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相続したマンションの売却で税金はいくらかかる？節税の方法は？
相続したマンションを高く売却できそうな場合、気になるのが税金です。せっかく高額売却ができても、税金が高かったらそれだけ手もとに残るお金が減ってしまいます。
相続したマンションを売却するときは、税金を安く抑えるための知識が欠かせません。相続マンションを売却するときに知っておきたい、税金の基礎と節税の知識をわかりやすく解説します。
もくじ
相続したマンションの売却でかかる税金一覧
相続したマンションを売却するときにかかる税金には、次の3つがあります。
何に対して課税されるのか、税率・税額はいくらになるのか、それぞれの税金について、わかりやすく解説します。
譲渡所得税
相続したマンションを売却して得た所得を「譲渡所得」といい、譲渡所得にかかる税金を総称して「譲渡所得税」といいます。譲渡所得税としてかかる税金は、次のとおりです。
- 所得税
- 住民税
- 復興特別所得税
譲渡所得税を算出するには、譲渡所得の金額を確定する必要があります。譲渡所得の確定に必要な、次の費用について解説します。
- 譲渡価額
- 取得費
- 減価償却費
- 譲渡費用
譲渡価額
土地や建物などを譲渡した対価として、売主へ支払われた代金の価格のことを譲渡価額といいます。つまり、マンションが売れた値段のことです。さらに、固定資産税の未経過部分の清算金※が加算されることもあります。
取得費
マンションの購入にかかった費用のことを、取得費といいます。取得費が多いほど支払う税金が少なくなるため、何が取得費にあたるのかを確認しておきましょう。
- マンションの購入代金
- マンション購入時の仲介手数料
- マンション購入の契約で支払った印紙税
- マンション購入時に支払った未経過分の清算金
- 移転登記の費用（登録免許税と司法書士への報酬）
- 相続登記の費用（登録免許税と司法書士への報酬）
- マンション購入時に納めた不動産取得税
- 売却のために支払った修繕改良費、設備費、リフォーム費用※
※通常使用の維持、修繕などにかかった費用は含めない
減価償却費
経年劣化によって失われた価値のことを減価償却費いい、その分を取得費から差し引きます。住居に使っていたマンションの減価償却費を算出するときは、次の計算式を当てはめます。
償却率は次の表から当てはまるものを算入します。ちなみに1年未満の端数は、6カ月以上なら1年とし、6カ月未満は切り捨てます。
| 建物の構造 | 償却率 | |
|---|---|---|
| 鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造 | 0.015 | |
| れんが造、石造、ブロック造 | 0.018 | |
| 金属造 | 骨格材の肉厚4mm超 | 0.020 |
| 骨格材の肉厚3mm超4mm以下 | 0.025 | |
| 骨格材の肉厚3mm以下 | 0.036 | |
| 木造又は合成樹脂造 | 0.031 | |
| 木骨モルタル造 | 0.034 | |
参考：国税庁「『減価償却費』の計算について」
たとえば、取得価格が5,000万円で購入した築20年の鉄筋コンクリート造のマンションは、計算式に当てはめると次のように減価償却費を算出できます。
譲渡費用
マンションを売却するときにかかった費用のことを、譲渡費用といいます。譲渡費用として、次のものを算入できます。
- マンション売却時の仲介手数料
- 売主が負担した印紙代
- 借家人の立ち退き料
- 売買契約を破棄したときの違約金
マンションを共有している場合は、それぞれの持分に応じた金額を譲渡費用として計算します。
譲渡所得を算出する方法
ここまで解説した譲渡価額、取得費、減価償却費、譲渡費用をもとに、相続した中古マンションを売却したときにかかる、譲渡所得を算出する方法を解説します。譲渡所得の金額は、次の計算式で算出します。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － {( 取得費 － 減価償却費 ) ＋ 譲渡費用 } － 特別控除額
次の例をもとにして、実際に計算してみましょう。特別控除額は「相続マンションの売却で利用できる控除」で解説しますので、ここでは仮に0円とします。
- 課税所得の算出例
- 譲渡価額：4,000万円
- 取得費：5,000万円
- 減価償却費：1,350万円
- 譲渡費用：110万円
- 特別控除額：なし
譲渡所得＝4,000万円 － {( 5,000万円－1,350万円 ) ＋ 110万円 } ＝ 240万円
このケースでは、課税される譲渡所得の金額は240万円になります。
譲渡所得税を算出する方法
譲渡所得を算出できたら、その金額をもとに譲渡所得税を計算してみましょう。譲渡所得税は所有期間によって短期と長期に分かれ、税率が異なります。
