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サ高住経営って実際どう?増加理由や失敗リスク、成功への鍵を解説

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サ高住経営って実際どう?増加理由や失敗リスク、成功への鍵を解説

高齢者住宅の種類は複数ありますが、代表的なのがサ高住(サービス付高齢者向け住宅)です。令和5(2023)年に男女500人を対象に行った「老後の住まいに関する意識調査」でも、老後に住みたい住宅として戸建ての次に多かったのがサ高住でした。

「介護が不要で一人暮らしをしているけど、ひとりでは不安」「子どもなど、家族に迷惑をかけたくない」という方にとって、人気の物件です。

本記事では土地を有効活用すべく、サ高住を建てて賃貸物件にしようか迷っている方へ知っておきたい情報をわかりやすくまとめています。ぜひ参考にしてください。


サ高住(サービス付高齢者向け住宅)とは

サ高住とはサービス付高齢者向け住宅の略称で、高齢者が安心して過ごせるように配慮した住まいのことをいいます。

サ高住として登録されるには、高齢者にふさわしい住まいにする必要があります。

サ高住として登録されるための規模・設備の条件
条件 専有(住んでいる入居者のみで使用する)の場合 共有(ほかの入居者も使用する)の場合
規模 一世帯あたりの床面積が原則25㎡以上 居間や食堂、台所などを共有し十分な面積が確保できる場合は18㎡以上
設備 各世帯に台所、水洗便所、収納設備、洗面設備、浴室を備えている 各所に台所などを備えなくても可なことがある
段差のない床、手すりの設置、廊下幅の確保などバリアフリーを考慮している
サ高住として登録されるためのサービス・契約の条件
サービス 契約条件
見守りサービス ケアの専門家(社会福祉法人・医師・看護師など)による安否確認サービスと生活相談サービス
契約関係
  • 書面による契約
  • 入居者の長期入院による解約など、大家さんからの一方的な解約は不可
  • 大家さんの収益源は敷金と家賃・サービスの対価のみ(権利金やそのほかの金銭は受け取り不可)
  • 前払金を受け取る場合、一定の条件(前払金の具体的な算出方法の提示など)を満たす必要がある
  • サ高住の工事完了前に前払金の受け取りは不可

参考:厚生労働省「サービス付き高齢者向け住宅について

このように、高齢者を第一に配慮した住まいにすべく、さまざまな制約が課せられています。

サ高住の登録件数は増加傾向(令和5年5月時点で28万3,487万戸)

一般社団法人 高齢者住宅協会の「サービス付き高齢者向け住宅の登録状況(R5.6末時点)」によると、サ高住の登録件数は増加傾向をたどり、令和5(2023)年5月時点では、28万3,487万戸となっています。

サービス付き高齢者向け住宅の登録状況(R5.6末時点)

サービス付き高齢者向け住宅の登録状況(R5.6末時点)

画像引用:一般社団法人 高齢者住宅協会「サービス付き高齢者向け住宅の登録状況(R5.6末時点)」

増加傾向の理由と経営するメリット

サ高住の登録件数が増加傾向の理由は、それだけ建設して経営をするメリットがある裏返しでもあります。

建設して経営をする主なメリットは、次の3つです。

  • 需要が増しているため、日本社会の役に立てる
  • 国が建設・改修費を補助してくれる
  • 税制優遇(固定資産税と不動産取得税の減税)を受けられる

それぞれ順を追って解説します。

需要が増しているため、日本社会の役に立てる

内閣府によると総人口に占める65歳以上の割合は、令和2(2020)年時点で28.6%でした。昭和25(1950)年時点では4.9%でしたので、70年間で約5.84倍増加していることになります。

高齢者の推移と将来統計

高齢者の推移と将来統計

画像引用:内閣府「令和5年版高齢社会白書(全体版)

このままいくと、令和57(2070)年には65歳以上の割合が38.7%と、約4割になる計算です。高齢者が増加するぶんだけ、バリアフリー対応など高齢者向けの住宅が必要になってきます。そのため、サ高住の需要が増しているのです。

