売ってから買う？買ってから売る？住み替えで気をつけたいこと

更新日：2022年11月28日

今住んでいる家から新しい住まいに移るとき、どういったことに注意するべきなのでしょうか？西鉄不動産株式会社大手門本店佐藤店長に、実際に住み替えのメリット・デメリットについて伺いつつ、住宅ローンや住み替えのタイミング・買い先行・売り先行などについてお聞きしました。

住宅を住み替える際の注意点

―――― 住み替えには「売り先行型」「買い先行型」の2種類がありますが、どちらをお勧めされていますか？

基本的に「売り先行型」をお勧めしています。「売り先行型」は不動産の売却に余裕が持てることが一番のメリットだと思います。余裕というのは、「売り先行型」で不動産が売れなかった場合は、「そのままその不動産に住み続けることができたり」、「その不動産を賃貸にして貸す」といった選択肢を選ぶことが可能だからです。また、長期間売れなかったとしても「仮住まいの賃貸に住み続ける」ことも可能です。そういった点で「二重ローン」といった心配がなく、リスクが少ないと考えることができますね。

―――― 買い先行型は「2重ローン」の可能性がある？

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はい。「買い先行型」では「2重ローン」の可能性が一番のデメリットだと考えています。例えば、最悪のパターンですが、住み替えで先に「この物件が欲しい」と購入希望の不動産の住宅ローンが通った場合、「買い先行型」で住み替えがすすみます。そうなって、もし現在住まれている不動産にローンが残っていると、元の不動産の売却が完了するまで「2重ローン」を支払います。そうなると身動きが取れなくなる可能性があるのです。

―――― なるほど。

ローン以外にも、分譲マンションであれば管理費・修繕積立金、一戸建ての場合でも固定資産税などが掛かってきます。そういった状況で、売主としてはどうしても売るのを急がないといけない状態に陥ります。すると、不動産の売り出し価格も次第に安くなっていって、最終的には買取業者に相場より2,3割安い値段で買取られることもあります。

――――そうなってくるとかなりの損をすることもありますね。

買取ってくれる業者がいればいいのですが、そういった業者も現れなかった場合、より悲惨な状況になる可能性もあるのです。

―――― では、「買い先行型」はデメリットしかないのでしょうか。

そんなことはありません。「買い先行型」は「自分の欲しい物件をその場で買える」という大きなメリットがあります。「これが欲しい」と思っても「売り先行型」の場合は売れるまで待ちます。その場合欲しかった物件が売れてなくなってしまう可能性がありますからね。自分が本当に気に入った物件を買うことができる、というのは非常に大きな利点と言えます。

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―――― しかし、佐藤店長は「売り先行型」をお勧めするのですね。

そうですね。「売り先行型」の方が、リスクが小さいと考えるからです。住み替えで不動産を売却される方でも理由はさまざまで、例えば「離婚」という理由の方も多くいらっしゃいます。その場合は当然「売り先行型」です。
しかし、必ずしも「売り先行型」だけをお勧めするわけではありません。例えば人気地区の分譲マンションを売りに出した場合、2週間で売れてしまう可能性もあるのです。

―――― 2週間で売れるんですか？

人気地区のマンションは早ければ2週間で売れます。買いたい方がいるからですね。そういう場合は「買い先行型」でも問題ないと思います。しかし、少し珍しいケースではあると思います。そういった売買も需要と供給のバランスで決まりますので。だから「住み替え先は、売れてから考えられてください」とお勧めするのです。