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木造住宅の実際の寿命は耐用年数ではない!家の建て替えは必要?

公開日: 2022年4月28日 |最終更新日: 2022年4月28日
木造住宅の実際の寿命は耐用年数ではない!家の建て替えは必要?

日本の木造住宅の寿命は、欧米と比較をすると短いといわれます。

売却を検討しても、築30年前後になると建物の評価はほとんどゼロであり、土地代で売買されるのが一般的です。

本記事では、木造住宅の寿命を左右する要因を解説します。また、すでに寿命が近い家は、建て替えるべきなのかも考えてみましょう。

木造住宅の寿命

なぜ、日本の木造住宅の寿命は短いといわれているのでしょうか。

木造住宅は寿命が短い?

日本の木造住宅の寿命が短い理由として、いくつかの要因が挙げられます。

  • 日本は高温多湿の気候で、湿気に弱い性質がある木材に影響がある
  • 関東大震災や太平洋戦争などにより大都市で多くの住宅が失われ、復興政策として、量を優先する住宅政策がすすめられた
  • 戦後の高度成長期を通じて、日本の経済成長の主力産業と位置づけられたことも量を優先する政策を後押しし、質の高い住宅への取組みが軽視された

では、木造住宅はそもそも寿命が短いかというと、そうではありません。

神社仏閣には、数百年という歴史がある木造建築物があります。古民家といわれる戦前から建っている住宅も多く残っており、古民家リノベーションなどのブームもあります。

つまり、下記などを工夫することで、木造住宅は約100年の寿命を持つことが可能ということです。

  • つくり方
  • 建材
  • 暮らし方
  • メンテナンス

耐用年数とは

寿命と併せて、耐用年数という言葉を用いることがあります。一般的に耐用年数とは、税制の面で使用される、法定耐用年数のことを指します。

建物には、経年劣化によって、年々価値が下がっていく減価償却という考え方があります。減価償却により、建物の取得費を毎年分割して計上できます。

計上できる取得費が増えるほど、不動産で得た利益に対してかかる税金を抑える効果があります。

つまり、法定耐用年数とは、建物の価値がなくなったと考えられ、取得費として計上できなくなるまでの期間です。

なお、法定耐用年数は建物の構造によって異なり、木造住宅の場合は22年と定められています。

木造住宅の実際の寿命

法定耐用年数の22年はあくまでも税制上のことであり、実際の寿命とは異なります。

建物の実際の寿命を考える際には、法定耐用年数以外に物理的耐用年数を考える必要があります。構造的な性能から、理論的に導きだした耐用年数です。

たとえば鉄筋コンクリートは、コンクリートが中性化して劣化する速度から、約100年といわれます。しかし、大気の汚染状態やコンクリートの表面保護状態によっても変化すると考えられています。

構造部材の性能や特性のほか、暮らし方やメンテナンスの状態により、年数は大きく変わります。

木造の場合は、理論的な値は明確にはなっていませんが、50〜60年といった意見が多くあります

木材の唯一の欠点といえるのが、湿気に弱いことです。木造住宅用の構造材の含水率を、JAS規格(日本農林規格)では20%以下に設定しています。

そのため、住宅完成後も、木材は常に乾燥した空気環境が必要です。

つまり、換気性や通気性が、木造住宅の耐久性能に大きな影響を与えます。現代の「高断熱・高気密」となった住宅では、より一層その傾向が顕著です。

寿命が近い木造住宅については実績が豊富な専門家に相談しましょう!複数の不動産会社に相談して提案を比較することが重要です。

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木造住宅の寿命を左右する要因を考える

木造住宅の寿命は、以下などにより変動します。

  • 耐久性能を維持するための仕組み
  • メンテナンスの方法

湿気に弱い木造住宅を、いかによい環境下に置くことができるかがポイントです。

換気性や通気性

2003年の改正建築基準法により、24時間換気の設置が義務化されました。この法改正は、住宅の建材などから発生する化学物質によって健康被害を起こす、シックハウス症候群への対策が目的です。

