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- マンションの相続では最初に何をする？分割や節税の方法も解説
マンションを相続するときは、名義変更や税金、他の相続人との分割といったさまざまな手続きが発生します。
金額が大きくなりやすくトラブルにつながるおそれもあるため、適切な手順で進めることが大切です。 しかし、マンションの相続が初めてで、何から始めたらいいかわからないという人もいるでしょう。
ここでは、マンションの相続が発生した場合の手続き、相続人との分割方法、節税の方法について解説します。
もくじ
マンションの相続が発生した場合は、次の手順で進めます。
マンションの相続に関する手続きは、期限が決まっているものもあります。トラブルを避けるためにも正しい手順で進めていきましょう。
マンションを相続するときに、最初に行うのが「相続人調査」と「相続財産調査」です。 相続人調査は、被相続人の遺産を相続する権利を持つすべての人を明確にするものです。被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本等、遺言書を確認して、相続権のある人を漏れなく洗い出します。
また、相続財産調査は、被相続人が残したすべての財産を明確にするものです。現金、預貯金、株、債権などのプラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も含めて明らかにします。
マンションや戸建て土地など不動産は、評価額を算出します。 調査が不十分で漏れがあると、相続のやり直しが発生するおそれがあります。マンションの相続をやり直すと、名義変更に伴い新たな税金がかかることがあります。
また、評価額の間違いは相続税に影響することがあるため、正確な調査が必要です。 相続人調査や相続財産調査は、個人で行うことも可能です。しかし、手間や時間がかかるため、弁護士、司法書士、行政書士といった専門家への依頼も検討しましょう。
相続人と財産がすべて明確になったあとは、相続人同士で「どの財産を誰が相続するのか」を話し合いで決めます。これを遺産分割協議と言います。
民法では、法定相続人が財産を相続する割合が、次のように決まっています。
| 法定相続人 | 法定相続分 |
|---|---|
| 配偶者のみ | 全部 |
| 子のみ | 全部を均等に相続 |
| 配偶者と両親 | 配偶者：3分の2 両親：3分の1 |
| 配偶者と子 | 配偶者：2分の1 子：2分の1を人数で分ける |
しかし、相続できる財産の種類は決まっていないため、マンションの相続を複数の相続人が希望した場合は、誰が相続をするのか話し合いが必要です。 遺産分割協議で決まった内容は、遺産分割協議書を作成してまとめておきます。
被相続人が遺言書を残した場合は、内容のとおりに財産を分割するため、遺産分割協議は必要ありません。遺言書の内容は法定相続分よりも優先されるためです。
遺言書によって財産の相続がなかった法定相続人は、法律上保障されている相続人の最低限の取り分である「遺留分」の請求ができます。
遺留分の詳細は関連記事をご確認ください。
被相続人の財産を相続したくない場合は、相続権を放棄できます。 被相続人が残した財産が相続人にとってプラスになるものだけとは限りません。
たとえば、マンションを相続しても、住む人がいなければ維持費だけがかかり続けてしまいます。売却しようにも買手が見つからなければ手放せないため、相続することで結果的にマイナスになることもあります。相続放棄をすると、すべての財産の相続ができなくなりますが、マイナスの財産を相続するリスクを回避できます。
なお、相続放棄は相続が発生してから3カ月以内に家庭裁判所で手続きを行う必要があります。 相続放棄については下記も参考にしてください。
相続登記は、被相続人の名義になっている不動産を、相続人の名義に変更する手続きです。不動産を相続した場合、不動産を相続または所有権を取得したことを知った日から3年以内に不動産の名義を変更しなければなりません。2024年4月1日から義務化され、手続きを怠ると10万円以下の過料が発生するおそれがあります。
また、不動産の名義が被相続人のままになっていると、相続人は自分の不動産だと証明するのが難しくなります。 さらに、相続登記をしないまま相続人が亡くなった場合、相続人が増えてトラブルにつながることがあるため早めに手続きを行いましょう
相続登記の手続きに不安がある人は、司法書士や弁護士などの専門家に相談しましょう。
マンションを相続すると、評価額によっては相続税がかかることがあります。相続税の申告期限は、相続が発生した日の翌日から10カ月以内です。
たとえば、2月5日に親族が亡くなりその日中に事実を知ったときは、同じ年の12月5日が申告期限です。 申告期限の日が土曜日、日曜日、祝日などの場合は、次の平日に変更します。申告期限を過ぎると無申告加算税や延滞税が課されてしまいます。
