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離婚したら住宅ローン支払い義務はどうなるの？起こり得るリスクや対策など分かりやすく解説
離婚する場合、残りの住宅ローンの支払い義務について夫婦間で協議します。離婚時に住宅ローンの残債があるとさまざまなリスクにつながるため、適切な対策を知っておくことが重要です。
本記事では離婚時の住宅ローンについて誰が支払い義務を負うのか、確認事項や注意点、損をしないためのポイント、住宅ローンの残債があることのリスクなどについて解説します。あわせて記事後半では住宅ローンに関する相談先も紹介しているので、住宅ローンを抱えている方はぜひ参考にしてみてください。
もくじ
離婚時の住宅ローンで確認すべき事項
家の模型
離婚時に住宅ローンがある場合、いくつか確認しておくべき事項があります。住宅の名義人や住宅ローンの契約内容、住宅ローンの残債、住宅の価値などは離婚となった場合に優先して確認しておきましょう。それぞれについて詳しく解説します。
住宅の名義人を確認する
離婚時には住宅の名義人を確認する必要があります。住宅を売却できるのは名義人だけなので、夫婦のどちらが名義人となっているのか離婚する前に把握しておきましょう。法務局で登記簿謄本を取得すれば、住宅の名義人が記載されています。直接法務局に足を運ばなくても、オンライン上で登記簿謄本を申請可能です。
居住者と名義人が異なる場合、後から住宅を売却したくなっても居住者単独では手続きを完了できず、名義人と連絡をとる必要が生じます。
住宅が共同名義となっている場合も売却時の工程が複雑になります。離婚時は住宅の名義人を調べて、必要があればトラブルをなるべく避けるためにも、名義人を居住者と同一にしておくことがおすすめです。
住宅ローンの契約内容を確認する
離婚時に住宅ローンが残っているなら、契約内容を把握しておきましょう。住宅ローンの契約として一般的なパターンは以下のとおりです。
| パターン | 夫 | 妻 |
|---|---|---|
| パターン1 | 債務者 | 連帯保証人 |
| パターン2 | 債務者 | （債務負担なし） |
| パターン3 | 主債務者 | 連帯債務者 |
債務者とは住宅ローンの名義人であり、住宅ローンの返済義務を負っています。連帯保証人とは債務者の住宅ローン返済が滞った場合に、代わりに返済義務を負う立場です。夫が債務者、妻が連帯保証人となる場合、住宅の名義人は夫となります。
連帯債務者とは、主債務者と同様に債務の返済義務を負う立場です。夫が主債務者、妻が連帯債務者となる場合、住宅は共同名義となります。連帯債務者はたとえ主債務者の住宅ローン返済が滞納されていなくても、支払い請求を受けます。
保証会社を利用すれば妻が債務負担を負うことなく、夫が債務者となるだけで住宅ローンを借りることも可能です。保証会社とは保証人の役割を代行する会社で保証料を徴収する代わりに債務者が住宅ローンを返せなくなった場合に代わりに返済します。
住宅ローンの残債を確認する
離婚時には住宅ローンの残債についてどのように負担するのか決める必要があります。住宅ローンの残債を確認する方法は借入金融機関のWebサイトや、郵送される残高証明書、返済予定表の記載を見るなどです。それぞれの方法について詳しく解説します。
借入金融機関のWebサイトで確認する
住宅ローンを借り入れている金融機関によっては、Webサイトから住宅ローンの残債を確認できるサービスを提供しています。サービスを利用するためには、金融機関のインターネットバンキングに加入しましょう。オンラインで住宅ローンの残債を確認でき、場所や時間を問わない便利な方法です。
ただし金融機関によっては、インターネット上のサービスを展開していない場合やインターネットバンキングはあっても住宅ローンの残債については表示していない場合もあります。Webサイトで住宅ローンを確認できるか分からない場合は金融機関に確認してみるとよいでしょう。
