アパートをローコストで建築する方法｜費用の相場や注意点も紹介

アパートをローコストで建てられれば、初期投資を抑えられるため、収益性を高めやすくなるメリットがあります。一方で、建材や設備を削りすぎると、入居者から選ばれにくくなったり、将来の修繕費が増えたりして、かえって収益性を下げてしまうため注意が必要です。

この記事では、ローコストでアパートを建てる場合の費用の目安をはじめ、構造・階数・戸数による費用の違い、ローコスト化してはいけない部分や注意点を解説します。建築費だけでなく、その後の収益性も踏まえて、自分の土地にローコストアパートが向いているか判断する参考にしてください。

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アパートはローコストならいくらで建てられる？

まずは、一般的なアパートの建築費の目安を確認しましょう。以下は国土交通省「建築着工統計調査」の工事費予定額をもとに、木造の貸家（一戸建ての賃貸住宅）・共同住宅について算出した金額です。

ローコストでアパートを建築する場合は、一般的な建築費の相場から建物の構造や設備、建材などを工夫して費用を抑えていくことになります。

構造別！アパート建築費の相場

アパートの建築費は、採用する構造によっても大きく異なります。アパートで採用されている主な構造は、以下の3種類です。

国土交通省「建築着工統計調査」の2025年のデータから、全国の「貸家・共同住宅」における1㎡あたりの工事費予定額を坪単価へ換算すると、以下のとおりです。

※1坪＝約3.3058㎡として換算。工事費予定額は着工時点の予定額であり、完成後に実際に支払った建築費とは異なります。

構造ごとに比較すると、全国平均では木造の建築費が最も低くなっています。そのため、アパートをローコストで建築したい場合、木造は有力な選択肢の一つです。

ただし、建物の規模や階数、防火地域などの法規制、必要な耐火性能・遮音性能などによって適した構造は異なります。

土地の広さが限られていて建物を高層化したい場合や、建築地の法規制によって高い耐火性能が求められる場合は、鉄骨造やRC造を含めて検討することになります。一方、低層のアパートで建築費を抑えることを重視する場合は、木造のメリットを生かしやすいでしょう。

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階数によるアパート建築費の違い

アパートの建築費は、2階建てか3階建てかによっても変わります。一般的には、3階建てのほうが限られた土地でも延床面積を確保しやすい一方、構造や防火・避難経路に関する対応などによっては建築費が高くなるケースがあります。

たとえば、延床面積120坪のアパートを建てる場合、単純に各階が同じ広さだとして計算すると、2階建てでは1フロア約60坪、3階建てでは1フロア約40坪です。

建築費は構造や仕様によって異なりますが、木造や鉄骨造のアパートでは、2階建てより3階建てのほうが坪単価が高くなるケースがあるといえます。

上記は国土交通省「建築着工統計調査」の木造・貸家・共同住宅の工事費予定額をもとに、2階建て・3階建てで生じる費用差を自社で算出した金額です。2階建てよりも3階建てのほうが坪単価はやや高くなる傾向があるため、坪単価をやや高く設定しています。

戸数によるアパート建築費の違い

アパートの面積が同じ場合、戸数が少ないほうが建築費の坪単価は安くなります。

たとえば、120坪のアパートに10戸を建てる場合と5戸を建てる場合、キッチン・風呂・洗面などの設備が2倍異なるため、5戸のほうが坪単価を安く抑えられます。

設備のグレードによっても変わりますが、10戸と5戸では坪単価に約1割の差が出ると考えられるでしょう。一方で、共用部や設備を効率よく配置できる場合、1戸あたりの建築費を抑えられるケースもあります。

坪単価だけで考えると、戸数を減らしたほうが安くなるのは当然です。しかし、アパート経営の観点で考えると、戸数を増やして利回りを上げる戦略もあるため、バランスを見定める必要があります。

アパート建築は自己資金がいくら必要？

アパート建築では、アパートローンや賃貸ローンを利用するのが一般的です。アパートローンを利用する場合、自己資金は建築費全体の10％～20%程度を目安に準備するのがよいでしょう。

たとえば、木造3階建て坪単価70万円、100坪のアパートを建築する場合、建築費として7,000万円が必要です。この場合、自己資金として700万円以上を準備するのが目安となります。