また、マンションを相続したあとは、登録免許税や固定資産税など、不動産に関する税金の納税義務が発生します。忘れずに納めましょう。
マンションを相続するときの税金については、関連記事をご確認ください。
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相続人が複数人いるときは、次の方法で財産を分割できます。
それぞれの分割方法にはメリットとデメリットがあります。トラブルを避けるためにも、適切な方法を選べるようにしましょう。
現物分割は、財産を現物のまま相続する方法です。
現金化したり、形を変えたりせずに相続するため、財産単位で相続人が決まります。
たとえば、被相続人の財産がマンション、預貯金、戸建ての3つで、それぞれの価値が3,000万円だった場合、相続人3人で現物分割をすると、相続人Aがマンション、相続人Bが預貯金、相続人Cが戸建てを相続します。
現物分割の仕組み
また、複数の相続人で一つの土地を相続する場合に、分筆して相続する方法も現物分割になります。
現物分割は、同等の価値がある財産が複数ある場合に有効です。財産が一つだけの場合や財産の価値に大きな差がある場合は、相続する財産によって不公平感が生じてトラブルにつながりやすいため注意が必要です。
代償分割は、財産を相続した人が、ほかの相続人の相続分の債務を負担する方法です。
現物分割が困難なものを相続する場合に行われる方法となり、 たとえば評価額3,000万円のマンションを相続人4人で代償相続する場合、そのうちの1人がマンションを相続をして、相続分に値する750万円を3人にそれぞれ支払います。
代償分割の仕組み
代償分割をすることで相続人が財産を均一に相続できるため、トラブルの回避につながります。また、売却をしないため、大切な財産を残せるというメリットがあります。
換価分割は、不動産などの財産を売却して現金化してから相続する方法です。
評価額3,000万円のマンションを相続人4人で相続する場合、売却して現金化してから750万円を均等に分けます。
換価分割の仕組み
マンションを複数の相続人で相続する場合、共有名義で所有する方法がありますが、売却や修繕に全員の合意が必要なため、トラブルにつながるおそれがあります。 換価分割には相続人全員の合意が必要ですが、現金化できれば公平な分割が可能です。換価分割をする場合、不動産の「買取り」の利用を検討しましょう。
買取りは不動産会社が物件を直接買い取るため、買主を探して売却する仲介と異なり、現金化の時間を短縮できます。 買取り価格は不動産会社によって異なるため、複数社から査定を受けて比較することが大切です。
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共有分割は、一つの財産を複数の相続人で共有取得する分割方法です。
たとえば、被相続人が所有するマンションを、子2人が相続して共有分割する場合、子2人の共有名義で登記を行います。共有名義で相続すれば、マンションの価値を相続人で均等に分けられるため、公平に財産を相続できます。 ただし、共有名義にしたマンションの修繕や売却などを行う場合、名義人全員の合意が必要です。
また、相続人が亡くなった場合、その親族に権利が相続され、相続に次ぐ相続で権利が細分化すると、時間が経つごとに売却するのが難しくなります。 共有分割はトラブルが起きやすい分割方法でもあるため、相続人同士で話がまとまらず、やむをえなく行う場合以外は避けたほうがよいでしょう。
マンションを複数の相続人で分割する方法を4種類紹介しましたが、それぞれ適したケースがあるため、状況に応じて使い分けることが大切です。
| 分割方法 | 適したケース |
|---|---|
| 現物分割 |
|
| 代償分割 |
|
| 換価分割 |
|
| 共有分割 |
|
相続人同士のトラブルを避けるためにも、適切な分割方法を選びましょう。
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マンションを相続しても住む予定がなければ、早めの売却を検討しましょう。
一般的にマンションは年月を経るたびに価値が低下していきます。固定資産税などの維持費もかかるため、所有し続けるのはおすすめできません。また、昨今はマンション価格の高騰もあり、高値で売却できる可能性があります。
マンション売却をするときは、できるだけ高く評価してくれる不動産会社に仲介を依頼するのがコツです。大手一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用すれば、最大で6社の不動産会社がマンションを査定してくれます。
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