残高証明書で確認する
住宅ローンの残債は残高証明書と呼ばれる書類でも調べられます。残高証明書とは金融機関から郵送される書類で、確定申告や年末調整、住宅ローン控除などの手続きに必要です。残高証明書は一般的に、毎年10月中旬に届きます。ただし、住宅ローンを契約した初年度のみ、契約した月によって郵送時期が異なります。
届いた残高証明書を紛失した場合は、金融機関の窓口で発行できます。再発行には本人確認書類や通帳、実印、発行手数料などが必要です。また毎年の郵送のため、金融機関に郵送料を支払わなくてはならない場合もあります。
返済予定表で確認する
住宅ローンを契約すると金融機関から返済予定表が交付されます。返済予定表とは住宅ローンの毎月の返済額、元金や利息の内訳、借入金の残高などが記載され、完済までの計画が書かれた書類です。住宅ローンの繰り上げ返済や借り換えをする際にも返済予定表が必要です。返済予定表を見れば今までに返済した住宅ローンが分かり、残債についても把握できます。
返済予定表も残高証明書と同様、金融機関で再発行が可能です。ただし再発行した返済予定表には初めに交付されたものと異なり、まだ返済していない分の借入金についてのみ記載されている場合があります。
住宅の価値を調べる
離婚時に住宅を売却する場合はもちろん、売却しない場合であっても、住宅の価値を正しく把握しておくことが重要です。住宅の資産価値が分かれば、売却によって住宅ローンを完済できるのか、それとも住宅ローンが残ってしまうのか判断できます。
住宅を売却することで住宅ローンを完済できる場合は、離婚時の財産分与もスムーズに進められトラブルも起こりにくいでしょう。一方で、住宅を売却しても住宅ローンを完済できない状況の場合基本的には住宅を売却できません。
住宅ローンを借りて購入した住宅には抵当権が設定されている場合が多く、住宅ローンを完済しない限りは原則として抵当権が外れないためです。抵当権とは住宅ローンの債務者が借入金を返済できなくなった場合、債権者（住宅ローンを貸し付ける金融機関）が住宅を差し押さえて競売にかけられる権利を指します。
住宅は築年数と共に資産価値が下がる傾向にあるので、購入したときと比較して売却価格は下がることが多く、住宅を売却しても住宅ローンを返済できないケースは珍しくありません。離婚することになった場合は、早めに住宅の価値を調べておきましょう。
なお同じ住宅でも不動産会社によって提示する査定価格は異なるため、住宅の価値を調べる際は複数の不動産会社の見積もりを比較するのが大切なポイントです。複数の不動産会社の査定を受けるなら、不動産の一括査定サービスを利用するのがおすすめです。不動産サービス総合比較サイト「リビンマッチ」なら、最大6社の査定を同時に受けられます。
離婚したら住宅ローンの支払い義務は誰になるのか
話し合う夫婦
原則として住宅ローンの支払い義務は名義人が負い、離婚時でも住宅ローンを折半する必要はありません。ここからは離婚する場合の住宅ローンの支払い義務や財産分与について解説します。
まずは財産分与について確認
離婚後の住宅ローンの支払い義務について知るためには、まずは財産分与について理解しておきましょう。財産分与では婚姻中に夫婦で築いた財産を離婚時に分け合います。財産分与には清算的財産分与・扶養的財産分与・慰謝料的財産分与の3種類があり、詳細は以下のとおりです。
| 主な財産分与の種類 | 内容 |
|---|---|
| 清算的財産分与 | 婚姻中に形成した財産を貢献度に応じて分配する |
| 扶養的財産分与 | 離婚によって一方が経済的に困窮しないよう離婚後の生活保障としての分与 |
| 慰謝料的財産分与 | 離婚の原因をつくった場合に慰謝料の意味を込めて支払う分与 |
財産分与の金額は夫婦の話し合いで決められますが、一方が協議に応じない場合や話し合いでは条件がまとまらない場合は、家庭裁判所に調停を申し立てられます。財産分与は離婚から2年以内に済ませなくてはならないため、早めに着手しましょう。
