リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445不動産売買契約を基本から解説｜必要書類、流れ、重要ポイントが全部わかる
売り出している不動産の買主が見つかったら、いよいよ不動産売買契約の締結です。不動産売買は数百万円、数千万円という高額の取り引きですから、慎重に進める必要があります。準備不足や手続きの不備は、トラブルの原因にもなりかねません。失敗することなく不動産売買契約を終えるため、あらかじめ正しい情報を把握することが大切です。
不動産売買契約の全体の流れや必要書類、重要なポイントまで、はじめて不動産を売却する人でもわかるように解説します。
もくじ
不動産売買契約の基礎知識
不動産売買契約は、不動産売却の節目となる重要な手続きです。契約を結ぶことで法的な拘束力が生まれ、売主と買主の双方に権利と義務が発生します。不動産を売却前に知っておきたい、不動産売買契約の基礎知識を解説します。
不動産売買契約とは何か
不動産売買契約とは、売主が不動産を買主に引渡し、買主が代金を支払うことを約束する契約のことです。この契約により、売主は物件を売却できることがほぼ確定します。売買契約書には売買価格や引渡し時期、支払い方法などの条件に加え、各種条項や特約条項等が明記されるため、後々のトラブルを防ぐ役割も果たします。
契約が成立すれば、買主が無条件にキャンセルすることは難しくなり、売主は安心して引渡しの準備を進められることでしょう。このように不動産売買契約は、売主が物件を売却するための法的な保証となる大切な手続きです。
契約の締結時に手付金を受け取る
不動産の売主は、売買契約の締結時に買主から手付金を受け取ります。手付金は買主の購入意思を示す、重要な金銭です。手付金の相場は売買価格の5〜10%が一般的で、3,000万円の物件なら150万〜300万円程度になります。
不動産会社に仲介手数料を支払う
一般的に不動産売買契約の締結時に、不動産会社へ仲介手数料の半金を支払うことが慣習になっています。不動産会社によって支払うタイミングは異なるものの、多くのケースで不動産売買契約の締結時に半金、物件の引渡し時に残りの半金を支払います。
契約が成立すれば仲介手数料の支払い義務が確定するため、余裕を持って準備をしておきましょう。
仲介手数料の上限は法律で定められており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」で計算されます。たとえば、3,000万円で売却した場合は次のようになります。
この金額の場合、売買契約時と決済時に52万8,000円ずつ分けて支払うのが一般的です。売主にとって仲介手数料は高額に思うかもしれませんが、不動産会社が買主を見つけ、契約まで導いてくれた対価として必要な費用といえるでしょう。
不動産売却したときの仲介手数料は、次の記事で詳しく解説しています。どれくらいの費用がかかるのか気になる方はぜひご確認ください。
売買契約書は誰が作成するのか
不動産売買契約書は、原則として仲介を担当する不動産会社が作成します。契約書の作成には、民法や宅地建物取引業法などの法律知識が必要で、売主や買主が個人で作成するのは現実的ではありません。実際の作成では、宅地建物取引士などの資格を持つ専門家が、契約内容に漏れや不備がないよう慎重に書面を整えます。
売主にとって大切なのは、不動産会社に丸投げするのではなく、自分でもこの契約書の内容をしっかり確認することです。不明な点があれば遠慮なく質問しましょう。
買主から修正を指摘されやすい項目
不動産売買契約書の内容は、買主にとって不利になる条項が含まれている場合があります。買主の合意を得るために、事前に修正を求められることが多い項目を、契約書の作成段階で把握しておきましょう。
残代金の支払い期日
残代金の支払い期日は、買主の住宅購入のスケジュールに大きく影響する重要な項目です。買主の住宅ローン審査や引っ越しの都合により、期日が遅く設定されがちです。一方で売主にも、住み替えの資金計画など個別の事情があります。一般的には契約から1〜3カ月程度で設定されるところですが、買主の希望で支払い期日が延びることも想定しておきましょう。
契約不適合責任の期間
契約不適合責任とは、引渡し後に不具合が見つかった場合の売主の責任期間です。この期間が長過ぎると、売主は長期間にわたって責任を負い続けることになります。個人の売主の場合、一般的には引渡しから1年程度に設定されることが多いのですが、築年数が古い物件では期間を短くする場合もあります。売主としては責任期間をできるだけ短くするほうが望ましいため、事前に不動産会社へ相談しておきましょう。
