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賃貸管理を委託するメリットと管理会社の選び方
賃貸経営をしていると物件の管理についていろいろと頭を悩ませることがあると思います。現在の管理委託先に不満があったり、自主管理をしているならできることに限界を感じていたりその内容はさまざまでしょう。
ここでは、賃貸管理にはどのような契約があり、自主管理をする場合と管理委託をする場合とではどのような違いがあるのか、ご紹介します。これから不動産管理会社を選ぶ際に、参考にしてみてください。
もくじ
管理会社に委託する場合の2つの契約
賃貸管理を管理会社に委託する時の契約のことを不動産管理委託契約と言います。マンション管理法に則ってこの契約を交わすことで、不動産や入居者の管理などを管理会社に委託することができます。契約には主に2つの形があるので、見ていきましょう。
一般管理契約
一般管理契約とは、マンションの管理業務を代理で行ってもらう「代行」契約です。この契約によって、入居者・退去者への対応や家賃の回収、クレーム対応などを委託できます。また、マンションにはエレベーターやゴミ捨て場などの共用部分がありますが、これらの清掃なども管理会社に代行してもらうことができます。
一般管理契約の特徴は、オーナーと入居者が直接契約するところにあります。そのため賃貸契約の条件などはオーナー自身が決めることができ、収益性は比較的高くなります。一方で、空室の場合にはオーナーに収入が入らないことになります。そこで入居者を募集するための広告をうってもらうことになりますが、管理会社によってはこの金額が高額になることもあるので注意しなくてはいけません。
サブリース契約
サブリース契約とは、一括借り上げとも言われるように、管理会社がオーナーから物件を借り上げて運用する契約です。オーナーは物件を管理会社に貸しているので、空室率に関係なく安定して家賃収入を得られます。
この契約では、入居者は管理会社と賃貸契約を交わすことになります。このため、管理会社とオーナーとの間で行われる確認などの手間を大幅に減らすことができます。デメリットとして管理会社から支払われる家賃は一定になる反面、その分受け取れる賃料が相場の8割ほどになってしまいます。また、入居者をオーナー自身が選ぶこともできない点も不安材料でしょう。
【参考】賃貸管理における契約書について
大家さんが経営する不動産の賃貸管理を管理会社に任せる場合は、契約書を交わします。賃貸管理契約書には、賃貸物件を管理する上での責任の所在や、具体的な委託業務内容、契約期間や委託料の支払い方、貸借人から受領した賃貸料の引渡しといった金銭に関するもの、管理業務の中で発生した費用の取り扱い方及び立替費用の支払い方について記載します。
自主管理と管理委託ではどう違う？
マンションのイメージ
管理会社への管理委託の形をご紹介しましたが、賃貸管理では自主管理というオーナーが自身で賃貸物件を管理するという選択肢もあります。この自主管理と管理委託にはそれぞれメリット・デメリットがありますので、確認していきましょう。
自主管理のメリット・デメリット
自主管理をする最大のメリットは、5％ほどかかる管理委託料を支払う必要がないことです。賃貸管理では入居者や建物についてやらなくてはいけないことも多いですが、現実として自主管理をされているオーナーさんも居り、小規模であれば可能な選択肢だと言えます。他にも、賃貸経営をご自身で管理していくことで不動産の仲介業者などとの人脈が得られたり、物件の変化に敏感で居られるというメリットもあります。
一方で、自主管理のデメリットは、多岐に渡る業務を自分で行わなくてはならないことです。入居者からの連絡はいつ来るかわからない上、クレームや契約違反などについても自身で対応しなくてはいけません。こういった事情から、今は委託管理を選択する方が一般的になっています。
管理委託のメリット・デメリット
管理委託をするメリットは、やはり面倒な手続きをすべて委託できることでしょう。賃貸管理の業務はとにかくやることが多いためオーナーが自主管理をする負担は小さくありません。今は一般的な管理業務に加えて賃料保証や24時間サポートなど管理会社が提供しているサービスも多様なので、金額次第でほぼすべての業務を任せられます。また、管理委託では自分の目の届かない範囲の物件を任せることができるので、複数の物件や遠方の物件の管理ができます。相続した不動産などであっても対応してもらえるも大きなメリットです。
デメリットは管理会社次第になってしまう点でしょう。どの管理会社がご自身に適しているのかは、慎重に比較する必要があります。複数の会社に相談をして、ご自身にあった見積もりの内容や担当の方を選ぶと良いでしょう。
委託する管理会社は何で選ぶべき？
○と✗
管理委託をする場合、管理会社はどのような基準で選べばいいのでしょうか。管理会社ごとの違いや選ぶ時に見ておきたいポイントについて見ていきましょう。すでに管理会社に委託している方は、会社の変更の仕方についても参考にしてみてください。
管理会社を選ぶ際の比較のポイント
管理会社を選ぶ時には、以下の3点を見ておくと良いでしょう。
管理委託料
管理会社への管理委託料については、基本的には家賃の5％前後と言われます。しかし金額は会社によって大きく前後することがあるので、実際にどんな業務に対してどのくらいの委託料がかかるのか確認しておきましょう。
受けられるサービス
委託できる業務やサポートは、会社によって異なることがあります。ご自身の物件にはどんなサービスが必要になるのか、相談しながら進めていくと良いでしょう。
不動産管理会社（担当者）
担当者の対応についても見ておきたいところです。委託管理の場合、管理会社に任せっきりになってしまうと、物件が思いも寄らない状態になっていることがあります。管理会社との連携も重要ですが、物件を任せられる担当者をみつけることも、重要なポイントになるでしょう。
管理委託契約を変更する場合
管理会社が長い間入居者を見つけられなかったり不当な家賃の値下げが行われたり、管理業務に疑問がある場合には管理会社を変更したいこともあるでしょう。ここで現行の会社との契約変更の仕方などについて見ていきます。
管理委託契約は、国交省の指針で3カ月前の告知で解約ができることになっているため、これに則った契約であれば原則として解約ができます。3カ月という準備期間で、新しく契約する会社への引き継ぎを進めることになります。また、双方の合意があったり、管理委託契約に違反していたりする場合には、すぐにでも解約できることもあります。特別な事情がある場合には専門家に相談をしてみるといいでしょう。
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