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アパート経営～リスクと管理会社の選び方～
アパート経営を行うにあたり、誰もが収益を期待しますが、一方でリスクもあります。リスクをしっかりと理解することはアパート経営を行う上でとても重要です。ここではアパート経営のリスクとアパート経営に重要な管理会社の選び方を説明します。
もくじ
アパート経営のリスクを考える
土地を有効活用してアパート経営を行う方で多くの方が建設会社にそのまま管理や賃貸募集を一括して依頼を行う、サブリース方式をとります。そのためアパート経営にどの様なリスクが伴っているかという認識が低い方が多くいらっしゃいます。アパート経営も株式投資と同様に自己責任で行わなければならない事を肝に銘じてアパート経営を行いましょう。
以下は、アパート経営のリスクの代表例です。
空室、賃料変動リスク
不動産投資はお部屋を貸して収益を得る事を目的としますが、近隣と同様のお部屋より条件悪い場合、想定していたよりも物件のニーズがなかった場合に入居者が決まらない空室リスクがあります。そのため当初予定していた収益を確保できない事があります。
賃料の不払等に関するリスク
アパート経営において多くの大家さんが頭を悩ませているのがと賃料未納です。入居者の経済的変化により発生し、多額になると対応が困難です。入居時に保証会社の利用、敷金の積み増し、入居審査の徹底をすること重要です。
管理会社等のオペレーショナルリスク
アパート経営において管理会社の能力は非常に重要です。早期に入居者がきまる募集活動や入居者が快適に暮らせる物件管理を行い、満足度を高める管理が行われる事が重要です。運用がうまく行かない理由の多くが管理会社の能力によるところが大きくあります。
アパート管理会社の選び方
アパート経営を行う上で重要となるのが管理会社の能力です。一言に管理会社と言っても管理会社が行う業務は多岐に渡ります。例えば物件の清掃等の実行、入居者への対応、入居者募集、退去時の立会、修繕の依頼等があります。こうした業務を効率よく行う事がアパート経営を行う上で重要な要素です。それでは一体どんな管理会社に任せる事がアパート経営に良いのでしょうか。
適宜、適正な報告書を作成しているか
管理に力をいれていない会社の報告書は非常に簡易的で毎月の収支明細が1枚の報告書というケースも多く見かけます。こうした報告書では「賃料の入金時期」 「更新のタイミング」「費用支払した時期」「法定点検を行うタイミング」「収支推移」など不明な点が多くあり、事前に運営の計画を練る事や事前対応に繋がらない結果です。特に戸数の多い物件についてはこうした報告書が非常に重要です。
現地確認を担当者が行っているか
管理を依頼している会社の物件担当は定期的に物件に足を運んでいるか。多くの会社の担当者が物件を見たことがなく管理を行っています。これでは紙を見て管理を行っているという机上の空論にすぎません。アパート経営で重要な事は現地がどの様な状況になっているか把握し適正な管理を行う事にあります。
賃貸募集方法がどの様に行われているか
賃貸募集を行う場合、できる限り多くの媒体で紹介される事が重要です。物件情報を広める広告媒体として、宅地建物取引業者間で利用されているレインズ、 ATBBやエンドユーザー向けのポータルサイトのsuumo、homes、athomeや自社で開設をしているポータルサイト等があります。自社で募集をしているだけで他社に募集を依頼しない会社には注意が必要です。
アパート経営はエージェント選びと言っても過言ではない、特に初めてアパート経営を行う方にとって良きエージェントと出会える事が将来的な成功を導き出す第一歩です。
（どうした よう）
日本ＡＭサービス代表。
不動産の賃貸・売買仲介業務から高級不動産の管理業務、不動産ファンド業務を経て日本ＡＭサービスを創業。
宅地建物取引士や不動産証券化協会認定マスターなど数々の資格を有する。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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