住宅の買い替え特例について徹底解説！メリットやデメリット、申請手続きも紹介

住宅の買換え特例は正式名称「特定の居住用財産の買換えの特例」のことで、マイホームを買い替えるときの負担を減らせます。買い替え特例の適用条件、メリットとデメリット、必要書類、申請方法まで幅広く解説します。

住宅の買い替え特例とは

住宅の「買い替え特例」とは税法上の措置で、正式名称は「特定の居住用財産の買換えの特例」といいます。マイホーム買い替えの際、要件を満たせば、売却時の譲渡所得税が免除され、将来マイホームを売却するときまで繰り延べられる制度です。

マイホームを売却して利益が出ると、譲渡所得が生じます。この譲渡所得に対してかかる税金が、譲渡所得税です。譲渡所得は、不動産の売却金額から購入時の費用と売却にかかった経費を差し引いて算出できます。計算式にすると、次のとおりです。

新居購入の負担に加えて譲渡所得税の支払いがあると、マイホームの買い替えに消極的になる人も少なくないでしょう。この問題を解決するために、住宅の買い替え特例が設けられました。

住宅の買い替え特例が適用される条件や、利点などを詳しく解説します。

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住宅の買い替え特例を活用できる条件とは

住宅の買い替え特例は、適用に一定の条件があります。この条件は売却する住宅と購入する住宅それぞれに設定されており、1つでも満たせない条件があると特例は適用されません。

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売却する住宅の条件

売却する住宅の条件として、以下のものがあります。

それぞれの条件について解説します。

現在住んでいるマイホームの売却をする

住んでいる土地家屋や借地権を、2023年12月31日までに売却することが条件の1つです。現在居住していない場合は、住まなくなってから3年が経過する年の12月31日までに売却する必要があります。

住んでいた家屋または住まなくなった家屋を解体する際は、次の3つの条件があります。

居住期間が10年以上、もしくは所有期間が10年超

居住期間の10年は、継続もしくは断続的に居住した期間の合計です。たとえば、転勤で数年のあいだ他県に住んでいても、転勤前8年間＋転勤終了後2年間居住すれば条件に当てはまります。

ただし、居住地が転勤先であるにもかかわらず、住民登録だけを売却する住宅の住所にしていると、居住期間を延ばすための偽装とみなされるおそれがあります。

売却代金が1億円以下

土地や家屋を分割して売却したとき、売却した年の前々年から翌々年までの5年間の合計売却金額で判断されます。

土地や家屋を5年間で分割して売却したとすると住宅の買い替え特例の適用には、それらを合計した金額が1億円以下であることが条件です。

親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでない

親子や夫婦をはじめとした、特別の関係がある人への売却だと特例を適用できません。

「特別の関係がある人」には、親子や夫婦以外にも、生計を一にする親族や家屋の売却後にその家屋で同居する親族などを含みます。また、内縁関係にある人や、特殊な関係のある法人なども特別な関係とみなされます。

購入する住宅の条件

購入する住宅の条件には、次のものがあります。

それぞれの条件を詳しく解説します。

取得した年の翌年12月31日までに新たな物件に住む

新たな物件に住む期限は、以下の2つです。

たとえば2023年に売却し、2024年に新たな物件を取得したら、2025年の12月31日までに住むと条件を満たします。

買い替える建物の床面積が50㎡以上、土地の面積が500㎡以下

特例の適用条件は、取得する住居の床面積の下限が50㎡、土地面積の上限が500㎡です。また、買い替えるマイホームが中古住宅で耐火建築物に該当しなければ、次のいずれかの条件を満たす必要があります。

さらに、建築後使用されていない住宅に2024年1月1日以降に入居するとき、一定の省エネ基準（断熱等性能等級4以上および一次エネルギー消費量等級4以上）を満たすことも条件に含まれます。

