小規模宅地等の特例で土地を売却するには？注意点や必要書類を解説

小規模宅地等の特例は、相続した土地を売却する際に相続税を軽減できる制度です。ただし、特例を受けるには一定の要件を満たす必要があります。また土地の種類によって減額される割合や申請書類が異なる点も、制度の特徴です。

本記事では、小規模宅地等の特例で求められている要件や申告期限などについて詳しく解説します。申請に必要な書類も具体的に紹介するので、小規模宅地等の特例で相続税を軽減したい方は本記事を参考に準備を始めるようにしましょう。

小規模宅地等の特例とはどういう制度？

小規模宅地等の特例は、個人が一定の条件に合う土地を残して亡くなった場合に、相続人が支払う相続税を減税できる制度です。

被相続人の土地を相続するときに特例がないと、高い相続税を支払うために相続人が家を売らなければならなくなる可能性もあります。相続によって家の売却など財産を失ってしまう事態を回避できるよう、相続人が納める相続税を軽減するために小規模宅地等の特例が設けられました。

小規模宅地等の特例には、相続する土地が住居や事業に使われていたなどの適用条件があります。小規模宅地等に適用されるには、一定の面積以下であることも条件です。

相続税の課税価格は、減額される割合の区分が決まっているため適用される区分ごとに算出されます。小規模宅地等の特例では、適用条件によって相続税評価額を最大で80%減額できます。（※）1983年に創設された小規模宅地等の特例は、適用条件や減額の割合に何度も変更が行われています。

※出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

特例の主な要件と減額される割合

小規模宅地等の特例では、宅地の利用区分によって細かく要件が決められているのが特徴です。要件の中でも必ず満たすべきものが2つあります。1つ目は、被相続人、被相続人と生計を一にする（日常生活の財産を共有する）親族が居住または事業として使用していた宅地であることです。2つ目は、対象の宅地などが建物の敷地であることとされています。

小規模宅地等の特例では、宅地の利用区分によって減額される割合が異なります。最大80％減額されるのは、被相続人の事業用に供されていた宅地のうち、貸付事業以外の事業用の宅地などで400m²以内のケースです。また一定の法人に貸し付けられた事業用の宅地の場合も、特定同族会社事業用宅地などとして400m²以内は80%減額されます。

小規模宅地の種類による要件

小規模宅地等の特例には、宅地や事業用宅地など宅地の種類によって適用要件が異なります。特例が適用される宅地には以下の4つの種類があるので、それぞれの適用要件を確認しておくことが必要です。

• 特定居住用宅地等
• 特定事業用宅地等
• 特定同族会社事業用宅地等
• 貸付事業用宅地等

宅地の種類によって特例の対象となる面積の限度や減額割合が決定するため、それぞれの数値は区分によって異なります。ここでは、小規模宅地の種類による要件をそれぞれ紹介します。

特定事業用宅地等

小規模宅地等の特例における特定事業用宅地等は、相続までに亡くなった人の事業に利用されていた宅地で、3年以内に新たに事業用として使われるようになった宅地「3年以内事業宅地等」です。

ただし、不動産貸付業や駐車場業など、除外される事業もあります。相続の対象者は、要件のすべてに該当する亡くなった人の親族です。

※出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

特定同族会社事業用宅地等

小規模宅地等の特例における特定同族会社事業用宅地等は、相続が始まる直前から相続税の申告期限までに、一定の要件を満たす法人事業に利用されていた宅地を対象とする特例です。

要件には不動産貸付業や駐車場業などの事業は含まれません。相続対象者の要件は、相続税の申告期限の時点でその法人の役員であることです。

要件のすべてに該当する亡くなった人の親族が、相続や遺贈で取得した持分の割合に応じて特例が適用されます。対象法人の事業用に利用されていた面積400m²までの部分が、すべての要件を満たした場合の減額の割合は80%です。

※出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

特定居住用宅地等

小規模宅地等の特例における特定居住用宅地等は、亡くなった人の居住用宅地または相続する生計を一にする人の居住用宅地が対象です。

※出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

貸付事業用宅地等

小規模宅地等の特例における貸付事業用宅地等は、亡くなった人が事業用として使っていた宅地が対象です。事業内容として、不動産賃貸や駐車場、駐輪場などの貸付事業が要件とされています。

