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アパートローンは相続の対象になる？相続する際にできる事前準備や相続後の対策など詳しく解説
アパートやマンションを所有していた親族が亡くなった場合、アパートローンの残債があれば不動産と一緒に相続する必要があります。アパートローンは相続放棄できないのか、住宅ローンのように相続人が亡くなればアパートローンの支払いは免除されるのではないかなど、疑問を抱いている方もいるでしょう。
本記事では、アパートローンは相続対象なのか、所有者が亡くなった場合に誰が相続するのか、相続する流れなどについて解説します。アパートローンを相続する可能性がある人は、ぜひ参考にしてください。
もくじ
相続とは？
相続とは亡くなった人が所有していた財産や権利・義務を受け継ぐことを指します。亡くなった人を被相続人、受け継ぐ人を相続人といいます。相続する財産には、プラスの財産とマイナスの財産があります。どのような財産が該当するのか、それぞれの特徴を見ていきましょう。
相続するにあたってプラスの財産
プラスの財産には、以下のものが該当します。
| プラスの財産 | 種類 |
|---|---|
| 不動産 | 宅地・建物・農地・山林・居宅・店舗など |
| 不動産上の権利 | 借地権、借家権、定期借地権など |
| 動産 | 自動車・家財・貴金属・骨董品・船舶など |
| 金融財産 | 現預金・有価証券・株式・手形債権・貸付債権など |
| その他 | 著作権・特許権・漁業権・ゴルフ会員権など |
プラスの財産には市場価値のある財産や、金銭で見積もれる財産などが含まれます。また死亡してから受け取れる生命保険金や死亡退職金、個人年金なども「みなし相続財産」として相続します。
相続するにあたってマイナスの財産
マイナスの財産には、以下のものが該当します。
| マイナスの財産 | 種類 |
|---|---|
| 借金 | 借入金・手形債権・買掛金など |
| 公租公課 | 住民税・固定資産税・未払所得税など |
| その他 | 未払い医療費・未払費用・未払利息など |
日本では「包括承継」という相続制度を採用しています。プラスの財産だけでなくマイナスの財産も含めて相続する制度なので、プラスの財産のみを相続するという選択はできません。
アパートローンは相続の対象になるのか
前述したとおり、相続の対象となる財産には、各種ローンや未払い金といったマイナスの財産も含まれます。被相続人がアパートローンを残したまま亡くなった場合、相続人はアパートや土地の不動産と一緒に、残っているアパートローンも相続しなければなりません。
しかし条件によってはアパートローンが残っていても、保険で返済できる可能性があります。今回は以下に挙げるケースの対応について解説します。
- 団体信用生命保険（団信）に加入している場合
- 連帯保証で契約している場合
- 団体信用生命保険の代わりに生命保険に加入している場合
団体信用生命保険（団信）に加入している場合
団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンやアパートローンを契約する際に同時に加入する保険のことです。契約者が住宅ローンやアパートローンの残債がある状態で重度障害になったり亡くなったりした場合、団信に加入していれば保険金で完済できます。
相続人はアパートローンがない状態でアパートを相続できるので、マイナスの財産を相続せずに済みます。残りのアパートローンを誰が支払うのかといったトラブル回避にもつながるでしょう。
なお保険金は団信から、借入先である金融機関へと支払われます。相続人は関与しないため、相続税の課税対象になりません。
このように団信に加入していれば、財産の中にアパートローンが含まれていても返済を免除されます。相続するかどうか迷ったときは、被相続人が団信に加入しているかどうかも調べるようにしましょう。
連帯保証で契約している場合
連帯保証でアパートローンを契約している場合は、団信に加入していてもアパートローンは免除されません。連帯保証は複数債務者の収入を合算してアパートローンを組みますが、団信に加入できるのは主債務者のみです。
たとえば、夫婦でアパートローンを契約して夫が主債務者の場合は、夫が死亡または高度障害の状態になれば団信から金融機関へと保険金が支払われ、返済が免除されます。しかし妻が死亡または高度障害の状態になっても、主債務者ではないため免除の対象外です。亡くなった人が主債務者でなければ、残っているアパートローンを相続しなければなりません。
また、連帯保証と似た言葉に連帯債務があります。複数債務者の収入を合算してアパートローンを組む点は連帯保証と同じですが、債務者がそれぞれ団信に加入できる点が連帯債務の特徴です。つまり夫婦でアパートローンを契約して2人とも団信に加入していれば、どちらか一方が死亡または高度障害の状態になった場合にアパートローンの残りは全額免除されます。
アパートローンを組む際は、連帯保証と連帯債務のどちらを選択しているかによって、相続人への負担が大きく異なります。
