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農地を売却する方法を徹底解説！手続きの流れや税金、売却が難しい理由を紹介
農地を売却する際は、農地法による規制があり、手続きに手間がかかります。また、そもそもの需要が低いため、一般的には売却が難しいといわれています。
売却方法には、以下2つの選択肢があります。
- 農地のまま売却する
- 宅地などにして売却する
宅地にしてから売ることで購入者の候補を増やせますが、複雑な手続きが必要なため注意が必要です。
農地に関する基礎知識から具体的な売却方法まで徹底的に解説します。
もくじ
農地の売却が難しい理由
農地の利用や処分に関する規制の基本的な内容を理解しておきましょう。
農地法により売買や転用が制限されている
田・畑などの農地を売買・賃借することや、宅地などほかの地目へ転用することは農地法で規制されています。
農地法とは
農業を営むには広大な土地が必要なため、維持するだけで一定のコストがかかります。
建物を建てる宅地の場合は、小規模であってもある程度価値があるため、農地を宅地に転用することで大きな利益を得られる可能性があります。
しかし農地が自由に売買されたり、宅地などに転用されたりすると、国の食料自給率などに影響しかねません。国としては農業従事者の権利を守り、農業生産を促進したり、国民に安定した食料供給を行う必要があります。
そのため農地法では、以下の内容について一定の制限を設けています。
- 第3条
- 売買による所有権移転
- 第4条と第5条
- 転売を目的とした宅地への転用
この法律は（中略）耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もつて国民に対する食料の安定供給の確保に資することを目的とする。
制限の内容
農地法では、農地を購入したり賃借できるのは、市町村の農業委員会の許可を受けた農業従事者のみと定められています。農業委員会の許可を受けずに売買取引を行った場合、その契約は無効になります。
そのため、通常の不動産売却のように売り出しても、購入希望者が農業従事者として許可を得ていないため契約ができません。
また、これから農業を始めようとする方であっても、許可を得ずに農地を買って農家になるということはできません。
ちなみに、農地の所有権移転であってもこの規制を受けない例外が以下の3つあります。
- 相続による取得
- 国や都道府県による取得
- 土地収用法による取得
注意点：農地かどうか地目では判断されない！
土地の登記簿謄本には、地目として「その土地の用途」が記載されています。不動産登記法に基づいて、登記官が総合的かつ客観的にその土地の利用状況などによって判断して認定されます。
地目は、主に以下の5つに分類されています。
- 宅地
- 雑種地
- 田
- 畑
- 山林
地目によって、固定資産税や相続税の課税額などが違います。田・畑などの農地は基本的に税率が安く設定されています。また、農地法や都市計画法で土地の所有権移転や住宅の建築などに制限があります。
なお、農地法による規制の対象は地目によらず、実際の利用形態が農地であるかどうかで判断されるという点に注意が必要です。
なお、耕作放棄地や休耕地は農地とみなされますが、自宅の庭などで行われる家庭菜園については規制の対象外です。
農地を売却する方法や手続きの流れ
農地の売却方法と手続きの流れ、税金や費用について紹介します。
2つの売却方法
一般的な不動産の売買は、買主から売主へ買い付け申込書を提出します。その内容に売主が合意すれば、後日売買契約書に双方が署名捺印して契約が成立します。
しかし農地の場合は、契約を交わす前に双方の合意内容に基づいて市町村の農業委員会事務局に申請を行う必要があります。
具体的な売却方法は2つあり、それぞれ以下のような違いがあります。
| 方法 | 農地のまま売却する | 宅地にしてから売却する |
|---|---|---|
| 原則の許可権者 | 農業委員会 | 都道府県知事または指定市町村長 |
| 申請先 | 農業委員会 | |
| 買主 | 農業従事者のみ | 農業をしない人でも購入可 |
農地のまま売却するほうが、農業委員会の許可はスムーズにおりやすいです。
しかし、宅地にすれば、農業をしない人も購入できるため、購入者の候補が増えるメリットがあります。
売却の流れ
農地を売却する大まか流れは、以下のとおりです。
- 役所への事前相談
- 価格査定
- 媒介契約・売却活動
- 買主との売買契約
- 許可申請
- 引き渡し
- 確定申告
まず、相談先の役所（農業委員会または都道府県知事や指定市町村長）に事前相談を行います。相談では、許可の見通しや必要書類などを確認します。
次に、不動産会社に対象の農地の価格査定を依頼します。価格査定では、面積や立地、転用の有無などが考慮されます。
価格査定のあと、不動産会社と媒介契約を締結して売却活動を開始し、買主候補が見つかったら交渉します。
買主が決まったら、売買契約を締結します。ただし、農地の売却は、許可が下りないと無効になるため、許可が下りるまでは法的な効力が生じない停止条件付き売買契約をします。
売買契約後に行う許可申請では、必要書類を役所に提出し、審査を受けます。審査が通れば、許可指令書が交付されます。
許可が下りたら、農地の引き渡しを行います。引き渡しでは、売主が許可指令書を買主に渡し、所有権移転登記の手続きを行います。