貸付事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ事業を継続しているなど、一定の要件を満たす人が相続の対象者です。

※出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

小規模宅地等の特例が適用される不動産を売却するときの注意点

家の模型

小規模宅地等の特例適用の相続不動産を売却する際には、保有継続要件の申告期限があることに注意が必要です。また小規模宅地等の特例で売却する際には、相続税申告期限によって引き渡し時期を調整する必要が出てくる点も理解しておきましょう。

保有継続要件の申告期限

小規模宅地の特例で求められる保有継続要件とは、相続人が相続開始から相続税申告の期限まで、対象の土地を保有していなければならないことです。相続税申告ができるのは、相続が始まってから10カ月以内と定められています。保有継続要件により、10カ月以内に対象の土地を売却した場合は小規模宅地の特例を受けられないため注意が必要です。

ただし保有継続要件の申告期限には、例外もあります。亡くなった方の配偶者が小規模宅地の特例を受ける際には、特に保有継続要件による申告期限は適用されません。保有継続要件は同居する親族や別居する親族に適用されるため、配偶者以外の方が売却する場合は10カ月の相続税申告の期限後に行うとよいでしょう。

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引き渡し時期は調整を

一般的な不動産の売買では、引き渡し日を「所有権移転の日」として契約書に記載することがほとんどです。小規模宅地等の特例を使って売却を行う場合は、相続税申告期限後に引き渡しを行うようにします。小規模宅地等の特例の場合は、保有継続要件として相続税の申告期限まで不動産を所有していなければなりません。相続税の申告期限は10カ月とされているため、10カ月が経過した後に引き渡しを行うようにしましょう。

ただし相続した土地の買主が見つかり、売買契約を交わす場合は10カ月を経過していなくても問題ありません。相続開始から10カ月未満の間に締結した場合は、土地の引き渡し時期を申告期限後にすることで要件を満たせます。

そのためには、不動産の引き渡し時期を適切な時期に調整することが必要です。小規模宅地等の特例を受けるために引き渡し時期を調整したい旨を買主に伝えて、無理のない引き渡し時期を話し合いで決めておくとよいでしょう。

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小規模宅地等の特例の申請で必要な書類

書類に書き込む男性

小規模宅地等の特例を利用するには、対象の土地を管轄する税務署への申告が必要です。特定居住用宅地や特定事業用宅地等、貸付事業用宅地等の相続した土地の種類によって提出書類なども変わります。

ここでは、小規模宅地等の特例の申請に共通する書類と、土地の種類ごとに申請が必要な書類に分けて説明します。あらかじめ相続する土地の種類や申請に必要な書類を確認しておき、申告期限に間に合うように書類を作成し申請の準備をしましょう。

小規模宅地の特例を受ける際に必要な共通書類

小規模宅地の特例を受けるために税務署へ申告する際には、相続の事実を証明するために必要な共通の書類があります。土地の種類にかかわらず求められる書類なので、すべてチェックしておきましょう。

提出する書類の形式は国税庁ホームページからダウンロードできます。

• 相続税の申告書：課税価格（相続税の課税対象の土地価格の合計）を計算して申告する
• 遺言書または遺産分割協議書の写し：図形式の法定相続情報一覧（被相続人と相続人の関係を証明するもの）
• 被相続人の戸籍謄本：相続発生日から10日以降に作成されたもの
• 相続人全員の印鑑証明書：印鑑証明書は遺産分割協議書に押印したものと同じもので構わない
• 申告期限後3年以内の分割見込書：申告期限内に遺産分割が終わらない場合に添付する書類で、様式と記入方法は国税庁のホームページからダウンロード可能

特定居住用宅地に必要な書類

相続する土地が特定居住用宅地の場合は、相続するのが配偶者なのか、他の親族なのかで必要書類は異なる点に注意しましょう。

相続するのが配偶者の場合は、相続発生日以降に役所で作成された住民票が必要です。ただし、マイナンバーカードを提出すれば必要ありません。

配偶者の場合に必要な書類は以下のとおりです。

• 住民票の写し：相続発生日以降に役所で作成されたもの、マイナンバーカードを提出すれば不要

同居していない親族の場合に必要な書類は以下のとおりです。

• 戸籍の附票の写し：相続発生日以降のもの
• 相続する土地の登記事項証明書または借家の賃貸借契約書等：相続発生前の3年以内に同居していないことや賃貸住まいの証明のため必要、マイナンバーカードを提出すれば不要