その他特例や軽減税措置の併用条件

住宅の買い替え特例には、併用できない他の特例や軽減税措置があります。住居を売却した年、あるいはその前年か前々年に以下の特例の適用を受けていると、住宅の買い替え特例を適用できません。

このため次のような事情があるケースでは、住宅の買い替え特例の適用を受けないほうが有利と考えられます。

住宅の買い替え特例とともに、他の特例を調べておくことが大切です。

買い替えに伴い、損失が出た場合は別の特例を使用できる

買い替え時にマイホームの売却で譲渡損失が出たとき、以下の条件を満たせば「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が利用できます。

この特例を適用できれば、個人の所得から譲渡損失分を控除できます。さらにその年に控除しきれなければ、翌年以降3年以内は繰越控除できます。

「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、ほかの特例とは併用できないものの「住宅ローン控除」との併用が可能です。

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住宅の買い替え特例を活用するメリット・デメリット

住宅の買い替え特例は納税の先送りであり、税金の負担がなくなるわけではありません。ここでは、この特例のメリットとデメリットを解説します。

住宅の買い替え特例のメリット

住宅の買い替え特例を利用するメリットには、2つあります。どちらも新居を購入するときの負担を減らすため、非常に役立つでしょう。

買い替え時の資金の負担が減る

マイホームの売却益が生じると、新しい住宅を購入する費用以外に譲渡所得税がかかります。譲渡所得税額が想定を超えていたとき、新しい住宅の購入資金に影響を及ぼすおそれがあります。

特例を適用できれば当面は譲渡所得税の負担がないため、購入費用の準備だけで済む点がメリットです。

譲渡所得税の納付期日を延ばせる

住宅の買い替え特例の適用で、譲渡所得税の納付は新しく購入した住宅を売却するときまで繰り延べできます。つまり、買い替えた住宅に住み続けて売却しなければ、譲渡所得税を支払う必要がありません。

また、国民健康保険料は所得に応じて算出されるため、譲渡所得が発生するとそれだけ支払い額が上がります。この特例を適用できれば、新しい住居を売却するまで課税が繰り延べられ、保険料の値上がりも延期できます。

住宅の買い替え特例のデメリット

買い替え特例は免税ではなく課税の延期であることや、ほかの特例を併用できない点がデメリットです。住宅の買い替え特例のデメリットについて詳しく解説します。

あくまで税金の支払いを延長するだけ

住宅の買い替え特例の仕組みは、納税の先送りです。

さしあたっての納税が不要になるものの、新たに住宅を買い替えたときには繰り延べていた譲渡所得税を支払う義務があります。

納税義務は存続するため、長期で考えると節税効果は期待できません。

現時点で購入費用の工面が精一杯であるケースを除き、自由な将来設計を考えるならば早めに譲渡所得税の支払いをおすすめします。

併用できない特例がある

住宅の買い替え特例は、以下の特例と併用できません。

これらの特例は適用できれば節税につながりますが、住宅の買い替え特例は本質的な節税にはなりません。

買い替え特例を利用することで、一部特例の節税効果が期待できない点はデメリットといってよいでしょう。

住宅の買い替え特例に必要な書類や申請方法

住宅の買い替え特例（特定の居住用財産の買換えの特例）の適用を受けるには、確定申告書と以下の書類を所轄の税務署に提出します。

その他、買い替える双方の住宅について特別な条件があるときは、別途必要な書類を準備します。

住宅の買い替えに伴いかかる税金

住宅の買い替えに伴ってかかる税金を、売却時・購入時に分けて表にまとめました。

住宅の買い替えでは売却価格が重要！

住宅を買い替えるときは、どれくらいの価格で不動産の売却ができるのかが重要なポイントになります。少しでも高く住宅を売却できれば、それだけ新居を購入するときの費用にできるためです。

住宅がいくらで売れるのかを知るには、不動産会社の査定が必要です。複数社に査定を依頼すれば、より確度の高い価格がわかるでしょう。

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