リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
アパート経営～相続税対策と基礎知識～
平成27年1月より相続税及び贈与税の税制が改正されました。特に基礎控除額が引き下げられ、これまで以上に課税対象になる方が増加します。節税対策としてアパート経営する方の増加が見込まれています。ここではなぜ、アパート経営が相続対策になるか説明します。
アパート経営がなぜ相続対策になるのか
平成27年度の相続税改正で今までの相続税非課税枠が大幅に縮小される事になりました。今後も土地活用をしたアパート経営による節税対策を行う方が増えると思います。それではなぜ、アパート建設で節税対策になるのでしょうか。
例えば現金5,000万円と相続税評価額の土地2,000万円を保有しているとします。この段階では相続税が課税される資産は7,000万円です。 何もしない場合、平成27年以降、相続税が課税される可能性は高くあります（相続人の数によります）。もし現金5,000万円を利用してアパートを建てると、相続税は建物と土地に課税されます、土地の相続税評価額は2,000万円ですが、建物はいくらくらいになるのでしょうか？
これは構造、規模等により決められるのですが、おおむね2,000万円以下での評価額です。アパート建設により建物2,000万円と土地2,000万円の合計4,000万円が相続税評価額になるわけです。アパートの場合、相続税評価額は「建設費ではない」という事です。これが相続対策に不動産が使われる大きな理由です。
アパート経営の基礎（費用について）
前回のコラムではアパート経営の収入についてお話をさせて頂きましたが、今回は費用について考えみましょう。アパート経営は会社経営と同様に費用（コスト）を意識すること重要なのは言うまでもありません。
- アパート経営の費用の例
- BMフィー（日常清掃、定期清掃、法定点検等）
- PMフィー（入居者管理費）
- 水道光熱費（共用部の電灯、水道料）
- 修繕費
- 原状回復費（退去したお部屋の修繕）
- 広告費（入居者募集）
- 消耗品費（電球等）
- 建物保険料
- 減価償却費
- 固都税（固定資産税、都市計画税）
- 支払利息
以上が代表的な項目です。このコストの収入に対してのバランスが非常に重要です。さて一般的に収入に対してどの位が目安でしょうか。減価償却費、固都税、支払利息を抜いた額で20～30％が一つの目安です。こうした目安を考えながらアパート経営の計画を立てる事で運用の失敗を回避できることに繋がります。
（どうした よう）
日本ＡＭサービス代表。
不動産の賃貸・売買仲介業務から高級不動産の管理業務、不動産ファンド業務を経て日本ＡＭサービスを創業。
宅地建物取引士や不動産証券化協会認定マスターなど数々の資格を有する。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