財産分与になるものとならないものがある
夫婦の財産であってもその獲得経緯によって、財産分与の対象になるものとならないものがあります。財産分与の対象となるのは、婚姻中に夫婦で協力して形成した財産です。財産には現預金や不動産などが含まれ、たとえ不動産の名義人が夫婦の片方であっても財産分与の対象です。婚姻前から所有する財産や、婚姻中でも親族から贈与や相続によって譲り受けた財産は財産分与の対象となりません。
また財産分与ではプラスの資産だけでなく、マイナスの資産についても考慮する必要があります。主なプラスの資産は、不動産や預貯金、有価証券や退職金、自動車などです。一方で、借入金や未払金はマイナスの資産とされます。
住宅ローンなどの借金については婚姻生活のために借り入れたものとみなされるため、財産分与において考慮するべきとされています。なお個人的な趣味やギャンブルを原因とする債務については財産分与では考慮されません。
住宅ローンの支払い義務は名義人
原則として、離婚後も住宅ローンの支払い義務は名義人が負います。たとえ離婚時に協議によって夫婦で住宅ローンの支払いを折半する取り決めになっていても、銀行への返済義務があるのは住宅ローンの名義人だけです。住宅ローンの名義人について一般的なパターンは以下のとおりです。
- 夫のみが名義人となっている
- 夫が名義人、妻が連帯保証人
- 妻が名義人、夫が連帯保証人
- 夫婦の共同名義（連帯債務）
- 夫婦のペアローン
共同名義による連帯債務とペアローンは似ていますが、連帯債務では住宅ローンの契約が1つであるのに対し、ペアローンの場合は夫婦がそれぞれ契約するため、住宅ローンの契約が2つになります。
住宅に関する名義人としては住宅ローンの名義人の他に、住宅の（登記）名義人があります。同じ単語を使っていますが、住宅ローンの名義人と住宅の名義人は異なるものです。住宅ローンの名義人とは、金融機関と借入を契約し返済の義務を負う人を指します。住宅の名義人とは登記謄本に名前が記載された人のことで、住宅の所有者といえます。
住宅ローンの名義人が住宅の名義人にもなることが一般的ですが、同一人物でなくても構いません。たとえば夫の名義で住宅ローンを借りて住宅を購入し、その後離婚の際に妻が住宅を譲り受けて名義人となった場合では住宅ローンの名義人は夫、住宅の名義人は妻となります。
離婚時の住宅ローンは折半しなくてもよい
住宅ローンは前述したように財産分与において考慮されますが、必ずしも離婚後の返済を折半する必要はありません。たとえ夫婦間で折半することに同意していても金融機関への支払いができるのは名義人だけであるためです。
離婚後も夫婦で住宅ローンを支払うなら、負担割合は50%ずつとなる場合が一般的です。しかし前述したように住宅ローンを折半する場合でも、最終的な支払いは名義人が履行します。夫婦のうち名義人ではない方が、どのように自身の負担分を元配偶者に支払うのか離婚時に決めておく必要があります。
離婚時に住宅ローンを完済できるのか
ここからは離婚時に住宅ローンを完済できる場合とできない場合について、それぞれ解説します。
アンダーローンなら住宅の売却で住宅ローンの完済が可能
アンダーローンとは住宅の資産価値が残りの住宅ローンよりも大きい（住宅の資産価値＞残りの住宅ローン）状態のことです。住宅の資産価値を調べて相場が住宅ローンの残債よりも大きな金額なら、残債よりも高く売却するようにしましょう。ただし住宅の売却代金が全額手元に残るわけではなく、仲介手数料や税金を支払う必要がある点には注意が必要です。
離婚時にアンダーローンであれば、不動産会社による仲介または買取によって住宅を売却できます。仲介とは不動産会社が住宅を買い取るのではなく、個人の買主を探すサポートをしてくれる方法です。仲介のメリットは該当の住宅を欲しいと考えている人が購入するため、住宅を高く売却しやすい点でしょう。仲介のデメリットは売却完了までに時間がかかりやすいことです。