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アパートをローコストで建築するコツ7選

アパートをローコストで建築するコツは、以下の7つあります。

平面形状を正方形に近づける

平面形状とは、建物を真上から見たときの形状のことです。

平面形状が正方形の場合と長方形や台形の場合では、同じ床面積で考えると正方形に近いほど外周の長さを短くできます。

たとえば、10m × 10m＝100㎡の正方形と、5ｍ × 20m＝100㎡の長方形をした平面形状で考えてみましょう。同じ100㎡の床面積でも、前者は10m × 4辺＝40mが外壁の長さですが、後者は5m × 2辺＋20m × 2辺＝50mです。

外壁の長さの比較

凹凸がある土地や斜めの外壁になるような複雑な形状は、外壁面積や施工手間が増えやすくなります。外壁はアパートの建築費の中でも大きな割合を占めており、外壁に取り付ける断熱材の量にも影響します。そのため、ローコストで建てるには、できるだけ平面形状を正方形に近づけるのが理想です。

上下階で間取りを変えない

建物を支える構造部材は、建築費の中でも大きな割合を占める部材のひとつです。

アパートの上下階で間仕切りの位置が変わると、建物を支える構造部材のバランスが悪くなり、耐震性を確保するための部材が余分に必要となる可能性があります。

各階の間仕切り位置を合わせると建物のバランスがよく、力学的に効率的な構造です。それにより、部材の数を減らしたり部材自体を小さく抑えたりでき、コストダウンにつながります。

階段の位置を変えない

アパートの階段

共同住宅の階段は、建築基準法によって階段の幅や蹴上げ、踏面などに最低基準が定められています。そのため、階段を設けるには一定のスペースを確保しなくてはいけません。階ごとに階段の位置をずらすと、下階から上ってくる階段に加えて、さらに上階へ向かう階段や通路のためのスペースが必要になり、住戸として使える床面積が減る可能性があります。

一方で、1階から2階、2階から3階へ続く階段を上下で同じ位置に配置すれば、階段や踊場を縦方向にまとめやすくなります。共用部分を効率的に配置できるため、無駄な床面積を抑えやすく、構造や施工もシンプルにしやすい点がメリットです。

なお、階段に必要な床面積は、法令上の最低寸法を満たしていれば特に問題なく、一律に決まっているわけではありません。

水回り設備は各階で同じ位置にする

アパートの水回り

トイレや浴室、キッチンなどの水回り設備は、裏で給水管や排水管を通して接続しています。各階で水回りの位置が大きくずれていると、その分だけ配管を長くしたり、曲がりを増やしたりする必要があり、使用する部材や施工の手間が増えて工事費が高くなります。

一方、1階と2階でキッチンや浴室、トイレの位置をできるだけそろえておけば、配管をまとめやすくなり、配管距離を短くすることが可能です。給排水工事を効率化できるため、アパートをローコストで建築するうえで有効な工夫のひとつです。

ただし、配管効率を優先しすぎると間取りの使い勝手が悪くなる場合があるため、入居者の生活動線とのバランスを考えて間取りを考えましょう。

建材はできるだけ同じ種類に統一する

アパートの内装工事の様子

アパートに使われる建材には、躯体、外装材（外壁、屋根）・内装材（壁、床、天井）などさまざまです。

広い面積に使われる建材は建物の雰囲気に影響を与えるため、ぱっと見の安物は選びたくないところです。

しかし、入居者によい印象を与えようと、デザイン性が高いレンガ調の外壁にしたり、各部屋で内装材を変えたりすると割高になります。リビングや寝室、子ども部屋などの部屋ごとに、床材や壁のクロスの種類を変えるケースも少なくありません。

ローコストでアパートを建てたいときは、建材はできる限り同じ種類で統一し、大量仕入れによるスケールメリットを出すのがよいでしょう。すべての床で同じフローリング、壁や天井も同じクロスを使用すれば材料が安く入手できます。

また、建材を統一することで、材料費の削減だけでなく施工の手間も効率化でき、建築費を安く抑えられるでしょう。

設備は流通性の高い商品を採用する

アパートを建てるとき、できるだけおしゃれなデザインの設備を導入したいと考える人もいるでしょう。しかし、できる限りシンプルで多く出まわっている商品を採用したほうが、ローコスト化につながります。