- 売却した年の1月1日時点の所有期間が5年超→「長期譲渡所得」
- 売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下→「短期譲渡所得」
所有期間は相続して所有者になった時点からではなく、被相続人が所有した時点からの年数です。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率は、次のとおりです。
| 長期譲渡所得（％） | 短期譲渡所得（％） | |
|---|---|---|
| 所得税 | 15 | 30 |
| 住民税 | 5 | 9 |
| 復興特別所得税※ （所得税にかかる） |
2.1 | 2.1 |
譲渡所得税の計算は、所得税、復興特別所得税、住民税の順に行います。
- 例：長期譲渡所得で譲渡所得1,000万円の場合
- 所得税＝譲渡所得1,000万円×所得税率15％＝150万円…①
- 復興特別所得税＝①150万円×復興特別所得税2.1％＝3万1,500円…②
- 住民税＝譲渡所得1,000万円×住民税率5％＝50万円…③
以上のように算出した税金を合計すると、次のようになります。
譲渡所得税を算出するときは、それぞれの税率をまとめた次の速算式を使用することが多いです。
| 長期譲渡所得（%） | 短期譲渡所得（%） |
|---|---|
| 20.315 | 39.63 |
譲渡所得に上記の税率をかけると、譲渡所得税を算出できます。
- 例：長期譲渡所得で譲渡所得1,000万円の場合
- 譲渡所得税＝譲渡所得1,000万円×20.315％＝203万1,500円
印紙税
売買契約書などの課税文書に対して課す税金のことを印紙税といいます。収入印紙を購入して売買契約書に貼付することで、納税したことになります。
マンション売却で交わす売買契約書は、売主と買主の双方に1通ずつ作成されることが通例になっています。収入印紙代は、一般的に売主、買主それぞれが負担します。
| 対象の売買金額 | 税率（円） |
|---|---|
| 10万円超50万円以下 | 200 |
| 50万円超100万円以下 | 500 |
| 100万円超500万円以下 | 1,000 |
| 500万円超1,000万円以下 | 5,000 |
| 1,000万円超5,000円以下 | 1万 |
| 5,000万円超1億円以下 | 3万 |
| 1億円超5億円以下 | 6万 |
参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」
マンションの売却価格が5,000万円の場合は、1万円の収入印紙を購入して、売買契約書に貼りつけます。
登録免許税
登録免許税は登記のときに納付する税金のことで、収入印紙を登記申請書に貼付して支払います。
相続したマンションの売却に必要な不動産登記には、売主から買主へ所有権移転登記があります。登録免許税は司法書士の報酬と合わせて、買主が負担することが一般的です。
また、相続したマンションに抵当権※が設定されたままのときは、抵当権抹消登記を行う必要があります。抵当権の抹消は不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかります。マンションの場合は建物と敷地権で、合計2,000円の登録免許税がかかります。
| 課税標準 | 税率 | |
|---|---|---|
| 売買による所有権の移転 | 不動産の価額 | 1,000分の20 |
| 相続による所有権の移転 | 不動産の価額 | 1,000分の4 |
| 抵当権の抹消 | 不動産1個につき課税 | 1個につき1,000円 |
参考：国税庁「登録免許税の税額表」
課税標準（税率をかける対象）の不動産の価額は、固定資産課税台帳に登録されていて、市区町村役場で証明書を発行できます。固定資産課税台帳に登録されていない場合は、登記官が認定した価額で、不動産を管轄している登記所への問い合わせが必要です。
マンション売却で税金以外にかかる費用
マンション売却には、税金以外にもさまざまな費用や手数料がかかります。思わぬ費用に驚くことがないよう、あらかじめ確認しておきましょう。
マンション売却でかかる主な費用には、次のものがあります。
それぞれの費用を詳しく解説します。
仲介手数料
マンションの売却を不動産会社に依頼して売買が成約したら、仲介した不動産会社へ仲介手数料を支払います。
仲介手数料は売却価格の200万円以下の部分が5％、200万円超400万円以下の部分が4％、400万円超の部分が3％と、金額ごとに計算して合計して算出します。ちなみにこの仲介手数料は法律で定められた上限で、これより安くなることもあります。
| 売却価格 | 売却価格に対する仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5%＋消費税 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 4%＋消費税 |