一般的に都心部ほど人口が多いため需要が高いのは確かですが、都心部から離れた地域でも高齢者の割合が高い地方では需要が見込まれます。

日本全体で高齢者が増加しているため、地域性を心配する必要性は少ないでしょう。

国が建設・改修費を補助してくれる

需要に応えるべく、サ高住の建設・改修費に対して国が補助金を出しています。新築で建設する場合、令和5(2023)年時点の補助金限度額は次のとおりです。

床面積ごとの1戸当たりの補助金限度額
床面積 1戸当たりの補助金限度額(万円)
30㎡以上 135
25㎡以上、30㎡未満 120
25㎡未満 70

なお、補助率はどれも1/10です。補助金限度額と建設費×1/10と比べて、金額が低いほうが受け取れる金額です。

以下は、1戸当たり25㎡以上30㎡未満の部屋が20戸ある建物を2億円で建設した場合に、受け取れる補助金額です。

  • 1戸当たりの補助金限度額=120万円×20戸=2,400万円
  • 建設費×1/10=2億円×1/10=2,000万円
  • 受け取れる補助金額=金額が低い2,000万円

ただし、1戸当たりの床面積が30㎡以上の建物を建てる場合、限度額の135万円が適用されるのは総戸数×20%で、そのほかは120万円となるので注意が必要です。

たとえば、1戸当たり30㎡以上の部屋が20戸ある建物を新築で建設する場合、限度額は135万円×(20戸×20%)+120万円×(20戸×80%)=2,460万円です。つまり、20戸のうちの20%である4戸(20戸×20%=4戸)には135万円が適用され、残りの16戸には120万円が適用されるということです。

一方、改修の場合の補助率は一律1/3で、補助金限度額は1戸当たり195万円です。

参考:サービス付き高齢者向け住宅整備事業事務局「募集内容の概要

税制優遇(固定資産税と不動産取得税の減税)を受けられる

固定資産税とは、不動産を所有しているとかかる税金です。市区町村によって異なりますが、サ高住は5年間、建物にかかる固定資産税額が1/2以上〜5/6以下の範囲内で軽減されます。

また、不動産取得税とは、不動産を手に入れるのにかかる税金です。建物を建設する場合、課税標準、つまり税金のもとになる金額から1戸当たり1,200万円が控除されます。

ただし、固定資産税と不動産取得税の軽減措置には適用期限があります。令和7(2025)年3月31日までに、高齢者住宅を新築・建設しないと適用されないので注意しましょう。※期限は変更となる場合があります。

参考:サービス付き高齢者向け住宅の供給促進のための支援措置(国土交通省)

失敗リスクは?サ高住を建てて経営するデメリット

サ高住を建てて経営する主なデメリットは、次の3つです。

  • 入居者が部屋で亡くなった場合、対策が必要
  • 投資額が多くなる
  • トラブルが起きやすい

デメリットを踏まえ、自身に適した経営なのか考えてみましょう。

入居者が部屋で亡くなった場合、対策が必要

どの物件でもいえることですが、とくに高齢者を対象とした住宅を経営する場合、「入居者が部屋で亡くなったらどうするか」問題は、避けてとおれません。

内閣府の「令和5年版高齢社会白書」によると、東京23区で65歳以上が自宅で死亡した数は令和3(2021)年で4,010人に達しました。

東京23区内における、65歳以上が自宅で孤独死した数の推移

東京23区内における、65歳以上が自宅で孤独死した数の推移

画像引用:内閣府「令和5年版高齢社会白書(全体版)(PDF版)

また、全国における60歳以上の自殺者数は令和3(2021)年時点で7,860人でしたが、令和4(2022)年に入り8,249人と389人増加しています。

60歳以上の自殺者数の推移

60歳以上の自殺者数の推移

画像引用:内閣府「令和5年版高齢社会白書(全体版)(PDF版)

老衰などの自然死や生活内で起きた転倒などの不慮の事故死の場合、重要事項説明書にその旨を記載する必要はありません。しかし、死因不明の「不慮の死以外の死」や自殺により入居者が亡くなった場合、その旨を告知する義務、つまり重要事項説明書に記載する義務が生じます。

  • 取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死(転倒事故、誤嚥など)については、原則として告げなくてもよい。
  • 賃貸借取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死以外の死が発生し、事案発生から概ね3年が経過した後は、原則として告げなくてもよい。
  • 人の死の発生から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある。