団体信用生命保険の代わりに生命保険に加入している場合
アパートローンの中には団信加入を必須条件としていないケースもあります。団信の代わりに被保険者が生命保険に加入している場合に、アパートローンの残債は保険金で支払われます。しかし保険金は借入先である金融機関ではなく法定相続人に支払われるため、相続税の課税対象です。
ただし500万円×法定相続人の数までは非課税であるため、法定相続人が2人の場合は1,000万円より多い部分に相続税が課せられます。
アパートローンは誰が相続するのか
家の模型と悩む女性
アパートローンが残っている場合、誰かが相続する必要があります。候補者は誰になるのか、相続に関するトラブル回避の正しい知識を身につけておきましょう。
連帯保証人が相続することが原則
アパートローンの残債を相続するのは、原則としてアパートローンの連帯保証人です。またアパート経営をする人とアパートローンの相続人は同じである必要があります。アパート経営で得られた家賃収入でアパートローンの残債を返済すると考えられているからです。そのため必然的に連帯保証人がアパート経営する権利も相続しなければなりません。
なお、連帯保証人になっている人は相続放棄したとしてもアパートローンの返済を免れるわけではない点に注意してください。連帯保証人になるかどうかは慎重な判断が求められます。
金融機関によっては新しく連帯保証人を求められることがある
前述したとおり、アパートローンの残債を相続するのは連帯保証人であることが一般的です。
しかし状況によっては、金融機関から新たに連帯保証人の追加を求められる場合があります。具体的には空室が多く家賃収入が十分でなかったり、連帯保証人の年収や資産状況に不安があったりするケースなどです。このような状況の場合、返済が滞るおそれがあるので、貸し倒れリスクを軽減することを目的に新しく連帯保証人の設定が求められる可能性があります。
自身が連帯保証人になっていて、かつ今の状況に不安がある場合、アパートローンの借入先である金融機関に相談するようにしましょう。
アパートローンを相続する際に必要な名義変更の流れ
アパートローンを相続するには名義変更が必要です。アパートローンの名義変更手続きの流れは以下のとおりです。
- アパートローンの連帯保証人を確認する
- 金融機関で審査を受け債務の引継ぎをする
- 債務者変更登記申請をする
- 将来的な戦略を考える
それぞれについて詳しく解説します。
流れ1.アパートローンの連帯保証人を確認する
アパートローンの残債がある場合、最初に連帯保証人の有無について確認します。
主債務者がアパートローンを完済する前に亡くなった場合、残りのアパートローンの返済は原則として連帯保証人が行います。連帯保証をつけてアパートローンを組んでいる場合は、遺産分割協議を行う前に、誰が連帯保証人になっているのかを調べておくとスムーズです。
また、連帯保証人が複数立てられているケースもあります。金融機関側がそのうちの誰か一人に返済を求めてきた場合は、その連帯保証人にアパートローンの返済義務が発生します。
流れ2.金融機関で審査を受け債務の引継ぎをする
アパートローンの相続人が決まったら、金融機関で審査を受けます。アパートローンの残債を引継ぐにしても新規融資の審査と同じく、新たな金銭消費貸借契約を締結する必要があるからです。
金融機関はアパート経営の収益性や連帯保証人の収入・資産などを審査し、完済できるかどうかをチェックします。不安材料がある場合は、連帯保証人の追加を求められたり別の相続人に変更するよう相談されたりするケースもあります。
なお、アパートローンの名義変更は金融機関の同意がなければ行えません。金融機関が貸し倒れのリスクがあると判断すれば名義変更の手続きは進まず、すべての相続人に返済義務が発生している状態が続きます。
金融機関に審査を申し込む前に、相続するアパートやマンションの収益性と相続人の収入を確認し、状況によっては親族に連帯保証人を頼んでおくとよいでしょう。
流れ3.債務者変更登記申請をする
金融機関の審査に通った後は必要書類を受け取り、管轄の法務局にて債務者変更登記申請を行います。債務者変更登記申請は、司法書士に依頼するのがスムーズです。金融機関から紹介されるケースもあれば、個人的に依頼するケースもあります。
なお、アパートやマンションの相続登記申請が済んでいないと債務者変更ができません。済んでいない場合は、債務者変更登記申請と一緒に相続登記申請も司法書士に依頼するとよいでしょう。
流れ4.将来的な経営戦略を考える
アパートやマンションを相続した後は、将来的な経営戦略を考えることも重要です。
アパートやマンション経営では空き家の増加、経年劣化など、さまざまなリスクを伴う可能性があります。入居者がいなければ家賃収入は得られず、修繕が必要な箇所が多ければ出費がかさみます。
場合によっては、売却を選択せざるを得ない場合もあるでしょう。アパートローンの残債がある場合、いかにアパートやマンションを高値で売却できるかがポイントです。相続後は、不動産会社などのアパート・マンション経営に詳しい専門家に今後のことを相談しておくのがよいでしょう。