また、売主が不動産会社などの宅建業者の場合は、2年以上の契約不適合責任が義務づけられています。
手付金の解除期限
手付金による解除期限は、売主と買主が契約をキャンセルできる期間を定めた重要な項目です。一般的には契約から2週間〜1カ月程度に設定され、期間内であれば買主が手付金を放棄するか、売主が手付金を倍返しすることで契約を解除できます。解除期限を過ぎると、手付解除はできなくなり、違約金が発生するおそれがあります。
手付金の解除期限が長過ぎると売主は長期の契約解除のリスクを抱えることになりますが、解除期限は状況に応じて短縮することも可能です。手付金の解除期限も、事前に不動産会社へ相談しておきましょう。
不動産売買契約の必要書類
不動産売買契約を締結する際には、売主が準備する書類がいくつかあります。書類の準備不足で契約が延期になることを避けるため、念入りに確認しておきましょう。次の表では、不動産売買契約で必要になる書類をまとめました。できるだけ早めに用意しましょう。
| 必要書類 | 用途 | 備考 |
|---|---|---|
| 本人確認書類 | 売主の身元確認 | 運転免許証、マイナンバーカードなど |
| 印鑑 | 契約書への押印 | 認印または実印 |
| 収入印紙 | 売買契約書に貼付 | 売却価格で税額が変動 |
| 仲介手数料 | 不動産会社への支払い | 契約時は半金分 |
| 登記識別情報通知または権利証 | 所有権の証明 | 不動産の正当な所有者であることを示す |
本人確認書類（運転免許証など）
不動産売買契約では、売主の本人確認が義務付けられています。運転免許証、マイナンバーカード、パスポート、健康保険証のいずれかを準備しましょう。なかでも運転免許証とマイナンバーカードは顔写真付きで住所も記載されているため、もっとも確実な本人確認書類といえます。
パスポートを使用する場合は、有効期限内であることを必ず確認してください。健康保険証の場合は顔写真がないため、追加で別の本人確認書類、または住民票の提出を求められることがあるので注意しましょう。本人確認書類を忘れると契約を進められないため、忘れずに準備をしてください。
印鑑（認印または実印）
不動産売買契約書への署名押印には、もちろん印鑑が必要です。認印でも実印でも契約は有効ですが、高額な取引のため実印の使用を推奨する不動産会社もあります。実印を使用する場合は、印鑑登録証明書の準備も必要です。
印鑑登録証明書は発行から3カ月以内のものが有効とされるため、売却活動開始時ではなく、契約日に近い時期に取得しましょう。もし実印の登録をしていない場合は、市区町村役場で印鑑登録の手続きを行う必要があります。
売買契約書に貼る収入印紙
不動産売買契約書には、印紙税法に基づいて収入印紙を貼る必要があります。印紙税額は売却価格（契約金額）によって決まり、契約金額が高いほど印紙代も高くなります。印紙税額は以下のとおりです。印紙税額は令和9年3月31日まで軽減税率が適用されます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 100万円超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超え1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超え5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
収入印紙は郵便局、法務局、一部のコンビニエンスストアで購入できます。ただし、高額な収入印紙は取り扱っていない店舗もあるため、早めに購入しておくことをおすすめします。また、不動産会社が収入印紙を用意していることも多いので、確認しておきましょう。
不動産会社への仲介手数料（半金分）
不動産売買契約の締結時には、仲介手数料の半金分を不動産会社に支払います。仲介手数料は成功報酬のため、契約が成立した時点で支払い義務が発生するためです。支払い方法は現金または銀行振込が一般的です。支払いが遅れると契約に支障をきたすことがあるため、資金の準備は余裕を持って行いましょう。
仲介手数料の支払いタイミングは相談可能
仲介手数料を支払うタイミングは、不動産会社によって異なります。つまり、売却代金が全額振り込まれてからの支払いでも対応できる不動産会社はあります。不動産会社と媒介契約を結ぶときに、仲介手数料を支払うタイミングを確認して相談してみましょう。