買取では、不動産会社が直接住宅を買い取ります。買主を探す手間や時間がかからず、短時間で売却できるのが買取のメリットです。一方で買取のデメリットは住宅の売却価格が仲介による売却と比べて安くなりやすいことです。
オーバーローンなら住宅の売却価格だけでは住宅ローンの完済が不可能
オーバーローンとは残りの住宅ローンが住宅の資産価値より大きい（残りの住宅ローン＞住宅の資産価値）状態のことです。オーバーローンの状態では住宅を売却したとしても、住宅ローンを完済できません。
住宅ローンを借りて購入した住宅には、通常抵当権が設定されています。住宅ローンの債務者が返済できなくなった場合に債権者が債権を回収するため、住宅を差し押さえて競売にかけられてしまいます。住宅を売却するためには抵当権を抹消する必要がありますが、原則として抵当権を外すには住宅ローンを完済しなくてはならず、オーバーローンの状態では住宅を売却できません。
オーバーローンの状態で住宅を売却するには、売却によって得られた資金に貯金などの自己資金を加えて、住宅ローンを返しきる必要があります。自己資金を足しても一括返済に足りない場合は、任意売却という選択肢も考慮可能です。任意売却とは住宅を売却して得た資金をすべて住宅ローンの返済に充てることを条件に、抵当権を抹消してもらう売却の方法で、住宅ローンの借入先である金融機関の承諾が必要です。
査定をしてどちらに該当するのかを判断できる
離婚時にアンダーローンとオーバーローンのどちらに該当するのか判断するためには、住宅の売却価格を正確に把握する必要があります。不動産会社による査定を受けて、住宅の相場を把握しましょう。
複数の不動産会社から査定を受ける場合、各不動産会社に対して個別に連絡をとっていると時間や手間がかかります。一度に多くの査定を受けるためには、不動産の一括査定サービスを活用するのがおすすめです。たとえば不動産サービス総合比較サイト「リビンマッチ」なら、最大6社の不動産会社が算出した査定価格を利用料金なしで比較可能です。住宅の価値を正確に知ることで、住宅がアンダーローンなのかオーバーローンなのか判断でき、離婚後の現実的なプランを立てられるようになります。
離婚時の住宅ローン返済で損しないためのポイント
離婚時の住宅ローンについては法的な決まりがないため、夫婦間での取り決め内容によっては損をしてしまう可能性があります。離婚時の住宅ローン返済で損をしないために、以下に挙げるポイントを押さえておきましょう。
- 財産を折半する
- 条件によっては賃貸にして住むことが可能
- 住宅ローンと養育費を相殺する
- 連帯保証人になっている場合は外れる
- 住宅ローンを組んでいる銀行に連絡しておく
それぞれについて詳しく解説します。
財産を折半する
夫婦のうち一方が住宅を売却せずに所有したい場合、もう一方には財産分与によって住宅の半分の価値がある財産を引き渡す必要があります。たとえ自分の名義になっていたとしても財産分与において住宅は夫婦が共同で築いた財産とみなされるため、離婚時には2分の1を渡さなくてはなりません。
しかし住宅の半分の価値を現金で分与する場合は金額が大きくなりやすく、大きな経済的負担となります。住宅は夫婦の財産の中でも、特に価値が高いものです。自己資金から住宅価格の半分を引き渡すのが難しい場合は、代わりのものの分与を交渉してみましょう。
たとえば財産分与では現預金だけでなく、自動車や家具といった動産も対象です。住宅の2分の1の価値がある財産を引き渡せば、離婚後も同じ住宅に住み続けられます。
条件によっては賃貸にして住むことが可能
オーバーローンになってしまう場合、前述したとおり金融機関の承諾なしでは住宅を売却できず、任意売却した場合でも売却代金をすべて住宅ローンの返済に充てる必要があります。
