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「レバレッジ」についての解説

公開日: 2016年5月20日 |最終更新日: 2021年12月10日
「レバレッジ」についての解説

不動産に関する重要キーワードを、日本AMサービス堂下代表が分かりやすく解説!

キーワード「レバレッジ」とは・・・

レバレッジは梃(てこ)を意味します。梃の原理は小さな力で重い物を動かしたりできる事ですが、不動産投資の世界では小さな手許資金で大きな資産を運用する手法になります。その結果、手元資金だけで投資をするよりも大きな収益率を得る事ができます。

不動産投資をされる方のほとんどの方が金融機関から融資を受けておりますが、この借入金がレバレッジ効果になります。

下記の概念図をみて頂くとお解かりの様に自己資金のみで投資をするよりも借入を行って投資をされた方が自己資金利回りは2倍近い水準になります。

レバレッジ効果なし

レバレッジ効果有

レバレッジ効果の罠

堂下代表の一言
究極のレバレッジ効果は個人投資家さんの世界で「ゼロエク」(ゼロエクイティ)と呼ばれている自己資金なしの不動産投資手法です。

ほとんどの方が手元資金なしで投資ができるという甘い言葉で投資を指南されてしまい、安易に飛びついてしまう方も少なくないです。こうした大きなリスクを営業マンもわからずに推奨してしまうのが非常に残念です。

実はこのレバレッジ効果には反対の側面もあります。借入額が大きければ大きい程、元利金が増え、ちょっとした収支の悪化(空室が増えた、費用が多く発生したなど)で元利金の支払いが困難に陥る可能性が大きくなります。

実際に私が不動産ファンドで勤めていた際に物件購入価格の7割を超える借入を行っている案件の場合、運用期間中の資金繰りが非常に大変だったと記憶しています。またリーマンショックなどの大きな経済危機の際に借入額を上回る価格で売却するのは非常に困難です。この様に大きなリスクがあるからこそ、購入当初の物件価格の評価、借入額と収支のバランス、こうした部分を考慮して行く事が不動産投資の成功につながります。

専門家のアドバイス

リビンマッチ編集部より
土地活用や収益不動産の購入において発生する初期費用は、金融機関から融資を受けることがほとんどです。例えば2,000万円の頭金で1億円の初期費用が発生し、8,000万円の融資を受けた場合、5倍のレバレッジで投資をしていると考えることができます。

レバレッジのメリットとしては、少ない元手で投資が開始でき、不動産の場合は潤沢な資金で魅力的な物件を押さえることができるという点です。

しかし、慎重に資金計画やキャッシュフローを考えなければ、堂下代表が言う様な大きな失敗を起こす可能性があります。どういった方法をとれば良いのかなどを相談できるアドバイザーを見つけそういった専門家と二人三脚で不動産投資を成功させましょう。

土地活用するならまずは比較しましょう!

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