引用:国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

告知事項の期間は、事案が発生してから3年間です。また、借主から尋ねられた場合は死因にかかわらず、告知義務があります。

その部屋で誰かが亡くなったと聞いたら、死因にかかわらず入居をちゅうちょする方が大半でしょう。サ高住で入居者が亡くなったことが原因で新たな入居者が集まらなかった場合、相場より低い家賃にしたり、リフォームしたりといった対策が必要です。

投資額が多くなる

サ高住は一般の住宅と比べ、床面積を広く確保し、台所や水洗便所などの設置、バリアフリー構造にするなどの必要があるため、投資額が多くなります。

住宅以外にもケアの専門家による安否確認サービスと生活相談サービスの費用もかかることから、億単位の資金を準備する必要があります。

投資額や賃料から税金や年間にかかる費用などの総計を差し引いた額と比較し、融資を受ける人は毎月の返済額も吟味し、採算がとれるのか確認しましょう。

トラブルが起きやすい

高齢者が住むサ高住では、下記のようにさまざまなトラブルが起きやすいです。

  • 認知症によるトラブル
  • 入居者のつまずきによる転倒
  • 病気による卒倒
  • 入居者同士による対人トラブル
  • 未払いによるトラブル

高齢者になると年金生活となるため、十分な資金がないまま、入居されるおそれがあります。

未払いによるトラブルを減らしたい場合は、事前に入居者の資金を確認し、厳選する必要があるでしょう。


失敗しないための成功の鍵

ここでは、サ高住の経営に失敗しないための成功の鍵を紹介します。主に下記の4つが挙げられます。

  • 入居者とケアの専門家のバランスを考える
  • 保険をかける
  • 利回りを把握する
  • 複数の土地活用会社のプランをもとに専門家に相談

失敗しないためにも事前に確認しておきましょう。

入居者とケアの専門家のバランスを考える

ケアの専門家の多くは人材不足に悩まされており、ケアの専門家が少ないと、忙しいあまり入居者のサービスを怠ってしまい、最悪の場合、事件や事故によって賠償請求をされるおそれがあります。

逆にケアの専門家が多いと、待機スペースや費用がかかり、利回りが悪くなってしまいます

入居者とケアの専門家の適度なバランスを心掛けることが大切です。

保険をかける

サ高住の経営には、万が一のことに備えて自身の状況を踏まえ、下記のような保険に加入するのが有効的です。

保険の種類と詳細
保険の種類 詳細
PL(生物賠償責任保険)保険 食事が原因で起こる賠償責任への備え
委託介護事業者賠償責任保険 介護サービスなどが原因で起こる賠償請求への備え

保険に加入することは入居者の安心材料となるため、双方にメリットがあるといえます。

利回りを把握する

利回りを事前に計算して、サ高住の経営はうまくいくのか確認してみましょう。

税金などを考慮しない「表面利回り」の計算式は、次のとおりです。

表面利回り(%)=1年間の家賃収入÷建設費×100

実際に、下記の条件でシミュレーションしてみましょう。

  • 1戸ごとに5万円の家賃
  • 20戸の建物を2億円で建設
  • 表面利回り=(5万円×20戸×12カ月)÷2億円×100=6%

居住スペースやサービスの質を向上して賃料を上げたり、補助金を利用してコストカットすることで総費用を減らしたりして、表面利回りを上げることが可能です。

事前に利回りを計算して採算がとれるのかを把握し、ときには改善を施すとよいでしょう。

複数の土地活用会社のプランをもとに専門家に相談

高齢者住宅の需要は高まっていますが、立地や規模、設備やサービスなど、さまざまな要素を考慮しなければなりません。

また、契約内容や収益性も重要なポイントです。そこで失敗しないためには、複数の土地活用会社のプランを比較し、専門家に相談するのがおすすめです。一括請求サイトを利用すれば、無料で複数社からプランを取得できます。専門家によるアドバイスも受けられるので、自分に合ったプランを見つけられます。

土地活用の一括請求は、以下のようなメリットがあります。

  • 時間と手間を省ける
  • 市場価格や相場がわかる
  • 競争原理により、より良い条件やサービスを提供する会社を選べる
  • 専門家による客観的なアドバイスを受けられる

土地活用の一括請求は、失敗しないための成功の鍵です。ぜひお試しください。

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