オーバーローンの状態であれば住宅を売却せず、賃貸にして夫婦のどちらかが家賃を払い住み続ける方法も一つの選択肢です。住宅ローン契約の際は基本的に契約者とその家族が住むことが条件になっているため、そのまま賃貸物件にはできません。しかし、投資用ローンに借り換えれば賃貸物件にできることがあります。また、一部を賃貸にして残りの部分で所有者が暮らす方法（賃貸併用住宅）もあります。いずれにしても金融機関への相談が必要です。
通常ならば離婚後も妻（もしくは夫）が住宅に住む、名義人である夫（もしくは妻）が住宅ローンを返済できなくなると、妻も住み続けられなくなります。賃貸にして住む方法なら住宅ローンの返済が相手に任せきりにはなりません。住宅ローンの名義人の経済的な負担が軽減され、ローン返済が滞るリスクを減らせます。
住宅ローンの一括返済には資金が足りない場合や住宅ローンの借り換えの審査が通らない場合には、賃貸にして住む方法を検討してみてください。ただし居住者が支払った家賃をローンの名義人がきちんと返済に充てているのか、定期的に監視しておきましょう。
住宅ローンと養育費を相殺する
離婚時の財産分与や離婚後の住宅ローンの返済義務の所在については、総合的に判断して決める必要があります。たとえば夫と妻で離婚後の住宅ローンの支払いを折半する取り決めになっていて、かつ夫が養育費を支払う必要がある場合、妻の住宅ローンの支払いと夫の養育費を相殺する方法も一つの手です。住宅ローンと養育費を相殺すれば、離婚後も妻は住宅ローンを返済する必要がなく、夫は養育費を支払う必要がなくなります。ただし、この方法は双方の同意が必要です。
また住宅ローンと養育費は相殺できるケースとできないケースがあります。夫が住宅ローンの名義人であり、非名義人の妻と子どもが住宅に住み続ける場合は、夫の養育費と妻の住宅ローンを相殺可能です。一方で、住宅ローンの名義人である夫が住宅に住み続ける場合は、住宅ローンと養育費を相殺できません。
養育費とは子どもが自立するまでの衣食住の経費や医療費、教育費などに使われるお金です。子どもの生活や教育に関係のない出費は、養育費との相殺が認められません。そのため子どもが住んでいる住宅のローン返済ならば養育費と相殺できますが、夫が住んでいる住宅のローン返済では子どもの生活に影響がないと判断されます。
また住宅ローンと養育費を相殺する場合は、居住者と名義人が異なる状況になるため、住宅ローンの名義人の返済滞納による住宅の差し押さえのリスクがある点は認識しておきましょう。養育費の金額についても夫婦間で争いになりやすい項目なので、住宅ローンと養育費の相殺については専門家のアドバイスを受けた上で判断することがおすすめです。
連帯保証人になっている場合は外れる
婚姻中に住宅を購入した場合、夫婦の一方が住宅ローンの債務者になり、もう一方が連帯保証人となるケースが多くあります。離婚した場合でも連帯保証人の責任は変わらないため、住宅ローンの名義人の支払いが滞れば、連帯保証人が残債の一括返済の請求を受けます。連帯保証人になっているのなら、離婚の際には解除しておくのがトラブルを防ぐために重要です。
住宅ローンの名義人が返済を滞納し、連帯保証人が一括返済できない場合は、住宅が債権者によって差し押さえられ競売にかけられてしまうだけでなく、信用情報機関によって連帯保証人に事故情報が登録される可能性もあります。事故情報が登録された個人はさまざまなローンやクレジットカードの審査が通りにくくなり、生活に支障をきたす場合もあるでしょう。
離婚時に連帯保証人から外れるためには、代わりの保証人を立ててください。名義人の両親や親戚を代わりに保証人にすることが一般的です。ただし連帯保証人を変更するには、借入先の金融機関の承諾を得なくてはなりません。
住宅ローンを組んでいる銀行に連絡しておく
離婚が決まった場合は、住宅ローンを組んでいる銀行に連絡しておきましょう。借入先の金融機関に相談すれば、夫婦の状況にあわせた実用的なアドバイスを受けられ、離婚後の方針を立てやすくなります。