アパートローンの相続で考えられるトラブル
口に手を当てて驚く女性
アパートローンの相続で起こり得るトラブルは、以下の2つです。
- 名義変更ができないことがある
- 返済が滞る可能性がある
それぞれについて詳しく解説します。
名義変更ができないことがある
前述したとおりアパートローンの名義変更は、借入先である金融機関の承諾が必要です。金融機関は貸し倒れリスクを避けることを目的として、アパートローンの相続人に債務の回収可能性があるかどうかを判断します。場合によっては、相続人を別の人に変えるよう要求されたり、追加で連帯保証人を求められたりすることがあります。必ずしも相続人間の協議どおりになるとは限りません。
また金融機関ではアパートローンの相続人以外が、アパート経営することを認めていません。アパートローンの相続人と不動産を相続してアパート経営する人は同じでなければならないので、一致しないと名義変更できないおそれがあります。
アパートローンを相続する可能性のある人は、事前に金融機関へ相談しておくとスムーズに名義変更できます。
返済が滞る可能性がある
遺産分割協議が進まない間でも、アパートローンの返済は猶予されません。アパートローンの相続人が決定するまでは、法定相続人が法定相続分どおりに債務を負担する必要があります。
毎月の家賃収入がアパートローン返済額を上回っているのであれば問題ありませんが、家賃収入が少ない場合は、差額分を法定相続人の資金から支払わなければなりません。仮に、返済額が30万円で家賃収入が20万円の場合、差額10万円が毎月発生するので、相続による承継の未確定が続けば返済が滞る可能性が高くなります。
アパートローンの返済が滞ると、金融機関から残債の一括返済を求められたり競合にかけられたりするおそれがあります。アパートを手放したとしてもアパートローンの残債分を賄えない場合は、自己破産することもあるでしょう。個人としては信用情報に記録され、一定期間内は各種ローンが組めない、クレジットカードを作れないなど不便な状態が続きます。
アパートローンを相続する際の事前準備
アパートローンを相続する際は、事前準備によって相続トラブルを回避できます。行っておくべき具体的な事前準備として、主に以下の3つが挙げられます。
- 被相続人が行うもの：遺言状を作成しておく
- 被相続人が行うもの：金融機関に相談しておく
- 相続人が行うもの：金融機関の口座凍結対策を行う
それぞれ詳しく解説します。
被相続人が行うもの：遺言状を作成しておく
被相続人ができる事前準備のひとつは遺言書の作成です。
相続はまだ先のことと思っていたとしても、突然発生するものです。被相続人であるアパートの所有者が亡くなってからアパートローンの存在を初めて知ると、相続人は戸惑ってしまいます。事前に相続人と話し合い、誰がアパートローンとアパート経営を相続するか取り決めた上で遺言書を作成しておきましょう。
また遺言書は不備があると無効とされ、被相続人の意思どおりに相続できない可能性があります。弁護士に相談するか、公証役場で公正証書遺言書を作成しておくと効力を持つ遺言書を残しておけるのでおすすめです。
被相続人が行うもの：金融機関に相談しておく
被相続人であるアパートの所有者は、事前にアパートローンについて金融機関に相談しておくのがおすすめです。
アパート経営の状況や連帯保証人の属性などによっては、金融機関が貸し倒れリスクを懸念する場合があります。すると希望どおりに名義変更ができません。
被相続人は自身が亡くなった後に、名義変更をスムーズに行えるよう備えておく必要があります。事前にアパートの収益性や連帯保証人の属性について相談しておくことで、連帯保証人がそのまま名義変更できるかどうかを把握できるので、相続人がいつまでも決まらないという状況を作らずに済みます。
相続人が行うもの：金融機関の口座凍結対策を行う
アパートローンを相続する際は、相続人は速やかに金融機関の口座凍結対策を行いましょう。
被相続人であるアパートの所有者が亡くなった際には、被相続人の口座は凍結されます。入居者から家賃が振り込まれなくなり、アパートローンの返済に支障が出てしまいます。凍結されている間は相続人が自己資金でアパートローンを返済しなければなりません。
このような状況を避けるには、口座が凍結される前に入居者に賃料の振込先の変更通知書を送り、相続人の口座へと振り込まれるよう手続きしてもらうことが重要です。相続人が決まっていない場合は、ひとまず相続人の代表者の口座に振り込まれるようにします。
アパートローン相続後にできる対策
アパートローン相続後にできる対策は、以下の2つです。
- 連帯保証人を引き受けてくれる人を検討する
- 売却することも検討してみる
それぞれについて詳しく解説します。
連帯保証人を引き受けてくれる人を検討する
金融機関が債務承継に同意しない場合は、連帯保証人を立てることを検討する必要があります。
