マンション売却するなら

マンションの売却は、以下の流れで進めていきます。

1. 相場価格の確認
2. 不動産会社に査定を依頼
3. 訪問査定の実施
4. 媒介契約を結ぶ
5. 売却活動を行う
6. 内覧の対応
7. 買主との価格交渉
8. 売買契約を結ぶ
9. 引っ越し
10. 引き渡し

手順が多くて大変そうに見えますが、一つずつ確認しながら進めていけば迷うことはありません。

また、マンションの売却は、不動産会社に依頼して買主を探してもらう仲介が一般的です。手順のなかでわからないことや難しいことがあれば、不動産会社に相談しながら進められるのでご安心ください。

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①相場価格の確認

マンションの売却で最初にしておきたいのが、相場価格の確認です。

マンションがいくらで売れるかは、不動産会社に査定を依頼すると金額を提示してもらえます。しかし、不動産会社によっては、契約をとるために査定額を相場よりも高く提示することもめずらしくありません。あらかじめ相場を知っておくことで、査定額にまどわされずに契約する不動産会社を選べます。

マンションの相場価格を調べるための代表的なWebサイトは下記の3つです。

• レインズ・マーケット・インフォメーション
• 土地総合情報システム
• 不動産ポータルサイト

マンションの相場価格は、築年数、立地、間取りなどが分かれば調べられるため、不動産会社に査定を依頼する前に確認しておきましょう。

より詳しい相場価格の調べ方はこちら

②不動産会社に査定を依頼

相場の価格を確認したら、不動産会社に査定を依頼しましょう。査定では、不動産会社にマンションを見てもらい、いくらで売れそうか見積もってもらいます。マンションの査定には、「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。机上査定は、相場価格を資料だけで算出する方法です。

一方、訪問査定は不動産会社の担当者が売却するマンションを実際に確認して、不動産の相場価格を算出する方法です。すみずみまで室内を見てから判断するため、実際の売却価格に近い価格を算出してもらえます。

マンションの査定は、複数の不動産会社に依頼しましょう。査定の結果は不動産会社ごとに異なるため、1社だけの査定で決めてしまうと相場よりも安い価格で売ることになったり、価格が高すぎて売れなかったりすることがあります。

不動産会社に査定を依頼する方法のより詳しい解説はこちら

査定から不動産会社を選ぶ基準について詳しい解説はこちら

③訪問査定の実施

不動産会社に訪問査定を依頼すると、取り決めた日時に担当者が訪問します。訪問査定の所要時間は約1～2時間で、書類だけだと判断できない外観や室内の状態、周辺の状況などを確認します。室内が片づいているかどうかは査定には含まれないため、すみずみまできれいに清掃する必要はありません。

ただし、室内の状況がすぐに把握できる程度に片づけておくと、担当者が査定しやすくなるため効率よく進められます。また、当日は査定に必要な書類として、マンションの登記簿謄本や本人確認書類などを提出します。書類の種類は事前に伝えられるため、当日までに準備しておきましょう。

査定前の準備について詳しい解説はこちら

④媒介契約を結ぶ

訪問査定の結果から依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約は、不動産会社に不動産の売却を委託するための契約です。媒介契約を結ぶと、不動産会社はマンションの販売活動を開始して買主を探し始めます。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれの違いは次のとおりです。

売却するマンションを良い条件で売却するためには、媒介契約を結ぶ不動産会社選びが重要です。マンションが売れるまでの期間は、担当者とのやり取りが発生するため、査定額だけでなく担当者の対応や知識も比較して媒介契約を結ぶ不動産会社を決めましょう。

媒介契約ついて詳しい解説はこちら

⑤売却活動を行う

不動産会社と媒介契約を結ぶと、販売活動が始まります。販売活動は、Webサイト（レインズや不動産ポータルサイト）、住宅情報誌、フリーペーパーへの掲載、DM、チラシなどがありますが、方法は不動産会社によって異なります。

販売活動をしても買主がまったく集まらない場合は、担当者と相談をして金額や販売活動の方法を変更するか、不動産会社を変更することも検討しましょう。

⑥内覧の対応

不動産会社が販売活動を始めると、マンションに興味を持った人が内覧を申し込んできます。内覧は、買主に室内を見てもらい購入の判断をするために行うものです。

マンション売買の成約は、内覧の内容次第といってもいいほど大切なものです。内覧の約1～2時間で購入希望者から「このマンションに住みたい」と思ってもらえるよう、しっかりと準備を整えて臨みましょう。

なお、マンションの売買が成約するまでの内覧の件数は、平均10件といわれています。

マンション売却の内覧を効率よく進める方法について詳しい解説はこちら

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⑦買主との価格交渉

買主に購入の意思がある場合、内覧が終わってから1週間ほどで不動産会社へ連絡が入ります。このとき、価格交渉が行われることがあります。価格交渉は不動産会社を通して行われます。

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⑧売買契約を結ぶ

買主との価格交渉がまとまると、いよいよ売買契約です。不動産の売買契約を結ぶときは、マンションの取引条件に関する重要事項説明を行うこと、契約内容を記載した書面を交付することが法律で定められています。

「重要事項説明」と「売買契約書の作成」は不動産会社が行いますが、取引に使う実印や印鑑登録証明書、固定資産税・都市計画税納税通知書などの必要書類は、売主が用意します。また、売買契約を結んだあとは、契約解除されたときのための保証金として、買主から手付金を受け取ります。ローン特約があれば、買主は売買契約を結んだあとに住宅ローンの本審査を受け、審査に通らなかった場合は契約がキャンセルになり手付金は買主に全額返金されます。