離婚はプライベートな問題なので、できれば周囲や金融機関には知らせたくないと感じる場合もあるかもしれません。離婚後も滞りなく住宅ローンを返済できるならば、離婚するからといって残債の一括返済を求められる可能性は低いでしょう。しかし住宅ローンの契約内容によっては、金融機関に知らせずに離婚した場合、契約違反とみなされてペナルティを受ける可能性があります。
住宅ローンの返済計画について相談する際は、事前に住宅の資産価値を調べておいてください。住宅の資産価値が分かることによって、オーバーローンとアンダーローンのどちらの状態なのか把握でき、現実的な状況判断ができます。離婚する場合は、できるだけ早く住宅の査定を受けて市場価値や相場を知っておきましょう。
離婚後も住宅ローンの残債がある際に起こり得るリスク
離婚後も住宅ローンの残債がある場合に、起こり得るリスクを紹介します。具体的なリスクは以下のとおりです。
- 名義人が住み続ける場合のリスク
- 非名義人が住み続ける場合のリスク
- 返済が滞った場合のリスク
- 住宅を無断で売却されるリスク
- 約束の期限内に退去してくれないリスク
- 贈与税が発生する可能性がある
それぞれのリスクについて、住宅ローンの名義人を夫と仮定して詳しく解説していきます。
名義人が住み続ける場合のリスク
住宅ローンの名義人が離婚後も住宅に住むケースでは、居住者が住宅ローンを支払う状態なのでトラブルが少ないです。しかしリスクがまったくないとは限りません。住宅ローンが誰の単独名義になっているのかを確認しておきましょう。単独名義とは名義人が1人である状態で、基本的に保証人を立てる必要がありません。
たとえば住宅ローンが夫の単独名義だと思っていても、妻が連帯保証人として設定されていれば、夫が住宅ローンを支払えなくなった場合に妻が一括返済しなければなりません。離婚後のリスクやトラブルを減らすためには、離婚時に妻を連帯保証人から外すように検討しましょう。ただし前述したように連帯保証人の解除や変更には債権者の承諾が必要となるため、借入先の金融機関に交渉する必要があります。返済能力のある両親や親族が新たな連帯保証人になる場合は、連帯保証人の変更が認められやすいです。
非名義人が住み続ける場合のリスク
離婚後に住宅ローンの非名義人が住宅に住み続けるケースはトラブルが発生しやすく、リスクが高いといえます。たとえば離婚後も引き続き夫が住宅ローンの支払いを続け、妻が住宅に住むことは可能です。妻が住み続ける場合、子どもがいるなら離婚後も子どもの生活環境が変わらず、安定して暮らせるでしょう。また住む場所があることで妻と子の生活の心配が軽減されるなどのメリットがあります。
しかし住宅ローンの残債がある家に、住宅ローンの非名義人のまま住み続ける場合には高いリスクがあります。前述のケースでは夫が住宅ローンの支払いを滞らせれば、たとえ妻と子どもが住んでいたとしても住宅が差し押さえられ、競売にかけられてしまうでしょう。リスクを解消するためには、可能ならば住宅ローンの名義人を妻に変更するか、住宅ローンを妻の名義で借り換えることが必要です。
また住宅ローンの名義人を変更することなく、非名義人である妻もしくは夫と子どもが住宅に住み続ける方法としては、前述した非名義人が住宅を名義人から借りて毎月家賃を支払うことも一つの選択肢です。ただし、離婚後も家賃や住宅に関するやりとりが発生する点は留意する必要があります。
返済が滞った場合のリスク
たとえ離婚時には住宅ローンの名義人である夫が住宅ローンの支払いに同意していた場合でも、時間がたつにつれて返済が滞るリスクが上がります。特に夫が再婚した場合などに新しい生活で出費がかさみやすく、住宅のローン返済は優先順位が下がりやすいでしょう。
たとえ住宅の居住者であっても名義人でなければ、住宅ローン返済の滞納については督促状が届くまで気づけません。督促状は住宅ローンの返済を求める請求書のようなもので、送られてくるまでの期間は金融機関によっても異なりますが、一般的には滞納から1〜2カ月後に届きます。
つまり督促状が送られてきた時点ではすでに1カ月以上返済を滞納している可能性が高いため、滞納への対応が遅れてしまいやすいです。住宅ローンの名義人の支払いが滞るリスクをなくすためには、居住者と名義人を一致させておくようにしましょう。