換気は、汚染空気を排出し新鮮な空気を室内に取り込むことです。

これは、木造住宅の耐久性能を維持するためにも効果的です。

さらに、湿度管理のためにも、換気は必要です。特に、冬季は空気が乾燥しているうえに暖房が使われるため、室内の湿度は60%前後がよいとされます。

しかし、室内の湿潤した空気が常時断熱層に流入することは、湿気に弱い木造住宅にとっては、避けたい現象です。

そのため、空気を取り込む換気だけでなく、建物の構造で自然に空気の流れを作る通気性も気にする必要があります

通気性の悪い木造住宅だと、梅雨のように湿気が多い時期に、劣悪な環境下に置かれます。

通気は換気と違い、人体への健康面にはあまり関係しませんが、住宅を守るためには重要な性能です。

木造住宅の耐久性能に関わる注意すべきポイントは以下のとおり、ほとんどが通気性の確保です。

  • 床下の通気性確保
  • 小屋裏の通気性確保
  • 外壁や天井の断熱層へ流入する湿気の遮断と湿気の放出
  • 外壁側の通気性確保

耐久性能

通気性を保ちながら気密性や断熱性を高めるという、一見矛盾した性能を要求されるのが木造住宅です。

1980年代からは木造住宅の耐久性能を高めるために、以下のような工夫がされてきました。

  • 外断熱
  • 内断熱
  • 土間床工法
  • 基礎断熱
  • 外壁通気層工法
  • 防湿層施工

外断熱は、内側に通気層を作ったうえで、外壁の外側に断熱材を設置します。木造住宅の全体を覆うため、適度に管理された温湿度環境と通気性の確保ができます。

一方、広く採用されている内断熱は、断熱材を壁の内側や柱の間などに入れます。

耐久性能に関しては、内断熱よりも外断熱のほうが優れているといえます。

外部からの水分の侵入

室内の温湿度環境を適切に保つことが重要ですが、外部からの水分の侵入も木造住宅には大敵です。

小屋裏(屋根裏)には、通気性を保つため、小屋裏換気の設置が一般に行われています。

小屋裏換気では、外壁上部や軒天井に換気部材を設置します。しかし、台風など横なぐりの強風により、換気部材をとおして雨水が浸入する場合があります。

また外壁に通気層を設ける場合、外壁材目地のシーリング劣化により、通気層に雨水が浸入するケースもあります。

これらの雨水の侵入を100%防ぐことはできません。

そのため、通気層には透湿防水シートを貼るなどして、通気層に入った水が構造に影響を及ぼさないようにします。外壁から水が侵入しても、透湿防水シート層をとおして、外壁下部に取り付けられた土台水切りから流出される仕組みです。

しかし、透湿防水シートの施工不良により、建物が腐朽する事例も多くあります。

これを防ぐためには、現場で各作業を適切に行ってくれる専門業者に依頼することが重要です。

弱点を補う保証制度と適切なメンテナンス

木造住宅は、建設作業のわずかなミスが、住宅の性能を著しく低下させる原因となります。

ミスの発生は、以下のような人為的なものが多いです。

  • 職人の熟練度
  • 不適切な工事管理

そのため、すべての新築住宅で受けられる、構造躯体と雨漏りに関する10年保証は、木造住宅の弱点を補う制度ともいえます。2000年にスタートした10年保証は、木造住宅の寿命を延ばす大きなきっかけともなりました。

さらに、保証期間が終わる10年目に総合的な点検をして、状況によって保証を再延長する取組みを行う事例もあります。

また、約10年ごとに行う、屋根や外壁の塗装などの外部のメンテナンスは、施工不良により起こる不具合を発見し、改善する絶好の機会といえるでしょう。

たとえば窯業系サイディング材で起こる、表面の劣化や剥離などは、通気層内の通気状況がよくないために発生する場合もあります。

定期的なメンテナンスにより、普段は点検できない部分にある、見えない不具合を発見し、適切に修繕しましょう

寿命が近い木造住宅は建て替える?売却する?

築40年前後になると、法定耐用年数はとっくに過ぎており、床のたわみや屋根下地の劣化などが見られるようになります。

このように寿命が近い木造住宅は、リフォームすると大がかりな工事になってしまいます。そのため、建て替えか売却するかのどちらかを判断する必要があります。

建て替えか売却か?そのメリット・デメリット

建て替えと売却には、それぞれ次のようなメリットとデメリットがあります。

建て替えと売却の比較表
  メリット デメリット
建て替え
  • 老後に備えた住まいづくりが可能
  • 子世帯との二世帯住宅の場合はトータル資金を抑えられる
  • 建て替え資金が必要
  • 年齢によっては返済年数が短くなり、十分な借り入れができない可能性がある
売却
  • 売却資金を老後の生活資金や中古住宅の購入資金として使える
  • 賃貸住宅への住み替えや老人ホームへの住み替えも選択肢としてある
  • 立地条件によっては、希望の金額で売却できない
  • 住み慣れた地域から離れることになる

建て替えは、建て替え資金がかかるため、経済状況によっては難しいこともあります。

資金面で建て替えが実現できないようであれば、売却を検討してみましょう。

建て替えする場合の注意点

建て替えする場合は、目的を明確にする必要があります。

将来の相続についても考慮する必要があるでしょう。寿命の長い住宅に建て替えて、メンテナンスのしやすさを考えましょう。

また、現場施工の品質によって、住宅性能は大きく変わります。そのため、ハウスメーカーや工務店など、建設会社の選択が重要です。

売却する場合の注意点

できるだけ高値で売りたい場合は、不動産会社が買主になる買取ではなく、仲介で売ることを優先しましょう。

ただし、寿命が近い建物の場合、なかなか買主が見つからないケースがあります。その場合は、不動産買取も検討するとよいでしょう。

まずは仲介を依頼して、希望する時期までに売却できない時には、買い取ってもらう買取保証付きも選択肢のひとつです。

まずは、不動産査定を依頼して家の価値を知ることが大切です。

不動産査定を依頼する会社は、一括査定サイトを利用して選びましょう。一括査定サイトでは、自分の地域の不動産を扱っている、優良な不動産会社を一度の手間で探すことができます。

そこから、複数の提案を比較して自分に合った不動産会社を選びましょう。

寿命が近い木造住宅については実績が豊富な専門家に相談しましょう!複数の不動産会社に相談して提案を比較することが重要です。

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木造住宅の寿命に関するよくある質問

木造住宅の寿命が短いって本当?
減価償却ができる期間である法定年数は22年と決まっています。しかし、実際の寿命は暮らし方やメンテナンスの状態により大きく異なるため、木造住宅は約100年の寿命を持つことが可能です。
木造住宅の寿命を左右する要因は?
通気性や耐久性能があります。特に木造住宅は外部からの水分の侵入が大敵なため、対策が必要です。
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