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住み替えでも住宅ローン減税（控除）は利用できる？条件はある？
新しい家を購入していま住んでいる家から住み替えたら、住宅ローン控除は利用できるのでしょうか。住み替えを検討している人なら、きっと心配になる点です。
結論からいうと「住み替えでも住宅ローン減税は利用可能」です。ただし、一定の条件を満たす必要があります。
この記事では、住み替えで住宅ローン減税を利用するための知識と、注意点についてわかりやすく解説していきます。
住宅ローン減税（控除）を基本からおさらい
まずは住宅ローン減税について、基本から解説します。基本から理解することで、具体的にどういう制度だったのか、思い出せるでしょう。ここでは特に断りがない限り、2024年3月現在の税制、諸制度に沿った内容になっています。
住宅ローン減税制度の概要
住宅ローン減税は、住宅ローンを利用して自宅を購入する人のために、負担を軽減できるように国が税金の面でサポートしてくれる制度です。
国土交通省のWebサイトでは、住宅ローン減税を次のように説明しています。
無理のない負担で居住ニーズに応じた住宅を確保することを促進するため、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末のローン残高の0.7％を所得税（一部、翌年の住民税）から最大13年間控除する制度です。 国土交通省「住宅ローン減税」
住宅ローンの負担軽減を目的としているため、すべて自己資金で家を建てた人は利用できません。また、新築に限らず建売住宅や新築分譲マンション、中古の戸建て・マンションなどの購入も対象となります。住宅の「取得」であれば対象になるため、住み替えでも住宅ローン控除の対象です。
住宅ローン減税を利用することで、納める税金が少なくなります。会社員なら年末調整で、源泉徴収されて支払った税金が還付されます。
住宅ローン減税の限度額
住宅ローン減税には控除額（減税される金額）を計算するときに、住宅ローン残高の上限が決められています。上限を超えた分の金額については、住宅ローン減税が適用されません。
また、新築や中古、買取再販住宅※1などによって、控除の限度額の細かな要件が決められています。それぞれ控除の限度額や条件は、次の表のとおりです。
| 新築/既存等 | 住宅の環境性能等 | 借入限度額 （万円） |
控除期間 （年） |
|
|---|---|---|---|---|
| 令和4・5年入居 | 令和6・7年入居 | |||
| 新築住宅 買取再販 | 長期優良住宅※2・低炭素住宅※3 | 5,000 | 4,500 | 13 |
| ZEH水準省エネ住宅※4 | 4,500 | 3,500 | ||
| 省エネ基準適合住宅※5 | 3,000 | 3,000 | ||
| そのほかの住宅 | 3,000 | 0 | ||
| 既存住宅 |
|
3,000 | 10 | |
| そのほかの住宅 | 2,000 | |||
たとえば、新築なら最低でもローン残高3,000万円までとなっていて、耐久性や省エネ性能が高い家や、低炭素などの性能が付加されると減税の上限がアップする仕組みです。
※1買取再販住宅
宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた、一定条件を満たす居住用家屋
※2長期優良住宅
長期にわたって良好な状態で使用する措置が講じられた住宅で、所管行政庁の認定を受けたもの
※3低炭素建築物
二酸化炭素の排出を抑制する性能を備えた住宅で、都道府県や市・区の認定を受けたもの
※4ZEH水準省エネ住宅
日本住宅性能表示基準における断熱等性能等級5以上などの性能を有する住宅
※5省エネ基準適合住宅
日本住宅性能表示基準における断熱等性能等級4以上などの性能を有する住宅
住み替えで住宅ローン減税を利用する条件は？
一定の条件を満たせば住み替えでも、住宅ローン減税を利用できます。住み替えで住宅ローン減税を利用するときに、満たす必要のある主な条件は次のとおりです。
住み替えで住宅ローン減税を利用する条件
- 自身の居住用の住宅
- 引き渡し、工事完了から6カ月以内に入居している
- 所得が2,000万円以下
- 住宅ローンの借入期間が10年以上
- 省エネ基準に適合している（新築住宅の場合）
自身の居住用の住宅
住宅ローン減税を利用できるのは「その者が主として居住の用に供する家屋であること」とされています。つまり、自身が住む家が対象になるということです。これは住み替えた家でも変わりません。
引き渡し、工事完了から6カ月以内に入居している
住宅ローン減税の対象になるには「住宅の引渡し又は工事完了から6ヶ月以内に居住の用に供すること」となっています。そのため、物件を入手したら、半年以内に入居しなくてはなりません。
所得が2,000万円以下
会社員でも個人事業主でも、合計所得金額が2,000万円以下でなければ、住宅ローン減税の対象から外れてしまいます。住宅ローン減税は住宅購入の負担を軽減するためのものなので、収入の多い人は対象から外れるようです。
