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不動産売却で譲渡損失が出たときに損益通算や繰越控除は利用できる？
最初に不動産を購入した金額より不動産価格が下落して、安く売れてしまうことは珍しくありません。
不動産を売却して出た損失は、譲渡損失といいます。しかし損益通算や繰越控除といって、一定の条件を満たせばその損失を税金で取り戻せます。
今回は、不動産売却で譲渡損失が出たときに損益通算や繰越控除が利用できる条件や、確定申告の手順などを紹介します。
もくじ
譲渡損失とは
不動産を売却して得た所得を譲渡所得といいます。
譲渡損失とは、譲渡所得がマイナスになってしまうケースのことです。たとえば、不動産を5,000万円で購入して売却した時に4,000万円だった場合、損をした1,000万円が譲渡損失となります。
計算方法は後述しますが、実際には購入や売却にかかった費用も計算に入れるので、もう少し複雑な計算になります。
損益計算の方法、損失が出た場合と利益が出た場合の税金について詳しく説明していきます。
譲渡所得の計算方法
不動産売却で得た譲渡所得に対して、住民税と所得税が課税されます。
譲渡所得を求めるためには、売却した金額から購入した時の価格や諸費用、売却時にかかる諸費用を差し引きます。計算式は以下のとおりです。
- 収入金額
- 不動産を売った時の売上金額
- 取得費
- 不動産を買った時にかかった購入費用
- 譲渡費用
- 不動産や建物を売るために直接かかった費用（仲介手数料など）
- 特別控除額
- 不動産売却時に利用できる特別控除
相続で引き継がれた不動産や、購入したときの売買契約書などの資料がない場合は購入価格が分からないことがあります。その場合は、売却価格の5%を概算取得費として計上できます。
この計算方法で、損失なのか利益が出たのかが分かります。
不動産売却で利益が出た場合の税金は？
不動産を売却して利益が出た場合、所得税や住民税がかかりますが、所有期間によって税率は変わります。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得といい、5年超の場合は長期譲渡所得といいます。それぞれの税率は下記表にまとめます。
| 所得税（％） | 住民税（％） | 合計（％） | |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 30.63 | 9 | 39.63 |
| 長期譲渡所得 | 15.315 | 5 | 20.315 |
上記表のように所有期間によって税率が倍近く変わりますので注意が必要です。
不動産売却で損をしたときに利用できる控除や特例
不動産売却で損失が出た場合、売却した不動産の用途によっては特例や控除が利用できます。
損益通算と繰越控除が可能？
不動産売却で損失が出た時、一定の条件を満たすことで損益通算や繰越控除が利用できます。
損益通算とは、不動産売却で出た損失を売却した年のほかの所得と相殺することです。相殺することで、住民税や所得税を抑えることができます。
さらに、売却した年の所得よりも譲渡損失の方が大きくて相殺できない場合、翌年以降の所得からも繰越により差し引ける、繰越控除が利用できます。
マイホームでないと損益通算や繰越控除の特例は利用できない
損益通算や繰越控除は、売却する不動産が居住していた家と土地など、マイホームであった場合のみ利用できます。
住まいとして利用していなかった不動産を売却して、損が出ても利用できません。
売却する不動産がマイホームであった時に利用できるケースは2つあります。
自宅を買い替える場合
自宅の土地と建物を併せて売却しようと考えている人も多いでしょう。その場合、一定の条件を満たせば譲渡損失の金額について損益通算および繰越控除の特例が利用できます。この特例を「マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。
この特例を利用するには主に以下の要件を満たす必要があります。
- 所有期間が5年を超える自宅を売却すること
- 以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
- その年の合計所得金額が3,000万円以内であること
- 譲渡の年の前年の1月1日から売却の年の翌年12月31日までの間に、家屋の床面積が50平方メートル以上である新居宅を取得すること
- 所得した新居宅が返済期間10年以上の住宅ローンを利用していること
自宅を買い替えない場合
マイホームを売却後に実家に帰ったり、賃貸に移ったりする予定の人も多いでしょう。譲渡損失の特例は、自宅を買い換えなくても利用できるタイプがあります。これを「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。
上述した、買替え時の条件とは、主に以下の点が違います。
- 買替えが不要で転居先の決まりがない
- 売却の前日に返済期間10年以上の住宅ローンの残高があること
確定申告はどうする？
譲渡所得が出た場合、確定申告は必要です。また損失が出た場合でも、特例を利用する場合には確定申告が必要です。
ここでは確定申告の手順や必要書類などもまとめて説明します。
確定申告の手順
不動産を売却した後、確定申告する場合の手順は以下のとおりです。
税額の計算を行う
まずは税額を計算します。
譲渡所得の税率は給料などのほかの所得とは別に計算される分離課税が適用されています。上述したとおり、税率は売却前の所有期間などによって異なるので注意しましょう。
確定申告書の記入
税務署や国税庁のホームページから申請書をダウンロードして必要事項の記入を行います。
手書きでもよいですが、国税庁のホームページにある確定申告書等作成コーナーでも入力ができます。画面案内に従い、入力すれば自動で計算をしてくれるので、記入ミスや計算ミスといったケアレスミスが防げます。
書類をそろえて提出
提出方法は以下の3つです。
- 税務署へ提出する
- 郵送で送る
- e-tax（オンライン）で申請する
メンテナンス中など申請できない時間帯は、e-Taxホームページの「e-Taxの利用可能時間」で確認できます。
ペーパーレスで経費も削減できるのでできるだけオンラインの申請で済ませましょう。
必要な書類を準備する
確定申告に必要な書類は複雑で種類も多く、入手するまで時間がかかるものもあります。余裕をもって準備するようにしましょう。
ここで上述した損益通算や繰越控除の特例を利用する際に必要な書類を紹介します。
- 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
- 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
- 売却した居住用財産の登記事項証明書、売買契約書の写しなど
- 売却した居住用財産の所在地の市区町村長から交付を受けた 住民票（除票）の写し
- 買い換えた居住用財産の登記事項証明書、売買契約書の写しなど
- 買い換えた居住用財産の住宅借入金等の残高証明書
- 買い換えた居住用財産の所在地の市区町村長から交付を受けた住民票の写し
また、特例など利用しない場合の確定申告については下記コラムにて確認してみてください。
翌年の3月15日までが期限
確定申告は、不動産を譲渡した日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間に行う必要があります。余裕を持って必ず期限内に終えるようにしましょう。
特例は2023年12月31日まで？
もともと、「マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」や「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の特例は、譲渡期間が2021年12月31日までが対象でした。
しかし、2022年（令和4）税制改正大綱にて適用期間が2023年12月31日までの2年間延長されることが発表されました。
特例の利用を検討している方は期日内に譲渡（売却）を行う必要があるので注意が必要です。
不動産を売却する際は、確定申告や特例の申請など複雑な手続きが多いです。そのため、知識が豊富な不動産会社に相談するのが安心でしょう。
実績のある不動産会社を探すためには、一括査定サイトの利用がおすすめです。複数の不動産会社に一度で問い合わせができ、査定額や担当者の対応などを比較検討できます。
無料で利用できるので、一度利用してみてはいかがでしょうか。
不動産売却時の譲渡損失に関するよくある質問
- 不動産売却で損失が出たときに特例は利用できるの？
- 一定の条件を満たすことで損益通算や繰越控除が利用できます
- 特例を利用できる場合とはどんな時？
- 売却する不動産が居住していた家と土地など、マイホームであった場合のみ利用できます
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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