リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
不動産投資コラム～売り時・買い時、収支と借入～
不動産投資を行う上で、不動産の売り時や買い時を誤ってしまうとその後の物件収支や借入にも大きな影響が出てきてしまいます。
また、物件を売却することになった時も慎重に進めたほうが良いでしょう。ここでは決定する際にどのようなことに注意すべきかを紹介いたします。
不動産投資は売り時、買い時が重要
アベノミクス、オリンピック効果により不動産価格もリーマンショック以前の水準に戻りつつあります。不動産価格の変動は金融に大きく左右されるため、金融機関の貸出意欲が信用リスク評価の緩和、金利水準の緩和により価格に影響を与えています。
しかしながら長期的に考えると人口の減少や現役世代数の減少リスクが内包しているのを忘れてはいけません。
投資の心理で周りが買うと安心感から皆が買い始めます。特に不動産投資の場合はサラリーマンの方へも波及しており、供給よりも需要が多い状況です。そうした受給バランスも価格変動の要素です。
ところで現在の市場は売り時か買い時かという部分に注目してみると。現在の市場は「売り時」です。
「売り時」と言っても何でもかんでも売れば良いというわけではなく、保有している資産で将来的に売りにくい物件（築年数、稼働率、遵法性などの問題）を保有資産から外すと考えて頂いた方が良いと思います。
過去に運用してきた不動産の収益性、簿価等を考え、不採算な資産をはずす事により、将来的に優良資産の積立にも繋がります。
ポイントは所有されている資産がどの程度収益を上げてきたか、そして売却をしてトータルの利回りはどの位か、市場の変動の際にこうした部分を把握することより「売り時」「買い時」を見極める事で不動産投資を成功に導きます。
物件収支と借入
不動産投資を行う上で、物件収支と融資条件のバランスは非常に重要です。不動産投資をされる多くの方が購入する物件を担保に入れ、わずかな手元資金で不動産投資を行っています。不動産投資を行う上で融資条件は非常に重要で将来の不動産投資の「成功」「失敗」を左右します。
しかしながら、この融資条件がどの様に決まったのかという事を気にされる投資家の方は非常に少数です。ほどんどの方が購入する時の、仲介会社さんに言われるがままの条件で融資を 受けています。
融資条件は簡単に言うと皆様の信用力と物件担保力、手元資金の額等で決定されます。そのためより良い条件で融資を受ける場合、金融機関と綿密なやりとりが重要ですが、仲介会社さんの多くはこの部分には疎いので交渉等を一切行わないのが現実です。
不動産投資を成功させる上でも融資条件を改めて考える様にしましょう。
金利についての具体例
借入金額1億円、金利3％固定、期間30年で借入れ行った場合（元利均等）、総額で約1億5,200万円の返済額です。
もし金利2％固定、他同条件で借入れを行った場合、総額で約1億3,300万円の返済額です。
わずか１％変わるだけで総額1,900万円の返済額の差が出ます。
30年で割ると年間約63万円です。
こうして大きな差が生れていくわけです。
またこの融資条件は物件を買い増す際にも非常に重要な要素となっていき、もし最初で躓いてしまうと、1棟以上物件を購入できないという事もあります。不動産投資市場が活況となると、資産価値が高くない物件を購入する際に融資条件を厳しくして融資を受けさせるケースも出てきます。
しっかりと資産価値を見極めて頂き、ご自身に最適な融資条件で融資を受けるようにして下さい。
売却価格の決定要素
アベノミクス、東京オリンピックが期待され、不動産投資に多くの資金が流れております。金融機関の融資への姿勢が柔軟化した事もあり、「貸したい」という金融機関が多数です。この市場は実は買うチャンスではなくて売るチャンスなのかもしれませんね。
金融や景気が影響する 買い手の気が良くなっているので、思わぬ価格で売却できる可能性もあります。
とは言えまだ一度も物件売却を行ったことがないので、タイミングや方法がわからない方も非常に多いと思いますので、今回は売却価格の決定要因について説明したいと思います。
不動産には非常にわかりにくい「一物多価」という性質があります。例えば土地を評価する際に固都税評価額、相続税評価額、市場価格等、さまざまな価格が出来ています。実際に売却されるのは市場価格ですが、不動産は同じものがないので、価格設定にも迷うところです。そんな中で投資用不動産の売却価格を査定する際に使用されるのが、収益に基づいた価格設定です。
収益はおおむね物件価格の?％という部分に着目します。中古であれば古い物件であれば10％位、新築であれば5％位の水準でしょうか。
物件の立地、築年数等の決定要因が多数ありますが、まず単純にこうして計算されます。それから現地に行き、大規模修繕の状況、過去の修繕履歴等が考慮され最終的な価格になってきます。
ここで重要な点は買主候補が物件を見て、「買いたい」と思わせる物件にすることです。特に築年数が経過している物件の場合、物件に手を入れるか入れないかで大きく売却価格は変わってきます。高く売却するには作戦も重要だという事です。皆様も売却をご検討される際に、まず買主の立場に立ってみるのはいかがでしょうか。
（どうした よう）
日本ＡＭサービス代表。
不動産の賃貸・売買仲介業務から高級不動産の管理業務、不動産ファンド業務を経て日本ＡＭサービスを創業。
宅地建物取引士や不動産証券化協会認定マスターなど数々の資格を有する。