| 400万円以上の部分 | 3%＋消費税 |
- 例：売却価格が1,000万円の場合
- 200万円×5％＋（200万円×5％×10％）＝11万円…①
- 200万円×4％＋（200万円×4％×10％）＝8万8,000円…②
- 600万円×3％＋（200万円×3％×10％）＝19万8,000円…③
- ①11万円＋②8万8,000円＋③19万8,000円＝39万6,000円
この算出方法だと手間がかかるため、一般的には簡略化した次の速算式を用います。
| 売却価格 | 仲介手数料の速算式 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格×5％＋消費税 |
| 200万円超400万円以下 | 売却価格×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円超 | 売却価格×3％＋6万円＋消費税 |
- 例：売却価格が1,000万円の場合
- 売却価格1,000万円×3％＋6万円＋消費税10％＝39万6,000円
司法書士の報酬
マンションの売却では不動産登記が必須で、専門家である司法書士が登記申請を行います。売主が必要な登記と司法書士に支払う報酬には、次のものがあります。
- 抵当権の抹消登記
- 住所変更・氏名変更登記
司法書士の報酬は規定がなく自由に決められるため、地域性や司法書士によって報酬額に幅があります。
抵当権の抹消登記
住宅ローンを完済しているのに抵当権を抹消していない場合、そのままだと売却は困難です。早めに抵当権の抹消登記をしておきましょう。司法書士に依頼したときの報酬は1万〜2万円です。
住所変更・氏名変更登記
相続したマンションの所有権登記をしたあとに、引っ越しや結婚・離婚などで所有者の住所や氏名が変わったら変更登記が必要です。
そのままでは登記上の持ち主と同一と証明ができず、売却したあとに所有権の移転登記ができません。引っ越しなどをしたら、早めに変更登記※を済ませておきましょう。司法書士の報酬は、変更登記1件につき1万〜2万円です。
公的書類の発行手数料
不動産を売却するには、さまざまな公的書類が必要です。必要な書類には次のものがあり、発行には手数料がかかります。
| 必要書類 | 手数料（円） | |
|---|---|---|
| 住民票 | 200～500 ※地方公共団体（自治体）によって異なる |
|
| 固定資産税評価証明書 （固定資産税・都市計画税納税通知書がない場合） |
200～500 ※自治体によって異なる |
|
| 印鑑登録証明書 | 書面請求 | 450 |
| オンライン請求・送付 | 410 | |
| オンライン請求・窓口交付 | 390 | |
| 登記事項証明書 | 書面請求 | 600 |
| オンライン請求・送付 | 500 | |
| オンライン請求・窓口交付 | 480 | |
| 建物図面・各階平面図、公図など | 書面請求 | 450 |
| オンライン請求・送付 | 450 | |
| オンライン請求・窓口交付 | 430 | |
マンションを引き渡すための諸費用
引き渡しまでの諸費用には次のものがあります。
- ハウスクリーニング代
- 修繕費
- 引っ越し費用
マンションの購入希望者が内見する前に、ハウスクリーニングを依頼したり、クロスの張り替えや破損個所の修繕、リフォームなどを行ったりする費用がかかることがあります。また、引き渡しのために引っ越し費用も必要です。
引っ越し費用は、荷物の量、移動距離、引っ越す時期、引っ越し業者によって大きく幅があります。引っ越す日が決まったら、複数の引っ越し業者に見積もりを依頼しましょう。
相続マンションの売却で利用できる控除
「計算してみたら思った以上に税金が高い」と思った方もいるかもしれません。あまりにも税金が高いと、せっかくマンションが高く売れても税金の支払いが心配です。
実は個人所有のマンションを売却するときは、納税額を大きく減らせたり、支払い時期を先送りできたりする特別な控除があります。
マンションの売却で利用できる控除には、次の4つがあります。
それぞれの控除について解説します。
相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続や遺贈で取得した土地や建物などを一定の期間内（相続開始から3年10カ月以内）に譲渡すると、取得費に相続税額の一定金額を加算できる制度です。この特例を利用できるのは、相続税が課税された人です。
取得費の金額が増えるため、課税対象になる譲渡所得が減って節税になります。
譲渡所得＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
取得費加算の特例を受けるには、次の3つに当てはまる必要があります。