住宅を無断で売却されるリスク
住宅の売却を決める権利は住宅の名義人にあり、通常は住宅の名義人と住宅ローンの名義人は同一人物となっています。非名義人である妻が離婚後も住宅に住み続けている場合は、名義人である夫に住宅を無断で売却されてしまうおそれがあります。売却によって住宅の所有者が代わり、立ち退きを命じられれば従うしかありません。
相談なく住宅を売却する理由としては、住宅ローンの名義人が経済的に苦しくなったためというものが多いです。住宅ローンの負担が大きくなり、何らかの理由で資金が必要になる場合などに、夫が住宅を売却して返済に充てる可能性もゼロではありません。
約束の期限内に退去してくれないリスク
子どもの離婚後の生活を保証する目的で、一定期間は非名義人とその子どもが住宅に住み続けることを離婚時に取り決める場合があります。取り決めにおける期限は、子どもの卒業や就職まで、または妻の再就職までとするケースが一般的です。しかし約束の期限を過ぎても非名義人と子どもが住宅から退去しない場合があります。
特に取り決めが口約束の場合は法的な効力がないため、非名義人とその子どもを退去させることは難しいでしょう。期限内に退去して欲しい場合は離婚時の取り決めを口約束で済まさず、法的な効力がある離婚協議書や公正証書として文書化しておくようにしましょう。住宅の居住期限や条件について、必ず書面で残しておいてください。
贈与税が発生する可能性がある
住宅ローンの残債がある状態で離婚し、その後住宅ローンを完済した場合は贈与税が発生する可能性があります。離婚時の財産分与による財産の移動は、そもそも自分の財産であったものを分けただけであるとみなされるため、贈与税の課税対象となりません。前述したとおり、財産分与では婚姻中の貢献度に基づいて共有していた財産が分配されます。
しかし離婚から長期間経過した後に住宅ローンを完済した場合は、贈与税の対象となる場合があります。離婚から時間がたっていると、住宅ローンを完済した時点で財産を分与ではなく贈与したとみなされるためです。
離婚時の住宅ローンに関する注意点
離婚時の住宅ローンに関しては、いくつか注意点があります。たとえば、住宅が共有名義となっている場合は売却に双方の承諾が必要です。また養育費の支払いがある場合、住宅ローンの支払いが減額される可能性があります。それぞれの注意点について詳しく解説します。
共有名義の場合双方の承諾が必要
住宅を売却する際には、名義人全員の承諾が必要です。夫婦2人の共有名義となっている住宅は、どちらか一方の判断で売却を決められず双方が承諾をしなければなりません。離婚後に住宅ローンを完済するために、住宅を売却する場合もあるでしょう。共有名義では自分の持分のみを売却できますが、売却価格が相場と比べて大幅に下がりやすく、あまり現実的な方法ではありません。
離婚時には住宅を売却する予定がなくても、将来的に資金が必要となる可能性があります。離婚後は相手に連絡を取りにくくなるケースも考えられるため、住宅を共同名義で所有している場合は、離婚時にどちらかの単独名義に変更しておくことでトラブルを回避できます。
養育費の支払いがある場合は減額できる可能性がある
子どもがいる夫婦が離婚する場合は、夫が養育費を支払うケースも多いです。しかし住宅ローンの返済と養育費の支払いが重なれば、大きな経済的負担となり夫の生活が立ち行かなくなる可能性が考えられます。夫の生活費を確保するため、養育費の支払い義務がある場合は住宅ローンの負担を減額できる場合があります。
また養育費は子どもの生活のためのお金なので、たとえば妻と子どもが住んでいる住宅のローンの支払いであれば養育費として認められる可能性もあるでしょう。養育費の支払いと住宅ローンの返済が二重の負担になっているなら、どちらかが減額されるかもしれません。
住宅ローンが残ったまま離婚する場合の相談先