ちなみに、合計所得金額とは会社員なら所得控除後の金額のことで、源泉徴収票などを見れば確認できます。
ほかにも「住宅の床面積が原則として50㎡以上」という条件もあるのですが、合計所得金額が1,000万円以下の人なら新築住宅で40㎡以上50㎡未満でも住宅ローン減税を利用できます。
住宅ローンの借入期間が10年以上
住宅ローン減税を利用するには、借入期間が10年以上必要です。そのため、借入期間を短く設定していると、住宅ローン減税を利用できません。
コンパクトな住宅や、地方へ移住するための住み替えだと、物件価格が安くて借入期間が短くなる傾向があるので注意しましょう。
省エネ基準に適合している（新築住宅の場合）
2024年1月以降に建築確認を受ける新築住宅が、住宅ローン減税を受けるには省エネ基準に適合している必要があります。借入限度額は住宅の省エネ性能によって異なり、性能の高いものほど減税の効果が大きくなります。申請するときには、省エネ基準に適合していることを証す証明書が必要です。
住宅ローン控除と併用できない制度
住み替えだと住宅を売却したときにかかる税金を抑えるなど、さまざまな特例・制度があります。ところが、なかには住宅ローン減税と併用できない特例があるので注意が必要です。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
これまで住んでいた家を売ったときに、買ったときより高く売れて利益が出たとき、その所得（譲渡所得）に対して税金がかかります。しかし、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を利用することで、譲渡所得から3,000万円まで控除できます。
しかし、この特例を利用すると、住宅ローン減税を利用できなくなります。特例を利用したときと、住宅ローン減税を利用したときのどちらのほうが得になるのか、計算して比較することが大切です。
特定の居住用財産の買換えの特例
特定の居住用財産の買換えの特例とは、住み替えで以前の住宅を売って新しい家に住むときに、一定の条件を満たすと譲渡所得に対する課税を将来へ繰り延べられる特例です。譲渡所得が非課税になるわけではなく、あくまで先延ばしにできるだけですが、住み替えるときの負担を軽減できます。
この特例を利用したときも住宅ローン減税が受けられなくなるため、どちらを利用したほうが得になるのか計算して調べましょう。
住宅ローン減税を申請する方法と必要書類
住み替えをして住宅ローン減税を利用するには、最初の年と2年目以降でそれぞれ手続きが異なります。住宅ローン減税を申請する方法や必要書類について解説します。
住み替えた年の住宅ローン減税の申請は確定申告
住み替えた最初の年は、確定申告が必要になります。いつもは会社に年末調整をしてもらっている会社員だったとしても、最初の年は自分で確定申告をする必要があります。
確定申告では、作成した確定申告書と必要書類を管轄の税務署へ提出します。提出するときは、持参または郵送をします。
確定申告で必要になる書類
確定申告で必要になる書類は、次の表のとおりです。
| 書類名 | 入手先、備考 |
|---|---|
| 確定申告書 | 国税庁のWebサイト |
| （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 国税庁のWebサイト |
| 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 | 銀行など住宅ローンを利用している金融機関 |
| 登記事項証明書 | 登記所または法務局証明サービスセンターの窓口、郵送・オンラインの交付請求 |
| 工事請負契約書または売買契約書 | 契約をしたときの書類をコピー |
会社員なら2年目以降は年末調整で対応できる
会社員なら2年目以降は、勤務先の年末調整で住宅ローン控除の適用を受けられます。確定申告をすると税務署と金融機関から送付される、次の書類を年末調整のときに提出するだけで手続きは終わります。
- 給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書
- 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（残高証明書）
まとめ
住み替えを検討している人にとって、住宅ローン減税が適用されるかどうかは重要な関心事です。一定の条件を満たせば、住み替えでも住宅ローン減税を利用できますが、併用できない制度もあるので注意が必要です。
住み替えでは専門的な知識が必要なため、自身だけで判断するのは難しいかもしれません。そんなときは、不動産売却の一括査定サービス「リビンマッチ」を利用してみましょう。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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