遺産分割協議によりアパートローンの相続が決まったとしても、金融機関が同意しなければ相続はできません。前述したとおり、アパートローンの相続人とアパートの相続人は原則同じでなければならないため、アパート経営にも支障をきたします。
アパートの収益性や連帯保証人の属性などに原因があり、金融機関が債務承継に同意しない場合は、連帯保証人を立てることで承諾してくれる可能性があります。親族の中に連帯保証人を引き受けてくれる人がいないか検討しましょう。
売却することも検討してみる
アパートの売却を検討するのも方法のひとつです。
家賃収入ではアパートローンの返済を賄えない場合や、修繕が必要な箇所が多く費用がかかるといった場合は、無理に相続しても負債が膨れ上がるおそれがあります。そのためアパートやマンションを早めに売却するというのもひとつの方法です。
相続人全員が承諾すれば、法定相続分どおりの共有状態のままでも売却が可能です。仮にアパートやマンションを売却した金額でアパートローンを完済できなかったとしても、アパート経営を続けるよりは負担を軽減できるでしょう。
なお、アパートやマンションの売却を検討している方には、不動産の価格比較のポータルサイト「リビンマッチ」の利用がおすすめです。リビンマッチでは複数の不動産会社に一括で売却したいアパートやマンションの査定を依頼できます。無料で利用できるので、お気軽に活用してみてください。
アパート経営を相続するべきか考えるポイント
アパート経営は家賃収入という継続的な収益が見込める反面、さまざまなリスクを伴います。思いどおりにいかなければ負債を抱える可能性もあるでしょう。
アパート経営を続けるか売却するか考えるポイントは、主に以下の3つです。
- 時間と労力を工面できるか
- 空き家の状況はどうか
- 築年数はどの程度か
それぞれについて詳しく解説します。
時間と労力を工面できるか
アパート・マンション経営は時間と労力を要します。安定した収益を得る方法を考えたり工夫したりしないと空室が目立ち、家賃収入が減ってしまう可能性もあるでしょう。常に市場や収支状況を把握し、アパートやマンションの購入希望者やすでに入居している居住者が魅力を感じられるよう環境を整えることが重要です。
本業の傍ら副業としてアパート経営を行う場合は使える時間と労力が限られるため、現実的に経営が可能かどうかをしっかり考えるようにしてください。またアパートやマンションは修繕やリフォームなどで、多額の費用がかかることもあるので、自身の収入や資産状況も確認しておくとよいでしょう。
場合によっては、アパートローンを借り換えたほうが金利を抑えられる可能性もあります。毎月の返済負担を軽くするためにも一度確認しておくのがおすすめです。
空室の状況はどうか
アパートやマンションを相続するべきか迷ったときは、空室の状況を確認するのもポイントのひとつです。
空室が多い状況が慢性的に続いている場合は、家賃収入の見込みは薄いといえます。アパートローンの返済や保険料、管理委託料、固定資産税などは空室の状況にかかわらず発生するため、家賃収入で賄えない場合は、経営そのものが危うくなるでしょう。
改善点を見つけて満室にできる見込みがある場合は、相続する価値は十分にあるでしょう。しかし具体的な戦略がないまま空室が目立つアパートやマンションを相続をしてしまうと、後悔する可能性があります。
まずは空室の状況を確認し、利益が出るか損失が出るかをシミュレーションすることが重要です。
築年数はどの程度か
築年数が長いアパートやマンションほど、費用がかかりやすい傾向にあります。
アパートやマンションは築年数が長くなるほど修繕が必要な箇所が増えていきます。階段や廊下などの共有スペースをはじめ、各部屋の修繕・リフォームが必要になる場合もあるでしょう。1回の修繕に100万円以上かかるケースも多いので、ある程度の蓄えがないとすぐに経営困難に陥ってしまいます。
また古いアパートやマンションは入居率が下がりやすく、それに伴い家賃を下げる必要も出てくるかもしれません。アパートローンが残っている状況で家賃が下がれば、出費は変わらずに収入が減るので経営が圧迫されるでしょう。
具体的には、築16年以上のアパートやマンションには注意が必要です。建物は築年数が経つにつれて減価償却費が減少するので、所得税の負担が大きくなります。設備の減価償却費は約15年でなくなるので、該当するアパートやマンションは所得税がどのくらいかかるのか調べておいたほうが安心です。（※）
※出典：国税庁「耐用年数表」
まとめ
アパートローンは団信に加入していない限り、所有者である被相続人が亡くなっても返済義務は免除されません。そのため相続人は残債がある状態で受け継ぐ必要があります。
相続をしたとしても、アパートやマンションの状況によっては安定的な家賃収入が見込めず、経営が難航するおそれもあります。経営を相続することにこだわらず、アパートやマンションを売却するという選択も含めて検討することが重要です。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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