住宅ローンが残ったまま離婚する場合は、住宅ローンの乗り換えや税金、残債や住宅について専門家へ相談したい場合も多いでしょう。それぞれの項目における相談先について解説します。
借り換えしたい場合
離婚に伴って住宅ローンを借り換えたい場合の相談先は、借入先である金融機関です。住宅ローンを借り換えるべき主なケースは以下のとおりです。
- 住宅を夫名義から妻名義に変更し、住宅ローンの名義も一致させる場合
- 離婚するため連帯保証人を解除したい場合
- 住宅を売却したいがオーバーローンで返済資金が必要な場合
住宅ローンの借り換えを金融機関に認められるためには、名義人に住宅ローンの返済能力があることを示し審査を通過する必要があります。借り換えの交渉を成功させるためには、まずは金融機関に相談に行き、離婚後も返済に問題がないと説明しましょう。
税金に関する相談をしたい
離婚に関わる手続きによってさまざまな税金が発生する場合があります。税金についての内容は専門家である税理士に相談しましょう。離婚時に課税される可能性があるものは、贈与税や不動産取得税、登録免許税などです。
繰り返しになりますが、離婚による財産分与は基本的に贈与税の課税対象とはなりません。財産分与は他人からの財産の贈与ではなく、元々自分の財産であったものを分配しただけと考えられているからです。ただし、財産分与で引き渡される財産が大きすぎる場合は、例外的に贈与税の対象となるケースがあります。
また財産分与によって不動産を得た場合、贈与税はかかりませんが不動産取得税や登録免許税が発生します。税金については仕組みが難しいため、不安があれば税理士に相談しておくと安心です。
住宅ローンの残債や借金について相談したい
離婚時の住宅ローンの残債やその他の借金で相談があるなら、司法書士や弁護士が力になります。離婚時の借金については、財産分与の対象となるものとならないものがあります。
財産分与の対象となるものは婚姻中の借金のうち、共同生活のために必要だったとみなされるものです。住宅ローンをはじめ教育ローンや自動車ローンなどは、生活や育児に直結しているため、財産分与の対象とされる可能性が高いでしょう。財産分与の対象とならないものは、婚姻前の借金や婚姻中の個人的な借金です。
住宅ローンが残っている状態では財産分与が複雑になりやすいため、司法書士や弁護士のサポートが役に立ちます。また資産が財産分与の対象となるのかどうか、判断が難しい場合にも、司法書士または弁護士に相談して適切な回答をもらいましょう。
住宅の売却を相談したい
住宅ローンの残債がある状況で住宅を売却する場合は債権者の承諾が必要となるため、まずは借入先の金融機関に相談してください。売却資金で住宅ローンを完済できるアンダーローンの状態なら、住宅をスムーズに売却しやすいでしょう。一方、売却資金では住宅ローンを完済できないオーバーローンの状態では、住宅の売却が難しく手続きも複雑です。
金融機関の承諾を得られたら、次は不動産会社による査定を受けて住宅の資産価値を調べてください。住宅の資産価値を知りたい場合は、複数の不動産会社から見積もりを取得し相見積もりをとるのがおすすめです。同じ物件であっても不動産会社によって査定価格は異なるため、複数の査定の中から自分の希望や条件に合った不動産会社を選びましょう。
まとめ
住宅ローンが残っている場合、離婚後の住宅ローンの支払いは誰がするのか、住宅は残すのか売却するのかなど、多くの取り決めを行う必要があります。また離婚後も夫婦の片方が住宅に住み続ける場合はさまざまなリスクやトラブルの可能性があるため、事前にしっかりと計画を立てるようにしましょう。
離婚時に所有している住宅に住み続ける場合でも売却する場合でも、住宅の資産価値を把握しておくことは大切です。不動産サービス総合比較サイト「リビンマッチ」では、インターネット上で条件を入力するだけで最大6社の不動産会社から査定を受けられます。無料で手軽に相見積もりができるので、住宅の価値を知りたい方や住宅の売却を検討している方はお気軽にご利用ください。
