーニング代
ハウスクリーニングとは、掃除のプロが室内をすみずみまできれいにしてくれるサービスです。
ハウスクリーニング代は、物件の種別や間取り、状態によって変わり、マンションなら2LDKの間取りで5万円前後です。
ただしハウスクリーニングは、マンションを売るときに必ずかかる費用ではありません。物件の状態がよい、買主からの要望がない場合、ハウスクリーニングを実施しなくてもよいでしょう。
マンション売却でかかる税金
マンション売却で「譲渡所得」と呼ばれる利益が発生した場合、税金を納める必要があります。譲渡所得の計算方法は、次のとおりです。
- 譲渡所得
- 譲渡所得＝マンションの売却価格－（取得費＋譲渡費用）
計算した結果、譲渡所得がマイナスになれば税金の支払い義務は生じません。
取得費
取得費とは、マンションの購入価格や購入時に発生した諸費用に、購入後の修繕費や設備費を含めたものです。
ただし、マンションのような建物は年数が経過するにつれ資産価値が下がるため、購入価格から減価償却費を差し引いて計算しなければなりません。
マンションの減価償却費の計算式は、次のとおりです。
- 減価償却費の計算式
- 減価償却費＝建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数
また、減価償却は建物に対してだけかかります。計算する際は、全体の購入価格から土地の価格を差し引きましょう。
減価償却費を求めるときに必要な償却率も把握しておく必要があります。居住用マンションの償却率は、次のとおりです。
| 構造 | 耐用年数（年） | 償却率 |
|---|---|---|
| 鉄筋コンクリート造 | 70 | 0.015 |
| 金属造（骨格材の肉厚3mm超4mm以下） | 40 | 0.025 |
| 木造 | 33 | 0.031 |
参考：国税庁「『減価償却費』の計算について」
譲渡費用
譲渡費用とは、マンション売却時に発生した諸費用のことです。具体的には、仲介手数料や印紙税などです。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得がプラスの場合、譲渡所得に一定の税率をかけた金額を納税します。税率は、物件の所有期間が5年を超えているなら20.315％、5年以下なら39.63％です。
| 所有期間 | 税率（%） | |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315 |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63 |
特別控除で税金が安くなる
居住用財産を売却したとき、3,000万円まで控除できる「3,000万円の特別控除の特例」を使うことで税金の負担額を軽減できます。
3,000万円の特別控除の特例とは、所有期間に関係なく居住用財産を売った場合に利用できる節税特例です。譲渡所得が3,000万円以下の場合、特例を利用すれば税金は発生しません。
参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
住宅ローンの支払いが残っている場合
住宅ローンの残債があるマンションは、売却で得たお金で残債を一括返済することを条件に売却できます。
つまり、売却価格が住宅ローンの残債を下まわる、オーバーローンの状態だと売却できません。住宅ローンが残る物件を売却するときは、住宅ローンの残債額を明確にし、返済時に発生する諸費用も把握しておくと安心です。
住宅ローンの残債を調べる方法
住宅ローンの残債額は、借入先の金融機関から1年に一度送付される「残高証明書」や借入時に発行される「返済予定表」で調べられます。
また、残高証明書が手もとにない場合、一部の金融機関では窓口で発行が可能です。しかし、すべての店舗で対応できるとは限らないため、事前に問い合わせてください。
抵当権抹消登録免許税
抵当権抹消登録免許税とは、抵当権※を外す際に発生する税金のことです。マンションだけでなく、住宅ローンを組んで購入した物件には抵当権が設定されます。
※抵当権
住宅ローンの支払いが滞ったときに、借入先の金融機関が担保として住宅を差し押さえられる権利のこと。
司法書士手数料
抵当権抹消の手続きは売主個人でも可能ですが、司法書士に依頼するのが一般的です。手数料に明確な決まりはないものの、約2万円が相場です。
住宅ローン一括返済手数料
住宅ローンを一括返済する際は、返済手数料が発生します。手数料は借入先の金融機関によって異なるため、前もって確認しておきましょう。
【実践編】マンションの手取り額を算出
実際に次の条件のマンションを売却すると仮定して、手取り額を算出してみましょう。
- 条件
-
- 物件種別：マンション
- 建物構造：鉄筋コンクリート造
- 購入価格：6,000万円（建物：4,000万円、土地：2,000万円）
- 売却価格：5,800万円
- 譲渡費用：201万円（仲介手数料：198万円、印紙税：3万円）
- 所有期間：10年以上
- 経過年数：20年
- 引っ越し代：10万円
- ハウスクリーニング代：3万円
- 住宅ローン：残債なし
物件の種別がマンションのため、最初に減価償却費を求めます。
- 減価償却費
- 4,000万円×0.9×0.015×20年＝1,080万円
次に、マンション購入価格から減価償却費を引き、取得費を割り出します。
- 取得費
- 6,000万円－1,080万円＝4,920万円
取得費を求められたら、譲渡所得を計算しましょう。
- 譲渡所得
- 5,800万円－（4,920万円＋201万円）＝679万円
続いて、譲渡所得税を算出します。
- 譲渡所得税
- 679万円×20.315％＝137.9万円
今回の条件であれば、3,000万円の特別控除の特例を利用できるため、税金の支払いは発生しません。最後に、手取り額を計算してみましょう。