- 相続や遺贈で財産を取得した
- 財産を取得した人に相続税が課税されている
- 財産を相続開始の翌日から3年10カ月以内に譲渡している
期限近くになってから売却を決めて、あわてて安い価格で売ることがないように、早めに動きましょう。
取得費に加算できる相続税額を算出する計算式は次のとおりです。
次の例をもとに、どれくらいの金額を取得費に加算できるか計算してみましょう。
- 取得費に加算できる相続税額例
- 納税した相続税額 2,000万円…①
- 売却したマンションの相続税評価額 8,000万円…②
- 相続した財産 2億円（内訳：マンション8,000万円、現金・株式1億2,000万円）…③
算出された800万円を取得費に加算できます。
また、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を併用できます。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
住んでいる自宅を売ったときに、譲渡所得から3,000万円まで控除できます。つまり、譲渡益が3,000万円以下なら税金がかかりません。
この特例は所有期間の長短に関係なく利用でき、マンションのほか、戸建てや住んでいた土地にも利用できます。特例を利用するには、次の要件を満たす必要があります。
- 自分が住んでいる住宅を売却する
- 以前住んでいた場合は、退去から3年を経過した年の12月31日までに売却する
- 売却した年の前年または前々年に、次の特例の適用を受けていない
- 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
- 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
- 売却した年、その前年、前々年に次の特例の適用を受けていない
- 特定の居住用財産の買換えの特例
- 売却した建物や敷地が、収容※1などによる売却で次の特例の適用を受けていない
- 収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
- 譲渡所得から最高 5,000万円までの特別控除を差し引く特例
- 売主と買主が特別な関係※2でない
特定の居住用財産の買換えの特例
住んでいるマンションを売却して譲渡益が出たとしても、代わりの住居に買い換えたときは、譲渡益の課税を将来に先送りできる制度です。
非課税になるわけではありませんが、買い換えたマイホームをいつか譲渡するときまで納税の時期が猶予されます。
- 例：
- 3,000万円で購入した自宅マンションを4,000万円で売却し、代わりのマイホームを8,000万円で購入した
売ったマンションの譲渡益は1,000万円ありますが、特例を利用すると売却した年の分は課税されません。8,000万円で買ったマイホームを譲渡したときに、課税されていない譲渡益1,000万円もあわせて課税されます。
特定の居住用財産の買換えの特例を受けるには、次の要件を満たす必要があります。
- 自分が住んでいる住居を売却する
- 以前住んでいた場合は、退去から3年を経過した年の12月31日までに売却する
- 売却したマンションと購入したマイホームが日本国内にある
- マンションの売却価格が1億円以下
- 売主と買主が特別な関係でない
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
相続から10年を超えて所有したマンションを売却したとき、譲渡所得が6,000万円以下の部分を通常より低い14.21％の税率で課税される特例を受けられます。
通常の長期譲渡所得（所得税、住民税、復興特別所得税）は20.315%のため、3,000万円の特別控除とマイホームを売ったときの軽減税率の特例を併用すれば、大きな節税が期待できます。
| 譲渡所得6,000万円以下の部分（％） | 譲渡所得6,000万円を超える部分（％） | |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 | 14.21 | 20.315 |
マイホームを売ったときの軽減税率の特例を受けるには、次の要件を満たす必要があります。
- 自分が住んでいる日本国内にある住居を売却する
- 以前住んでいた場合は、退去から3年を経過した年の12月31日までに売却する
- 売却した年の1月1日時点でマンションの所有期間が10年を超えている
- 売却した年の前年および前々年に次の特例の適用を受けていない
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例
- 「3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例」以外の適用を受けていない
