リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
変形地だからできる土地活用方法とは？特性を生かした革新的アイデア紹介！
「所有している土地があるけど、変形地で使いづらい」と悩んでいませんか。せっかくある土地を無駄にしたくはありません。
実は変形地のなかでも、それぞれの特徴を生かした土地活用法があります。この記事では、住居やそれ以外の用途でも、変形地の形状を生かしたアイデアを紹介します。
もくじ
変形地はいろいろ！まずは種類を確認
変形地といっても、形状や大きさによってさまざまな種類があります。それぞれの形によって、メリットとデメリット、性質や活用法が異なります。
うまく利用すれば、整形地と同じように最適な土地活用法が見つかります。この章では、変形地にはどのような種類があるかを解説します。
旗竿地（敷地延長）
旗竿地（はたざおち）とは、うえから見ると旗のような形状をしている土地のことを指します。道路に接する部分が短く、奥に向かって整形地に続く形です。
道路からの通路部分は敷地延長や専用通路ともいわれ、旗竿地はシキエン、センツウと呼ばれる場合もあります。
敷地延長と呼ばれる道路へとつながる通路（敷地内）の部分は、2m以上の開口部がなければならないと建築基準法で決まっており、用途としては通路や駐車場と活用法が決まってきます。
奥に向かっているほぼ整形地の土地は、比較的自由な設計プランが立てられます。
旗竿地のよくある土地活用法は、戸建てや集合住宅です。道路から奥まった場所ですから人目につきにくく、プライバシーが保てます。逆に、たくさんの人が集まるような集客目的の商業施設は不向きです。
駅が近いなど、交通の便がよければ隠れ家的レストランや個性のある店舗なども向いています。
台形
台形の土地は四角形ですが、それぞれの辺の長さが一定ではないので変形地とみなされます。三角形に近い台形や整形地に近い台形があり、活用法はさまざまです。
三角形に近い台形で住宅にするには余裕がない場合は、駐車場やトランクルームに適している場合があります。個々の配置を自由にできるため、台形の形に沿ったプランが立てられます。
整形地に近い台形であれば、住宅以外に賃貸用のマンションや店舗と併用した住居もよくあるケースです。
デッドスペースになりがちな変形部分を、駐車場やマンションのアプローチ部分に持ってくるなど、工夫次第で台形のよさを出せます。
道路に面している部分の辺の長さによっても使い勝手は変わってくるので、形状によって道路からのアプローチや間取りの工夫が必要です。
三角形・五角形など多角形角形
三角形の土地は3つの辺で、五角形は5つの辺でできた土地です。
三角形の土地では鋭角を含んでいるのか、広さはどれくらいか、どの角が東西南北の向きなのかによってプランニングは変わります。
土地に広さがあれば、変形を利用した個性的な間取りにできるのが魅力です。
うなぎの寝床のような細長い土地
うなぎの寝床と呼ばれる土地の形状は、間口が狭く奥行きが長い土地です。具体的には間口が3〜4m程度、奥行きが10m以上の細長い長方形です。
整形地に近いので、土地を活用するにはいろいろな可能性が考えられます。
たとえば住宅にする場合、階層ごとに生活空間を分けることが可能です。1階はビルトインガレージ、2階は寝室、3階にリビングと水回りといった感じです。
日当たりや風通しのよい3階に、リビングを配置することで明るい部屋になります。
屋上バルコニーを作れば広い面積となるので洗濯物を干したり、ガーデニングしたりも可能です。
戸建てやアパートにすることで、賃貸経営や店舗経営にも適しています。ひとつの住宅であれば、細長い間取りで自由さがなくなりますが、集合住宅なら効果的な運用です。
傾斜地や段差のある土地
傾斜地や段差のある土地も、変形地と呼ばれています。以下のように、あらゆる形状があります。
- 敷地のなかで起伏がある場合
- 道路と敷地で高低差がある場合
- 隣地や周囲の土地と高低差がある場合
高低差があることで、魅力的なのは見晴らしがよいことです。傾斜地では日当たりがよく、風通しのよい住宅やマンションがあります。
ただし、1m以上の高低差だと注意が必要です。土留め工事に、コストがかかることがあります。
2m以上であれば擁壁工事など、さらに費用がかかる造成工事になるリスクもあります。
低価格だけじゃない！変形地（不整形地）が持つ土地の魅力！
変形地のメリットは低価格なだけではありません。整形地とは異なり、形状を生かした空間をつくれることが最大の魅力です。
オリジナリティを出すことで価値が増す場合があります。この章では変形地の魅力と強みを紹介していきます。
変形地は価格が安い
変形地の土地価格が安いのはよくある話です。多くの人が変形地のほうが使いにくいと感じるために、市場価値が低く設定されているからです。
たとえば、同じ敷地内で整形地と奥の旗竿地では100万くらいの差が出るのは、めずらしくありません。
人気の住みたいエリアで整形地を探しても見つからないところも、変形地であれば購入できるケースもあります。
土地代が安価なことから固定資産税や都市計画税も安くなり、ランニングコストがお得です。
ただし、土地の形状が不規則なために、間取りや施工の仕方に制限がかかる傾向があるので注意しましょう。
変形地が持つ魅力を再確認して、土地活用に生かしてはいかがでしょうか。
個性的な空間を創り出す
変形地のメリットは、価格が安いことだけではありません。土地の形を利用した個性のあるユニークな建築プランが可能です。
たとえば、三角形の土地であれば外観を鋭角のフォルムにすれば印象的な建物になります。
旗竿地なら奥まったスペースにプライベート感のある庭を配置したり、隠れ家のように道路から玄関に続く外構にこだわったりするのも素敵でしょう。