- 手取り額
- 5,800万円－（仲介手数料：198万円＋印紙税：3万円＋引っ越し代：10万円＋ハウスクリーニング代3万円）＝5,586万円
上記条件のマンションを売却した場合の手取り額は、5,586万円という結果になりました。
この結果は住宅ローンの残債がない場合の結果です。仮に2,500万円の残債があったと仮定すると返済分に加えて返済手数料や抵当権抹消のための登記費用、司法書士への依頼料などの費用が加わり、手取り額は下がります。
マンションを高く売って手取り額を増やす
マンションを売却してもさまざまな費用がかかるため、実際の手取り額が思ったほど多くないことがあります。手取り額を増やすのであれば、マンションを少しでも高く売却することが大切です。
- 高く売却できるタイミングを狙う
- リフォームでマンションの魅力を高める
- ホームステージングで利用イメージを喚起する
- マンションの相場を調べる
高く売却できるタイミングを狙う
マンションに限らず不動産には、高く売却できるタイミングがあります。たとえば、購入希望者の多い1～3月であれば、値下げ交渉にも強気で対応できるでしょう。いますぐ売却したいというのでなければ、そういった売却のタイミングも意識しましょう。
リフォームでマンションの魅力を高める
築年数の経ったマンションは、どうしても見栄えが悪く、購入希望者も躊躇してしまいます。しかし、リフォームを行うことで、室内を新築同様の見栄えにすることが可能です。マンションの魅力を高め、早期売却、高額売却が狙える可能性があります。
ただし、売却価格にリフォーム費用を上乗せしても、それだけの価格で売れるとは限りません。リフォーム費用を回収できないリスクがあります。
ホームステージングで利用イメージを喚起する
ホームステージングとは家具や照明などを設置することで、売却するマンションをモデルルームのように装飾することをいいます。空室で売却するのと比べると、購入希望者に利用イメージを喚起させるため、買いたいという気持ちを喚起させる効果があります。
ホームステージングには費用がかかりますが、なかなか売れなくて値下げをするより、最初に費用をかけて早く売るほうが結果的に手取りを多くできるでしょう。
マンションの相場を調べる
いまのマンションの相場を調べることも大切です。マンションの価格が下降傾向のときに売り出せば、当然ですがマンションの売却価格は安くなってしまいます。少しでも高く売却するのであれば、相場が上昇傾向のときが狙い目です。いま売るべきときなのか、相場を調べて判断しましょう。
マンションの売却価格を調べるなら一括査定が便利
マンションを売却したときに、手もとにどれだけの金額が残るのかを計算するには、いくらでマンションが売れるのかを調べる必要があります。マンションの売却価格を調べるため、不動産会社へ査定を依頼しましょう。
マンションの評価は不動産会社によって異なります。より高く評価してくれる不動産会社を見つけるのであれば、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できる一括査定サイトの「リビンマッチ」が便利です。
高額でマンションを売却できると、それだけ手取りの金額が増えます。マンションの高額売却を目指している方は、リビンマッチをご利用ください。
早期売却なら「不動産買取」がおすすめ
所有するマンションを売却する方法には、一般的な仲介とは別に、不動産会社が買主となる不動産買取という方法もあります。不動産買取であれば買主を探す時間がかからないため、それだけ早く売却できます。マンションの売却を急いでいる方は、不動産買取も検討してください。
不動産買取のメリット、デメリットをまとめると、次のようになります。
不動産買取のメリット
- すぐに売却できる
- 内覧の準備が必要ない
- 近所の人に知られない
- 仲介手数料がかからない
不動産買取のデメリット
- 相場より売却価格が安い
- 物件によっては買い取ってもらえない
- 対応できる不動産会社が少ない
不動産会社は買い取ったマンションを、再販売することで利益を出します。そのための費用が差し引かれるため、売却価格が安くなってしまいます。つまりそれだけ、手取り額が少なくなってしまうのです。
しかし不動産買取は、数カ月もかかる仲介と比べると、はるかに早く売却できます。早ければ入金まで数日で済みます。
早期売却に強いメリットを感じる方には、おすすめの売却方法です。
リビンマッチでは、不動産買取に対応する不動産会社の紹介もしています。複数社の買取価格を比較できるため、少しでも高く売却したい方におすすめです。
査定を受けたからといって必ずマンションを売却する必要はないため、不動産買取の売却価格が気になる方はぜひご利用ください。
マンション売却にかんするよくある質問
- マンションの売却代金から差し引くものは？
- 仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登録免許税、司法書士手数料などが差し引かれます。住宅ローンを完済した場合は、住宅ローンの支払いと住宅ローン一括返済手数料も必要です。売却代金を受け取ったあとも、税金の支払いなどがあることに注意しましょう。
- マンション売却でかかる税金は？
- 売却で利益が出た場合は、譲渡所得税（所得税、住民税、復興特別税）がかかります。税率は所有期間が5年以下なら39.63%、5年を超えるなら20.315%です。利益が出なかった場合は、譲渡所得税はかかりません。そのほかには、印紙税がかかります。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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