登記識別情報通知または権利証
不動産売買契約では、売主が物件の正当な所有者であることを証明する書類が必要です。平成17年以降に取得した不動産は「登記識別情報通知」、それ以前の不動産は「権利証（登記済証）」が該当します。
登記識別情報通知は12桁の英数字が記載された書類で、目隠しシールで覆われているのが特徴です。権利証は法務局の登記済印が押された書類で、不動産を取得した際に発行されたものになります。
もし紛失してしまった場合は、司法書士に依頼して手続きが必要です。その際は追加費用が発生するため、紛失に気づいたら早めに不動産会社に相談しましょう。契約当日までに見つからない場合でも、売買契約自体は締結できるためご安心ください。また、不動産会社が事前に確認を済ませている場合は、契約当日に持参しなくてもよいケースもあります。
不動産の売却で必要になる書類には、さまざまなものがあります。必要な書類を次の記事にまとめていますので参考にしてください。
不動産売買契約の流れ
不動産売買契約はいくつかのステップを踏んで進行します。基本的には、次のように進行します。
- 不動産購入申込書を受け取る
- 買主と価格や条件の調整をする
- 買主へ重要事項説明を行う
- 売買契約内容の読み合わせ
- 売買契約書に署名押印をする
- 買主から手付金を受け取る
不動産購入申込書を受け取ってから、売買契約を締結するまでの流れを見ていきましょう。
不動産購入申込書を受け取る
不動産売買契約の第一歩は、不動産購入申込書を受け取ることからはじまります。不動産購入申込書は買主の購入意思を示す書面で、交渉したい価格や引渡し時期などの条件が記載されています。不動産購入申込書には、法的な拘束力がありません。そのため、売主は検討して受け入れるかどうかを判断できます。
同時に複数の申込書を受け取った場合は、価格だけでなく契約条件や買主の属性（年収、勤務先、勤続年数、資産状況など）も考慮して選択しましょう。また、不動産購入申込書の受け取りから返答まではあまり時間をかけ過ぎず、できるだけ1～3日以内に判断することが望ましいです。
買主と価格や条件の調整をする
購入申込書を受け入れた後は、買主と具体的な価格や条件の調整を行います。実際には不動産会社が仲介をして、売主と買主の希望をすり合わせます。主な調整項目は売却価格、引渡し時期、手付金の金額、契約不適合責任の期間などです。
たとえば、買主が値下げを希望している場合、地域の売却相場や建物の状態を考慮して判断しましょう。くれぐれも焦って不利な条件で契約しないように、不動産会社と相談しながら進めることが大切です。双方が納得できる条件がまとまれば、いよいよ正式な売買契約の準備段階に入ります。
買主へ重要事項説明を行う
売買契約の前に、不動産会社の宅地建物取引士が買主に対して重要事項説明を行います。重要事項説明とは、物件の情報や契約条件などについて、法律で定められた細かな説明のことです。
説明には、権利関係、法令上の制限、インフラ整備状況、災害リスク、違約金などの事項が含まれます。特に物件の瑕疵や告知事項は、売主からの正確な情報提供が大きなポイントになるでしょう。
重要事項説明は、特に土地建物の理解を深めるための大切な手続きで、通常1時間～1時間半程度かかります。説明が終わると買主が重要事項説明書に署名押印し、いよいよ売買契約に進みます。
売買契約内容の読み合わせ
売買契約書の内容について、詳細な読み合わせを行います。不動産会社の担当者が契約書の各条項を読み上げ、売主と買主は内容を確認します。売主は自分に不利な条件が含まれていないか、事前に希望した条件が正しく反映されているかを慎重にチェックしましょう。
不明な点や疑問に思う箇所があれば、小さなことでも質問することが大切です。この読み合わせはとても重要な段階のため、時間をかけてていねいに行われます。
売買契約書に署名押印をする
契約内容の読み合わせが完了すると、いよいよ署名押印を行います。原則として署名を行うのは、所有者本人です。不動産売買契約書は通常、売主用と買主用の2通が作成されます。両方を原本として保管する場合は、それぞれに収入印紙を貼付する必要があります。一方をコピー扱いにする場合、収入印紙は1通分で済み、実務ではこの対応が一般的です。一度署名押印すると契約の効力が発生するため、内容を再確認しながら慎重に進める必要があります。
買主から手付金を受け取る
