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不動産売却時に住宅ローンを一括返済すべき理由とは?

公開日: 2019年10月15日 |最終更新日: 2021年10月21日

まだ住宅ローンを完済していない不動産でも、売却したい場合があると思います。もし売却するなら、残ったローンはすぐに一括返済しなくてはいけないのでしょうか。ここでは住宅ローンの残った不動産の売却と残債の返済方法について見ていきます。

不動産売却では住宅ローンを一括返済が必要?

不動産を売却する場合は、住宅ローンを完済(一括返済)しなければなりません。新たな借金が増えるわけでもないので、引き続き支払いを続ければ良いようにも思いますが、なぜ一括返済が必要なのでしょうか?

住宅ローンを組む際に設定された抵当権

一括返済が必要になるのは、物件に抵当権が設定されているからです。抵当権とは、物件を担保として弁済を受けられる権利です。この抵当権が設定された不動産をそのまま売却しようとしても、他人の都合でいつ売却されるかもわからない不動産を購入する人はいません。

銀行は物件の担保を前提にローンの審査を通しているので、どんなに支払い能力があっても、住宅ローンが完済されなければ抵当権を外すことはありません。こういった理由から、不動産を売却する時はまず住宅ローンの一括返済をして、抵当権を外す手続きをしなければならないのです。

一括返済の4つのパターン

不動産を売却する場合には住宅ローンの一括返済が必要ですが、すべて自己資金で賄う必要はありません。4つの返済パターンをご紹介しますので、参考にしてみてください。

売却代金を充当する

不動産の売却代金がローンの残高よりも大きい場合には、売却代金をそのまま支払いに充てることができます。この場合は抵当権が設定されたまま売りに出すことになるので、「同時決済」という方法を用いて支払いを行います。

同時決済とは不動産売買の決済時に買主から受領した金銭をもってローンを完済し、抵当権抹消も同時に行うことを指します。銀行などは同時決済のために書類の準備などをするので、前もって申告しておくようにしましょう。

全額自己資金で一括返済する

当然、全額自己資金で一括返済をする方法もあります。売却代金で返済をする場合と異なり多額の持ち出し資金が必要なりますが、抵当権を事前に外すことができるので時間に余裕が持てるというメリットがあります。

売却代金を充当し足りない分を自己資金で補う

不動産の売却代金が住宅ローンの残高を上回ればいいですが、実際には住宅ローンの方が大きい、いわゆるオーバーローンの状態になっていることが多いです。この場合には、売却代金を住宅ローンの返済に充て、足りない分を自己資金で補う方法もあります。自己資金といっても、自分で用意する資金の他に親などから借り入れて返済することも含みます。

住宅ローンの借り換え

不動産の買い替えなどを検討しているなら、住宅ローンの借り換えによって一括返済をすることもできます。金融機関によっては、売却で残ったローンを新たな物件の購入の際に組むローンに上乗せする形でまとめて借り入れる「買い替えローン」を提供している場合もあります。

【参考】任意売却について

任意売却なら、住宅ローンの残債がある場合でも銀行との話し合いによって抵当権を外してもらうことができます。これを利用すればローンを完済しなくても不動産売却はできますが、任意売却というのはあくまで非常手段と言えます。さまざまな事情によって住宅ローンの返済が困難になった場合に初めて検討される方法で、能動的に行うものではありません。

任意売却後の住宅ローン残債はどうなる?

不動産売却でかかる費用について

住宅ローンの残債がある不動産を売却する際にかかる費用についてもご紹介します。

住宅ローンの繰り上げ返済手数料

住宅ローンを繰り上げて返済することになるので、返済に手数料がかかることがあります。手数料については金融機関や借り入れのプランなどによって金額が異なります。また、最近はインターネットから手続きできる場合も増えており、同じ金融機関でもネットの方が安いことがあるので、合わせて確認をしておくといいでしょう。

抵当権の抹消登記の費用

抵当権の設定は金融機関が行いますが、抹消登記についてはご自身で行わなくてはなりません。具体的には金融機関に申請して書類をもらい、これを法務局に持っていき手続きをします。この時に発生する費用(登録免許税)は、不動産1つにつき1,000円となります。

住宅ローンのある不動産を売却する際の税金

住宅ローンの残債がある不動産を売却する場合、所得税の負担を軽くできる特別控除があるのでご紹介します。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

令和元年12月31日までに売却した不動産について、売却額が住宅ローンの残高を下回り、かつ譲渡損失がでた時、損失分をその年の他の所得から控除して計算することができます。(損益通算)

控除できる金額は以下のようになります。

売買の前日時点でのローン残高 - 売却代金 = 損益通算の限度額

また、その年の控除でも相殺しきれなかった部分については翌年から3年にわたって繰り越して控除ができます。(繰越控除)

この特例の適用には、マイホームであることや所有期間が5年を超えていることなどいくつかの適用要件があります。適用できるかどうかの判断は複雑になる場合もあるので、所轄の税務署で確認した方がいいでしょう。

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