マンション売却の入金についての解説はこちら

⑨引っ越し

マンションを引き渡すまでの期間は、売買契約を結んでから1カ月が目安です。マンションの売主は、引き渡し日までに引っ越しを済ませてください。正当な理由がないのに引き渡し日を過ぎても退去できない場合は、違約金が発生するおそれがあります。

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⑩引き渡し

マンションの引き渡しと決済は同時に行われるのが一般的です。買主が住宅ローンを組む場合でも、現金一括で購入する場合でも変わりません。住宅ローンを組んでマンションを購入する場合は、買主が住宅ローンの契約も同時に行うため、金融機関の会議室などで引き渡しを行うケースが多いです。

なお、決めた日に引き渡しができないと、違約金が発生することがあります。

マンション売却の引き渡しについて解説はこちら

マンションの販売から成約までにかかる期間の平均は3カ月です。マンションの販売期間は、土地や戸建てに比べて短いのが特徴です。ただし、短期間で売却するには、売却計画をしっかり立てていくことが大切です。

マンションを売却するときは、売主側に下記の費用がかかります。

マンション売却にかかる費用の多くを占める仲介手数料は、売買契約または、引き渡しのタイミングで支払います。ホームインスペクションは、専門的な知識を持つ人にマンションの状態を診断してもらうことです。ホームインスペクションとハウスクリーニングは必須ではありません。しかし、実施しておくことで、内覧時に買主に安心感を持ってもらえるため、売却につながる可能性が高くなります。

マンション売却にかかる費用について解説はこちら

マンションを売却するときは下記の点に注意が必要です。

• 抵当権を抹消しないと買主がみつかりにくい
• 管理費や修繕積立費を滞納していると売りにくい
• 管理組合が機能していないと売却価格が下がりやすい

同じマンションであっても、売り方によっては買主が見つからなかったり、価格が相場よりも安くなったりするおそれがあります。

マンション売却の注意点についての解説はこちら

マンションを売るときは、売却価格が住宅ローンの残債より高い状態（アンダーローン）になっている必要があります。住宅ローンが残っているマンションには、抵当権が設定されています。抵当権とは住宅ローンの返済を滞納したときに、金融機関が不動産を差し押さえる権利のことです。抵当権を抹消できないマンションは、購入後に差し押さえられるリスクがあるため、まず売却できません。

抵当権は、住宅ローンを完済することで抹消できます。また、住宅ローンが残っていても、売却価格を差し引いて完済できれば抵当権の抹消が可能です。

住宅ローンが残っているマンションを売る方法について解説はこちら

抵当権についての解説はこちら

マンションを売るときは、管理費や修繕積立費などの滞納がない状態にしておきましょう。

管理費や修繕積立費を滞納したままでもマンションを売ることは可能ですが、請求は新しい所有者に対して行われます。滞納している額が高額になるほど買主の負担になるため売りにくくなります。

不動産の売買契約では、欠点や不具合など買主が不利益になることがあれば、告知する義務が法律で定められています。そのため、滞納の事実を隠して売ることはできません。

管理費・修繕積立費の滞納について解説はこちら

管理組合が機能していないマンションは、買主が見つかりにくく、また売却価格が下がりやすい傾向があります。管理組合はマンションを管理するための組織ですが、一部のマンションでは住民の高齢化などで機能していない場合があります。

管理組合が機能していないマンションは、清掃や修繕が適切に行われておらず、建物の劣化が進んでいることがあります。また、管理規約が守られておらず、住民同士のトラブルに対応できないケースも少なくありません。

このような理由から、管理組合が機能していないマンションは、買主が見つかりにくいのです。売却するには、管理組合を機能させるための対策が必要です。

管理費・修繕積立費の滞納について解説はこちら

管理組合がないマンションの売却について解説はこちら

マンションを早く高く売却するポイントは次の4つです。

• メンテナンスをして劣化を防ぐ
• 余裕のある売却期間を設ける
• 管理組合に参加する
• 適切な不動産会社を選ぶ

マンションが売れるまでの期間や価格は、売り出すタイミングによって大きく変わることがあるため確認しておきましょう。

マンションを高く売るためのポイントはこちら

マンションを高く売るなら、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。同じ物件でも、アピールの仕方や販売活動の方法は不動産会社によって異なり、結果的に売却価格にも影響します。

仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際は、下記のポイントを確認しましょう。

• 売却する物件と同じ地域で売却実績が豊富にある
• 担当者が有資格者で知識や経験が豊富
• 査定時に売却に向けた提案をしてくれる
• 問い合わせをしたときの反応が早い

マンション売却を依頼する不動産会社の選び方について解説はこちら

マンションの取り扱い件数が多い不動産会社を見つけることが大切

マンションは不動産の中でも流動性が高い部類に入ります。就職や転勤、結婚や離婚、出産や子どもの独立などの節目を機に多くの取引がされます。さらには投資目的で所有するといったケース多くみられるのがマンションです。

また戸建て住宅とは違い、マンションは同じ建物であればほぼ同じ間取りの部屋が多く存在します。同じ建物内の物件を取り扱ったことのある不動産会社であれば、マンション名と階数を伝えるだけで、おおよその売却価格や、どれだけのニーズが存在するかがわかるということが少なくありません。

同じ物件を取り扱ったことのある不動産会社であれば、以前の経験を活かし、スムーズに売却活動を行ってくれることでしょう。

マンションでもやはり担当者の選びが重要

マンションに限らず、営業担当者の能力が売却活動に大きく影響します。査定価格だけではなく、担当者の力量ももしっかりと見極めましょう。同じ質問をして、一貫した答えを返すか、面倒そうに対応しないかなども見極めのポイントです。会社選びでは妥協せず、多少わがままなくらいでちょうどいいかもしれません。