これで売却は完了ですが、税金が発生する場合や、節税のために特別控除を受ける場合は、確定申告が必要です。確定申告は原則、売却した翌年の3月15日までに行います。
詳しい許可申請の方法などは、以降で解説します。
農地の売却でかかる税金と費用
農地の売却では、以下の税金と費用がかかります。
| 項目 | 説明 | 金額 | |
|---|---|---|---|
| 譲渡所得税 | 売却による利益である譲渡所得にかかる税金 | 所有期間が5年以下の場合 | 39.63％ |
| 所有期間が5年を超える場合 | 20.315％ | ||
| 印紙税 | 売買契約書に貼り付けて納税する | 契約金額によって異なる | |
| 登録免許税 | 所有権移転登記などにかかる税金 | 不動産1筆につき1,000円 | |
| 仲介手数料 | 不動産会社への報酬 | 宅地に該当する場合 |
|
| 農地に該当する場合 | 不動産会社によって異なる | ||
| 手続きにかかる費用 | 許可申請に必要な添付資料などを取得する費用 | 行政書士に依頼する場合約3万～10万円 | |
土地の境界が不明確な場合は、測量代がかかるケースもあります。
また、税金の特別控除を受けられる可能性もあるため、詳しくは「農地の売却でかかる税金一覧」をご覧ください。
方法1：農地のまま売却する
相続によって取得した農地を手放したいときや、離農によって農地を手放したいときは、具体的にどのような手続きをすればよいのでしょうか。
ここでは、農地のまま売却する際の具体的な手続きについて解説します。
農業委員会へ申請して許可を得る
農地法第3条の規定により、農地のまま利用する人に売却する場合、農業委員会の許可を得る必要があります。
農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。
申請書に記載する内容は以下のとおりです。
- 譲渡人（現所有者）の氏名と住所
- 譲受人（新たな所有者）の氏名と住所
- 対象となる農地の情報（所在地・面積・現況）
- 新たな所有者の農業体制（所有機械の有無・作付け予定の作物・農業従事者）
農業委員会によって違いますが、実際の申請書は以下のようになっています。
農地法第3条許可申請書
また、申請に必要な添付書類には、下記のようなものがあります。
- 土地登記事項証明書
- 測量図
- 位置図
- 周辺見取り図
これらは、法務局の窓口で取得できますが、郵送やオンラインでの申請もできます。詳しくは、法務局「登記事項証明書（土地・建物），地図・図面証明書を取得したい方」を確認してみましょう。
なお、新たな所有者が新規就農者や農業生産法人の場合は、市町村ごとに別途書類が必要になる場合があります。
事務局に申請書と必要書類を提出すると、農業委員会で申請内容が協議されます。申請から許可までにかかる期間は、約2〜3カ月です。
許可を得ないと罰金が科せられるおそれが
農地法では、農地の自由な売買や転用を規制していますが、これらの規制に違反すると厳しい罰則規定があります。
たとえば、所有権移転（売買）をしているのに農業委員会の許可を受けていない場合、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科せられるおそれがあります。懲役刑など、非常に重い罰則を受けるおそれもあることを覚えておきましょう。
方法2：宅地にしてから売却する
農地を宅地に転用する場合は、都道府県知事または指定市町村長の許可が必要です。指定市町村は、農林水産大臣から開発許可権限を受けた市町村です。
2つの規制に注意する
農地を宅地に転用して売却したい方は、ここで紹介する2つの規制に注意しましょう。
農地法第4条による転用の規制
農地のまま売却したい場合の申請先は農業委員会ですが、農地を宅地などに転用したい場合の申請先は都道府県知事あるいは指定市町村長です。
農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事（農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村（以下「指定市町村」という。）の区域内にあつては、指定市町村の長。以下「都道府県知事等」という。）の許可を受けなければならない。
ただし、市街化区域内にある農地については、農業委員会へ届け出るのみでよいケースもあります。
都道府県知事または指定市町村長の許可を得ないまま、農地を埋め立てたり建物を建てたりといった転用をしてしまうと、解体や撤去といった原状回復命令などの厳しい行政処分を受けるおそれがあります。
農地法第5条による転用と所有権移転の規制
農地を宅地に転用して売却する場合は、買主側にも注意が必要です。
農地法第5条では、農地を宅地に転用した状態の土地を購入し、住宅を建築したい場合は、都道府県知事の許可を受ける必要があると定めています。
つまり、もともと農地であった宅地に住宅を建てる場合は、買主が都道府県知事の許可を得る必要があるのです。
そのため、売却する際には重要事項説明書でその旨を告知しなければなりません。
また、都道府県知事などの許可を受けずに転用や売買を行った場合は、その契約は無効になります。
ただし、市街化区域内にある農地については、農業委員会へ届け出ればよいことになっています。
農業委員会へ申請する
転用や転用後の売却に関しても申請は農業委員会に行い、都道府県知事または指定市町村長に許可を得ます。
申請書に記載する内容は以下のとおりです。
- 譲渡人（現所有者）の氏名と住所
- 譲受人（新たな所有者）の氏名と住所
- 対象となる農地の情報（所在地・面積・現況）