- 売主と買主が特別な関係でない
相続マンションの売却で併用できる特例
相続したマンションの売却で利用できる特例によっては、併用できるものがあります。次の特例は併用可能なため、利用できるかどうか適用の要件を確認しましょう。
| 利用する特例 | 併用できる特例 |
|---|---|
| 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 | 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 |
| 特定の居住用財産の買換えの特例 | |
| 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 | 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 |
| マイホームを売ったときの軽減税率の特例 | |
| 特定の居住用財産の買換えの特例 | 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例 |
| マイホームを売ったときの軽減税率の特例 | 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例 |
相続マンションを売却したら確定申告が必要！
マンションを売却したら、確定申告が必要になることがあります。申告が必要なケースと不要なケースがあるため、当てはまるかどうか確認して、申告時期に間に合うよう準備をしましょう。
確定申告が必要なケースと不要なケース
マンション売却では確定申告が必要なケースと、不要なケースがあります。
- マンションの売却で譲渡益が出た
- マンションの売却で特例を利用したい
- 義務ではないが確定申告をしたほうがよいケース
- マンション売却の損失で損益通算をして所得税を減らしたい
- マンションの売却で譲渡益がなかった
不動産の譲渡所得は、ほかの所得と区分して税金を計算する「申告分離課税」のため、給与所得や株式の収入などと合算せず、不動産の譲渡所得だけ分けて確定申告をします。
マンション売却の確定申告に必要な書類
確定申告はマンションを売却した翌年の2月16日〜3月15日までのあいだに行います。確定申告の期間が来てからあわてないよう、事前に必要書類を用意しておきましょう。
手続きがわからないときは、税務署で相談できます。しかし、確定申告直前はかなり混雑するため、落ち着いて相談できるよう早めに行くことをおすすめします。
相続したマンションを売却して確定申告をするときに必要な書類は、次のとおりです。
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 住民票、免許証などの本人確認書類
- 売却したマンションの登記事項証明書
- 購入時の契約書類、仲介手数料、印紙税の領収証など取得費がわかる書類
- 売却時の契約書類、仲介手数料、印紙税の領収証など譲渡費用がわかる書類
- 特例控除に必要な各種書類
相続マンションの売却はリビンマッチがおすすめ
相続したマンションの売却で利用できる特例には、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例のように期限が決まっているものがあります。特例を利用して相続マンションを売却するのであれば、できるだけ早く動きはじめましょう。
マンションを早く売却するのであれば、できるだけ多くの不動産会社から査定を受けましょう。査定を受ける不動産会社が増えるため、時間がかかるように思うかもしれません。しかし、マンションの売却を得意としている不動産会社が見つかれば、早く売却できる可能性があるため欠かすことのできない準備です。
効率的に複数の不動産会社による査定を受けるなら、一括査定サイト「リビンマッチ」を利用してください。マンションの情報や連絡先などを入力するだけで、最大6社の不動産会社から査定を受けられます。
リビンマッチで相続マンションの早期売却・高額売却を目指しましょう。
短期間で売却するなら不動産買取がおすすめ
1カ月くらいでマンションを売却したいのであれば、不動産買取という方法があります。不動産買取は不動産会社が買主となって、マンションを買い取る売却方法です。買主を探す時間がないため、売買契約を交わせば早いと数日で入金されます。
不動産買取には売却価格が、市場価格より安くなってしまうデメリットがあります。一般的に不動産買取の売却価格は、市場価格の約8割が目安といわれています。それでも早期売却できるのは大きなメリットです。よく検討して判断しましょう。
不動産買取でもリビンマッチで、一括査定を依頼できます。複数社から査定を受けられるため、もっとも高く買い取ってくれる不動産会社が見つかります。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