変形地にありがちな無駄に思えるスペースをアイデア次第で有効活用するのは、設計士の醍醐味です。専門家に相談するとよいでしょう。
街の魅力を高める存在に
変形地だからといって、土地活用をあきらめる必要はありません。土地活用は「その土地や場所にはどのような需要があるのか」が、一番大切だからです。
たとえば、一度は住んでみたいという人気のエリアなら、賃貸マンションは需要があります。
変形地を利用したハイセンスな外観や、ほかにはない面白い間取りで、ほかのマンションと差別化するのも収益化を考えた戦略です。実際に街で目を引くのは、少し変わった建物が多いのではないでしょうか。
変形地を生かすならオンリーワンの住居
変形地のよさを生かすなら、住居が最適でしょう。
土地の価格が安いぶん、建物にコストを回せます。この章では、住居用として考えた場合の変形地の活用法を紹介します。
- 土地の起伏を生かしたスキップフロアの家
- 旗竿地のガレージハウス
- デッドスペースを使った間取り
土地の起伏を生かしたスキップフロアの家
敷地に起伏がある変形地は、段差を利用してスキップフロアの家を建てられます。
スキップフロアとは、1階と2階のあいだに中2階のような空間を設けることです。フロアを半階ずらすことで、空間を広く使えます。
リビングを見おろせる位置に、スキップフロアで子どもの勉強スペースをつくるなどアイデアはたくさんあります。
敷地を平らにする必要がないので、段差地にありがちな造成工事のコストがかかりません。
旗竿地のガレージハウス
土地活用といえば賃貸マンションですが、最近はガレージハウスの賃貸経営も需要があり、車の愛好家に人気です。
ガレージハウスは1階が車庫、2階が住居部分という形態で、建物内で車庫と住居部分の行き来ができます。
旗竿地の敷地延長部分が2.5mくらいあれば、十分に車は通ります。また、駅が近いなどの立地条件にこだわる必要がないのも利点です。
デッドスペースを使った間取り
変形地の住宅では、どうしてもデッドスペースが出てしまいます。しかしデメリットをうまく利用すれば、快適な空間に変えられます。
たとえば三角形の土地なら鋭角部分を利用して植栽を植えることで、雰囲気のよい庭になります。
間取りのなかにできたデッドスペースは、おしゃれな書斎や暖炉スペースなどの小部屋を設けることもできます。
掃除用具の収納スペース、子どもの隠れ家的空間などアイデアはつきません。
デットスペースを使って採光を取り入れる方法もあります。2階にリビングをつくり、デッドスペースをテラスにして、開口部を高い場所に配置すれば、光がふんだんに差し込む明るいリビングになるでしょう。
変形地でも後悔したくない住居以外の土地活用法
住居以外でも変形地を生かした土地活用法はあります。
土地周辺の環境や時代にあった使い方で、事業用の賃貸として活用できます。この章では住宅以外の土地活用法を紹介します。
- 老人ホームや福祉施設
- 内装が魅力のカフェやコワーキングスペース
- 月極駐車場やコインパーキング
- 貸し農園（レンタルファーム）
老人ホームや福祉施設
需要がある土地活用法を考えると、福祉施設は検討したい方法のひとつです。これからの時代は、老人ホームや障害者向けなどの福祉施設の需要が高まると考えられているためです。
高齢者施設は住居型からグループホーム、デイサービスなどがあり、種類や規模によっては限られたスペースを有効利用できます。変形地や狭小地でも活用は十分可能です。
内装が魅力のカフェやコワーキングスペース
小さなスペースでも有効活用できる方法として、コワーキングスペースやシェアオフィスが注目されています。
働き方が多様化していることもあり、フリーランスや起業家のほか、在宅勤務が浸透してきている会社もあるからです。
コワーキングスペースはひとりずつスペースが区切られているので、変形したスペースでも問題ありません。
たとえば1階に内装が魅力のカフェをつくり、2階以上にコワーキングスペースをつくるなど複合施設として収益化してもよいでしょう。
月極駐車場やコインパーキング
変形地の土地活用では駐車場経営も有効です。
狭い土地で思うような建物ができないときでも、駐車スペースが1台でも確保できれば貸し出せるので、収益が発生します。
たとえば、住宅地なら月極駐車場の需要があるでしょう。土地活用には欠かせない初期費用も安く済みます。
土地の形状に合わせて軽自動車を配置するなど、工夫次第では変形をうまく利用できます。場所が駅近ならコインパーキングも有効です。
貸し農園（レンタルファーム）
所有している変形地が農地であれば、貸し農園として収益化を図ることもできます。
賃貸物件にするほどの高い収益性はありませんが、固定資産税代でマイナスの資産になることを考えれば、検討してもよい活用法です。
たとえば畑をやりたいが、自分の庭がない人を対象に土地だけを貸す方法や、農業体験できる農園の経営もできます。
貸し農園は眠っている農地を有効活用するひとつの方法です。
変形地の土地活用は土地活用会社へ相談
土地は需要があれば、その形に関係なく収益性のある資産になり、税金対策も可能です。問題は一般的には扱いづらいとされる「変形地」を、どう活用するかです。
紹介したように変形地といっても、その形はさまざまで活用法も目的により異なります。活用法を検討するうえでインターネットなどで情報収集するのも大切ですが、ある程度の事前知識を得たら、最終的に土地活用会社に相談するのがおすすめです。
専門家に相談することで、自分たちだけでは考えつかなったアイデアを得たり、より収益性を考慮した活用法を提案してもらえたりと、多くのメリットがあります。
「リビンマッチ」なら完全無料で相談できるので、変形地の扱いにお困りの方は、ぜひ土地活用の専門家を頼ってください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