売買契約書への署名押印が完了すると、一般的に現金で手付金を受け取ります。受け取った手付金は、その場で金額を確認し、間違いなければ領収書を発行しましょう。領収書のひな型は、基本的に不動産会社が準備します。これで不動産売買契約が正式に成立し、売主と買主の双方に法的な権利と義務が発生します。契約後は引渡し期日に向けて、それぞれが準備を進めていくことになります。
手付金の相場や受け取ったときの注意点は、次の記事で解説しています。受け取った手付金の取り扱いが気になる方はご確認ください。
不動産売買契約はキャンセルが可能
不動産売買契約は締結しても、一定の条件下でキャンセルすることが可能です。ただし、契約をキャンセルする場合にはペナルティが発生するため、慎重な判断が求められます。ここでは、売主・買主それぞれがキャンセルするよくある事情と、それぞれのペナルティを紹介します。
売主がキャンセルする場合
売主が不動産売買契約をキャンセルする場合、手付解除期限内であれば手付金の倍額を買主に支払うことで解約できます。たとえば、手付金が200万円の場合、売主は受け取った手付金200万円を返還し、さらに同額の200万円を買主に支払うため、合計400万円の負担です。
売主がキャンセルを検討する主な理由には、以下のようなものがあります。
- より高い価格で購入を希望する買主が現れた
- 転勤の取り消しなどで売却の必要がなくなった
- 家族の反対で売却を取りやめることになった
キャンセルは金銭的な負担が大きく、すでに支払った仲介手数料も戻ってこないため、契約前に売却の意志を固めておくことが何より重要といえるでしょう。
買主がキャンセルする場合
買主が不動産売買契約をキャンセルする場合、手付解除期限内であれば手付金を放棄することで解約できます。買主がキャンセルする主な理由には、次のものがあります。
- より良い条件の物件を見つけた
- 家族の反対で購入を断念した
- 転勤や転職で購入が困難になった
- 経済状況の悪化で購入資金が不足した
- 結婚や離婚などライフスタイルの変化があった
売主にとって買主のキャンセルは売却機会の損失になりますが、手付金を受け取れるため一定の補償は受けられるでしょう。ただし、再度買主を探す必要があるため、時間的な損失は避けられません。
ただし、買主が住宅ローンの審査にとおらない場合のキャンセルは、特約で白紙解約となり、手付金は買主に返還されるケースが一般的です。
不動産売買契約を終えたら、次はいよいよ決済・引渡しです。決済・引渡しの流れや注意点は次の記事で解説しています。
不動産売買契約でよくあるトラブル
不動産売買契約では、売主にとって想定外のトラブルが発生することがあります。売主に起こりやすいトラブルと対処法を解説します。あらかじめどのようなトラブルがあるのか把握しておき、いざというとき適切に対応できるようにしましょう。
売買契約の締結後に瑕疵が見つかる
不動産売買契約の締結後に物件の瑕疵が発見されることがあります。瑕疵の主なトラブル例は次のとおりです。
- 雨漏りや水漏れが契約後に発覚した
- シロアリ被害や床下の腐食が見つかった
- 建物の構造に欠陥があることが発覚した
- 隣地との境界線に問題があることが判明した
売主は契約不適合責任を負うため、修繕費用の負担や損害賠償を求められるおそれがあります。くれぐれも知っている瑕疵は必ず告知し、売買契約書や物件状況報告書などに明記してもらいましょう。また、より賢明な対処法として、契約前にホームインスペクション（住宅診断）を実施し、現状の問題をプロの視点で把握しておくことも大切です。
買主のローン審査がとおらず白紙解約
買主の住宅ローン審査がとおらず、白紙解約になるトラブルも頻繁に発生します。よくあるケースは次のとおりです。
- 買主の年収に対して借入希望額が高過ぎた
- 買主の勤続年数が短く、審査基準を満たさなかった
- 物件の担保評価が低く希望額まで融資が出なかった
この場合、ローン特約によって契約は白紙解約となり、売主は手付金を返還する必要があります。借入希望額に対して年収や勤続年数に疑問を感じたら、契約前に事前審査を行ってもらい、それをクリアしたうえで契約に進むようにしましょう。
また、複数の買主候補がいる場合は、より確実に融資を受けられる買主を選ぶことも重要な判断基準になります。
特約事項で売主に不利な条件が入る
不動産売買契約の特約事項に、売主にとって不利な条件が盛り込まれることがあります。よくある不利な特約事項は次のとおりです。
- 引渡し後の設備の保証期間が長い
- 契約不適合責任の期間が通常より長い
- 境界確定は売主負担で専門家に依頼する
- 残代金の支払い期日に余裕を持たせ過ぎている
