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土地活用とは、使われていない土地を価値や利益を生み出すために有効利用することをいいます。土地を所有していると維持費がかかるだけですが、正しく運用すれば10年20年といった長い期間にわたり安定的な収益を生み出してくれます。

土地活用の方法はいろいろありますが、すべてが利益を生むわけではありません。赤字になる場合もあるため、所有する土地がある地域の特徴、住んでいる人のライフスタイルなどを判断して、適切に活用する必要があります。

節税効果が期待できる

土地活用は、節税効果も期待できます。不動産に課税される代表的な税金である固定資産税は、土地の状況によって軽減特例が適用されるためです。たとえば、所有する土地に一戸建てを新築すると、固定資産税が3年間、2分の1に減額されます。また、アパートやマンションを建築すると、戸数×200m²までの敷地面積の固定資産税が6分の1に減額されます。

固定資産税はすべての不動産に対して課税され、所有している間は納め続ける必要があります。全く使っていない土地であっても維持費がかかるため、土地活用で節税することを検討してみましょう。

社会貢献にもつながる

土地活用は、社会貢献の取り組みでもあります。少子高齢化が加速する日本では、介護施設の不足が問題となっています。また、共働き世代の増加によって保育園の不足が深刻です。

このような状況の中、地域が抱える課題を解決できる施設を建築することができれば、サービスを必要とする人の役に立てるため、社会貢献につながるといえるでしょう。

土地活用の代表的な方法は次のとおりです。

• 賃貸アパート・マンション
• 借地
• 駐車場（コインパーキング）
• コインランドリー
• トランクルーム
• 保育園・保育所
• 自動販売機

土地は世界に2つと同じものがないため、一概にこれが正解と言えるものはありません。利益につなげるには、所有する土地が何に向いているのか入念な調査が必要です。

賃貸アパート・マンション

土地活用のなかでも代表的なものが賃貸アパート・マンションの運営です。賃貸用のアパート・マンションを運営することで、入居者から家賃収入を得られます。また、アパートやマンションを建てることで、固定資産税の特例に該当するため、節税にもつながります。

ただし、賃貸物件の管理には専門的な知識や経験が必要です。適切な管理ができず入居する人がいなくなれば、利益につながりません。賃貸物件に興味はあるけれど運営する自信がない人は、専門業者に管理を委託しましょう。手数料がかかりますが、入居者の募集や、契約関係、トラブルやクレームの対応などを行ってもらえるため、手間がかかりません。

アパート経営に関する詳細はこちら

借地

借地は土地を企業や個人に貸して家賃収入を得ることをいいます。アパートやマンションのような高額な初期費用がかからないため、土地活用のなかでもリスクの低い方法です。

また、企業や店舗は長期の契約になる可能性が高いため、収入が安定しやすい傾向があります。ただし、契約条件によっては、一度貸してしまうと解約までに長い期間を要するケースがあるため、契約条件は慎重に決める必要があります。

駐車場（コインパーキング）

駐車場は、空いている土地を駐車場として貸し出して駐車料金を得る方法です。初期費用が安く抑えられるため、土地の活用として手軽に始められます。

駐車場の運用は、専門業者に委託することが一般的です。駐車場の管理だけでなく、利用者の募集や集金、契約、トラブルの対応なども行うため手間がかかりません。ただし、駐車場は固定資産税の特例が適用されないため、節税効果は薄くなります。

駐車場（コインパーキング）の詳細はこちら

コインランドリー

土地活用の方法として増えているのがコインランドリーの運営です。コインランドリーは、店舗となる建物に洗濯機や乾燥機などの機器を設置して、利用者から料金を得る方法です。

狭い土地でも運営ができ、ランニングコストも比較的安いため、立地によっては高い利益率が期待できます。コインランドリーの運営経験がなくても、フランチャイズなどに加盟することでノウハウを学ぶことが可能です。

ただし、コインランドリーを始めるには、高額な初期費用がかかります。ローンを組む場合、売上の一部を返済に充てることになるため、黒字化するまで一定の期間が必要になります。

トランクルーム

土地活用の方法として近年、注目されているのがトランクルームです。

トランクルームは、収納のためのコンテナやスペースをレンタルするものです。従来は企業の利用を対象とした貸し倉庫のような形態が中心でした。しかし現在は、季節ものの衣類や、趣味やレジャー用品を収納するといった、クローゼットや物置のような使い方をする個人の利用者が急激に増えています。

また、建設コストも抑えられるため、事業をスタートするためのリスクが抑えられます。

経年による老朽化や多少の傷などは運営上それほど支障になることは考えにくく、たとえ空きが出ても通常の不動産のように維持管理にコストがかさむ心配がありません。そのため、長く続けやすい土地活用です。

保育園・保育所

保育園や保育所の建設は、安定した収益と地域貢献ができる土地活用の方法です。

認定保育園として土地を提供すると、実際の借り主は国や地方自治体になるため、家賃滞納などの心配がいりません。また、賃貸契約は長期契約になっている上に、毎月の賃料は一定していて家賃の値下がりもないため、長期にわたって安定した収益が期待できます。

ただし、保育園の建設は、騒音などの問題から周辺住民の反対にあい、契約が成立しないリスクもあります。

保育園・保育所で土地活用する方法はこちら

自動販売機

所有する土地が狭い場合は、自動販売機を運用するのもおすすめです。

1m²のスペースがあれば設置できるため、土地が狭かったり形がいびつだったりして建物の建設や駐車場にできない土地でも利用できる可能性があります。飲み物の補充や空き缶の回収などは、業者が行ってくれるため手間がかからず、自動販売機の電気代が主な費用になるため、コストも抑えられます。

自動販売機を設置した場合、固定資産税の特例はありません。しかし、自動販売機は、一度設置をしても移動が簡単に行えるので、土地活用のつなぎとしても有効です。

自動販売機で土地活用する方法はこちら

狭い土地を活用する方法についてはこちら

土地活用がうまくいかなかった場合、初期投資した金額が回収できなかったり、毎年の維持費が赤字になったりするおそれがあります。

土地活用は立派なビジネスなので、赤字であれば黒字化するために運営をする必要がありますし、回復の目途が立たなければ、撤退するという判断も必要です。不動産の売買は大きな金額が動くため、土地活用をする場合は、事前に入念な調査が必要です。流行りだからといって話を進めるのは絶対にやめましょう。

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土地活用を始めるにあたって、各種プランを比較することは非常に重要です。たとえば、土地活用の方法として賃貸経営を始める場合、どの会社に建築を依頼するかによって、その後何十年も続く賃貸経営の収益に大きく影響します。 初期投資、賃貸物件の管理方法、期待できる節税効果や、相続、家庭の事情など色々な側面から、土地活用のプランを比較しましょう。

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