グレードは中級のものが選ばれやすく、流通性が高い傾向にあります。流通量が高い商品は、特殊仕様や受注生産品と比べて調達もしやすいので、価格を抑えやすいのです。

また、万が一交換や修理の際にも部品の在庫を確保できるため、将来のランニングコストの低減にもつながるでしょう。

設備グレードを必要以上に上げない

アパートをローコストで建築するなら、設備のグレードを必要以上に上げないことも大切です。キッチンや浴室、洗面台、トイレなどを高級仕様にすると、その分だけ建築費が高騰してしまいます。さらに、設備に費用をかけたとしても、必ずしも家賃を高く設定できるとは限りません。

一方で、単純に価格だけを基準に設備を選ぶことも避けましょう。周辺の競合物件と比べて見劣りする設備では、入居者から選ばれにくくなるおそれがあるためです。ターゲットとする入居者層や周辺物件の設備水準を確認し、過剰なグレードアップを避けることが費用を抑えるポイントです。

アパート建築でローコスト化しすぎてはいけない部分

ローコストでアパートを建てる場合でも、すべての設備や仕様を一律に削ることはおすすめできません。初期費用を抑えられても、入居者から選ばれにくくなったり、修繕や交換の頻度が増えたりすると、長期的な収益性が悪化する可能性があるからです。

建物の安全性や快適性、維持管理に大きく関わる部分は特に気を付けたい部分です。以下に、建築費を抑えすぎないほうがよい箇所をまとめたので参考にしてください。

特に優先度が高いのは、構造・基礎、防水、外壁、給排水設備など、後から簡単には交換できない部分です。建築時に費用を削れても、不具合が発生した場合は修繕範囲が大きくなり、結果として余計な費用がかかる可能性があります。

一方、内装の一部や設備のグレードなど、将来的に比較的交換しやすい部分は、周辺の賃貸需要を確認しながらコストを調整しやすい部分といえるでしょう。

アパートをローコストで建てるときの注意点

アパートをローコストで建てるときは、以下の3点に注意しましょう。

入居者ニーズを無視して仕様を削りすぎない

アパートをローコストで建てる場合、入居者から人気がある設備や仕様まで削りすぎないようにしましょう。建築費を抑えられても、周辺の競合物件と比べて見劣りすると、入居者から選ばれにくくなる可能性があります。

たとえば、間取りや専有面積、収納量、インターネット環境、セキュリティ設備、駐車場の有無など、エリアやターゲットとする入居者層によって重視されるポイントが異なります。単身者向けとファミリー向けでは求められる設備も異なるため、一律に仕様を削るのは適切な方法ではありません。

周辺の賃貸物件の家賃や設備、空室状況などを確認し、入居者ニーズの高い部分には必要なコストをかけることが大切です。入居後の家賃設定や空室リスクまで考えて仕様を決めましょう。

アパートローンの審査について事前に確認する

アパートの建築では住宅ローンが利用できないため、アパートローンを申し込みます。住宅ローンが利用できないのは、借主本人が住むための建物や土地ではないためです。

アパートローンでは、借主の収入や資産状況に加え、土地・建物の担保評価やアパート経営の収支計画なども審査されます。建築費を抑えることで審査自体が不利になることはありませんが、仕様を削りすぎて想定していた家賃や資産価値が下がってしまうと、事業計画を問題視されるおそれがあります。

見積もりは同じ条件で複数社を比較する

アパートをローコストで建築するには、複数社から見積もりを取り、建築費や提案内容を比較することが大切です。ただし、見積もりは金額だけでなく、同じ条件にそろえて比較する必要があります。

たとえば、A社は外構工事費込み、B社は外構工事費が別、C社はA社と設備仕様が異なるといった状態では、どの会社が本当に安いのかを正確に判断できません。構造や延床面積だけでなく、間取り、設備、外構工事、諸経費などの条件をそろえ、「何が見積もりに含まれていて、何が別料金なのか」をきちんと確認しましょう。

価格だけでなく、提案内容や担当者の説明、建築後の管理や修繕まで含めて比較することで、建築費を抑えながら収益性や品質にも配慮したアパート計画を立てやすくなります。

リビンマッチの「土地活用」では、土地の面積や所在地などを入力することで、複数社から土地活用の資料を無料で比較できます。ローコストで建築するからこそ、会社ごとの提案内容を見比べて慎重に検討しましょう。

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