- 転用目的・計画
また、申請に必要な添付書類には、下記のようなものがあります。
- 土地登記事項証明書
- 測量図
- 位置図
- 周辺見取り図
- 転用するための事業計画書や資金証明
農地のまま売却するケースと比較すると、転用後の事業計画や資金の証明などが必要です。
事務局に申請書と必要書類を提出すると、いったん農業委員会で申請内容が協議されます。
その後、都道府県知事または指定市町村長に問題点などを報告し、その内容に基づいて都道府県知事または指定市町村長が許可するかどうかを決定します。
申請から許可の決定までにかかる期間については、農地のまま売却する場合と大きな差はなく、約2〜3カ月です。
農地の区分による違い
農地は、以下5つに区分されます。
- 農用地区域内農地
- 甲種農地
- 第1種農地
- 第2種農地
- 第3種農地
区分によって、宅地に転用できるかどうかが異なります。
| 原則転用ができる | 条件付きで転用ができる | 原則転用ができない |
|---|---|---|
| 第3種農地 | 第2種農地 |
|
参考：農林水産省「農地転用許可制度の概要」
宅地にして売却する際は、所有する農地がどれに当てはまるかが判定されます。
農用地区域内農地（農業振興地域にある土地）
農業振興地域（略称：農振）は、農地の中でも特に保護されている地域のことを指します。
農業振興地域にある農地は、農用地区域内農地として農業振興地域の整備に関する法律（農振法）により、将来にわたって農業のために利用していくべき土地として指定されています。
この法律に基づく農業振興地域の指定及び農業振興地域整備計画の策定は、農業の健全な発展を図るため、土地の自然的条件、土地利用の動向、地域の人口及び産業の将来の見通し等を考慮し、かつ、国土資源の合理的な利用の見地からする土地の農業上の利用と他の利用との調整に留意して、農業の近代化のための必要な条件をそなえた農業地域を保全し及び形成すること並びに当該農業地域について農業に関する公共投資その他農業振興に関する施策を計画的に推進することを旨として行なうものとする。
そのため、原則として転用は許可されません。
農用地区域内農地を売却したい場合、農振の指定を除外する申請をしなければなりません。
農振除外申請の受付期間は半年に一度など機会が少なく、申請から許可の可否の決定までに約1〜2年の期間を要する可能性があります。また、申請しても必ずしも許可が下りるとは限りません。
甲種農地
甲種農地は、市街化調整区域内にある農業公共投資の対象になって8年以内の優良農地です。また、高性能な農業機械による営農が可能な立地条件を備えています。
生産性が高く、特定の農産物の生産適地として保存する必要があると考えられているため、原則として転用は許可されません。
ただし、一時的な転用や土地収用事業として認定されている場合など、例外的に許可されるケースもあります。
第1種農地
第1種農地は、甲種農地と同様に生産性が高いと認められている農地で、10ヘクタール以上の集団農地などが該当します。
転用は原則として許可されませんが、例外的に許可されるケースもあります。
第2種農地
第2種農地とは、市街化が見込まれる、または生産性が低い小集団の農地です。
たとえば、鉄道の駅や市役所、県庁などから500m以内にある場合や、市街化区域から500m以内の距離にある規模が10ヘクタール未満の場合に該当します。
第2種農地については、比較的転用の許可が下りやすいですが、必ず許可が下りるという保証はありません。
第3種農地
第3種農地とは、市街地の区域内または市街地化の傾向が著しい区域内にある農地です。
たとえば、鉄道の駅や官公庁、インターチェンジなどから300m以内にある場合や、街区の面積に占める宅地化率が40%以上の区画にある場合などに該当します。
第3種農地については、原則として転用が許可されます。ただし、一般基準（公共利益や環境保全など）を満たす必要があります。
農地売却を成功させるコツ
農地を売却する場合は、農地法によってさまざまな制限があり、手続きも煩雑です。そのため、土地売却の中でも特に農地の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。
まずは、一括査定サイトの「リビンマッチ」を活用しましょう。リビンマッチは、簡単な入力のみで複数の不動産会社から査定結果を受け取れる完全無料のサービスです。査定価格やその根拠を比較できるだけでなく、多くの専門家から意見をもらえるため、扱いに困っている農地を今後どうするのかをより具体的に検討できます。
リビンマッチを利用する際は、必ず農地であることを明記しましょう。広さや現況など物件の状態をできるだけ詳しく記載しておくと、実際に売れる価格との誤差を防ぐことができます。
農地の売却に関するよくある質問
- 農地を農地のまま売却する場合と宅地にして売却する場合の違いは？
- 農地のままの場合、農業委員会の許可は比較的下りやすいですが、買主は農業従事者のみです。宅地にする場合は、農業をしない人も購入できるため、購入者の候補が増えます。しかし、転用の許可が必要なため注意が必要です。
- 農地を宅地にして売却する手続きの注意点は？
- 申請に必要な添付書類として、転用後の事業計画や資金の証明などが必要です。また、農業振興地域（農振）の場合は、指定解除の申請が必要なため、約1～2年の期間を要する可能性があります。
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