- 手付解除期限が買主に有利な長い日数になっている
これらの特約は買主から要求されることが多く、売却を急ぐ売主が安易に承諾してしまうケースがあります。
対処法としては、当日の契約内容を事前に見せてもらい、不利な条件は不動産会社と相談して修正を求めましょう。特に契約不適合責任について、築年数が古い物件の場合は、特約で免責にするか、期間の短縮を検討することをおすすめします。
契約内容の解釈で買主と対立する
不動産売買契約書の内容について、売主と買主で解釈が分かれることがあります。主な対立ポイントは以下のとおりです。
- 特約事項の文言の解釈で争いになる
- 残置物の処分責任について対立する
- 修繕の質や責任範囲について認識が異なる
このようなトラブルは、契約書の記載があいまいな場合に発生しやすくなります。対処法としては、契約時の読み合わせをよりていねいに行うよう不動産会社に依頼し、重要な事項は具体的な内容を契約書に記載してもらうことが大切です。また、口約束ではなく、すべての取り決めを書面に残すようにしましょう。
売主の告知義務違反が契約後に発覚する
売主が物件の不具合や事故歴を隠したまま契約し、後から発覚するトラブルがあります。主な告知義務違反の例は次のとおりです。
- 近隣トラブルの存在を伝えなかった
- 過去の雨漏りや水漏れの履歴を隠していた
- 事故や自殺などの心理的瑕疵を隠していた
- シロアリ被害を知っていたが告知しなかった
- 騒音や悪臭などの環境問題を告知しなかった
告知義務違反が発覚すると、買主から損害賠償請求や契約解除を求められるだけでなく、不動産会社との信頼関係も崩れます。対処法としては、知っている不具合や問題点はすべて正直に告知し、契約書類に包み隠さず記載してもらうことが重要です。
黙っていた結果、訴訟につながるケースもあるため、売主として誠実な対応が求められます。
契約内容に不備があり後で問題になる
不動産売買契約書の記載内容に不備があり、後でトラブルに発展するケースがあります。よくある契約内容の不備は次のとおりです。
- 契約不適合責任の期間に誤りがあった
- 登記面積と実測面積の違いがあいまいだった
- 特約事項の文言があいまいで解釈に幅があった
- 付帯設備の範囲や動作状況の記載に漏れがあった
不動産会社はプロとはいえ、売買契約書はいち担当者が作るため、どうしてもミスが起こることがあります。契約書の不備は、売主と買主の双方にとって大きな不利益になります。
対処法として売買契約前に郵送やメールなどで契約書を送付してもらい、不動産会社と売主で二重チェックを行うとよいでしょう。
契約書を慎重に確認し、不動産会社へ相談しながら、トラブルを未然に防げるように進めることが大切です。
信頼できる不動産会社を見つけるには
不動産売買契約は家やマンションなどを売却するときの、クライマックスともいうべき段階です。それだけに、些細なミスから契約破棄などの、大きな失敗へつながるおそれもあります。そういった失敗をすることなく不動産売却を成功させるには、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。
何社もの不動産会社に査定を依頼して相談し、信頼できる会社かどうかを見極めましょう。査定価格の根拠が明確で、売主に適した販売戦略を提案するなど、能力の高さを感じさせる不動産会社がおすすめです。
複数の不動産会社へ査定を依頼するなら、一括査定サイトの「リビンマッチ」が便利です。一度の入力で複数の不動産会社へ査定を依頼できます。一戸建て、分譲マンション、土地、空き家など対応できる不動産が豊富なのも魅力です。まずは査定を受けて、不動産会社を見極めるところからはじめてみましょう。
不動産を売却するときの全体の流れは、次の記事で解説しています。図解つきでわかりやすくなっていますので、不動産売却を検討している方は参考にしてください。
不動産売買契約に関するよくある質問
- 不動産売買契約後にキャンセルできる？
- 手付解除など一定の条件下で可能です。ただし、買主は手付金を放棄し、売主は手付金の倍額を払う必要があります。また、期限があることにも注意しましょう。
- 不動産売買契約時に必要な書類は？
- 本人確認書類、印鑑（実印なら印鑑証明も必要）、登記識別情報通知（または権利証）が必要です。不動産会社にも確認しておきましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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