親が老人ホーム等に入居している場合

被相続人が特別養護老人ホームなどの介護施設に入居していた場合は、要介護度や入居施設が適法であることを証明する書類が必要です。亡くなる前に家に住んでいなかったことを証明するために次のような書類を提出します。

• 被相続人の戸籍附票の写し：相続発生日以降に作成されたもの
• 介護保険に関する書類：介護保険の被保険者証、要介護認定証、要支援認定証、障害福祉サービス受給者証などの写し、施設等へ入居する際の契約書の写しなど

特定事業用宅地等に必要な書類

個人事業を行っていた土地を被相続人から相続する場合は、特定事業用宅地等として認められて特に求められる書類はありません。

ただし、対象の相続財産が法人名義の建物の場合は「特定同族会社事業用宅地」になるため、対象法人が特定同族会社であることを証明する書類の提出が必要です。

特定同族会社事業用宅地は、相続が始まる直前に被相続人が特定の同族会社の事業に利用し、相続税の申告期限まで引き続き事業に使っていた宅地のことを指します。特定同族会社は、相続人が所有する株式の総数または出資総額が法人の株式総数または出資総額の10分の5を超える法人です。

• 対象法人の定款の写し：対象の土地が相続発生時に特定事業用宅地等としての効力を有しているものに限定される
• 対象法人の登記事項証明書：遺言書や遺産分割協議書によって取得は証明されるが、対象の土地を継続して保有することを証明するために必要な書類
• 対象法人の株主名簿：相続の対象法人が株式の過半数を同族によって保有されていることを証明する書類

貸付事業用宅地等に必要な書類

貸付事業用宅地等を相続した場合は、小規模宅地等の特例の申請に必要な書類は特にありません。相続した宅地をマンションや駐車場などに使っているケースが当てはまります。

ただし対象の宅地を相続するまで、3年以内に被相続人等の特定貸付事業を始めていた場合は、証明する書類が必要です。被相続人が相続発生日まで3年を超えて特定貸付事業を行っていたことの証明が求められるためです。この場合は、賃貸借契約書や確定申告書を添付して申請します。

小規模宅地等の特例と空き家特例は併用できる？

空き家特例は、被相続人から相続した空き家を売却したときに発生する利益から3,000万円まで控除できる制度です。亡くなった被相続人が保有していた建物や土地を相続する際に税制を優遇し、できるだけ空き家を増やさないことを目的に創設されました。

小規模宅地の特例と空き家特例の併用は、残念ながら基本的にできません。2つの特例を活用してより多くの減税を目指したいところですが、実際には双方の適用条件が相反しているため、どちらかの適用条件に合うと別の適用条件には合わなくなります。空き家特例を受けるには相続した家に住むことはできませんが、小規模宅地の特例では相続した家に住まなくてはなりません。

ただし一部のケースでは、小規模宅地等の特例と空き家特例の併用が可能です。別居する配偶者が相続をする場合、2つの特例の要件を満たせます。相続人に持家がない場合も配偶者がなく相続税の申告期限までの要件などを満たすなら、特例の併用が可能です。

別居の配偶者が相続した場合

被相続人と同居する配偶者が相続を受ける場合、小規模宅地等の特例を使うための適用条件は特にありません。しかし空き家特例は、被相続人が1人で居住していたことが適用条件です。そのため同居の配偶者の場合は、2つの特例を併用できません。

一方で、別居の配偶者が相続を受ける場合では「被相続人が1人で居住していた」という要件も満たせます。そのため、このケースでは小規模宅地等の特例と空き家特例は併用可能です。

相続人に持家がない場合

被相続人と同居していた相続人の場合は、相続税申告期限まで住んでいれば小規模宅地等の特例を受けられますが、空き家特例の要件を満たすことはできません。空き家特例の適用条件のひとつに「親子や夫婦など特別な関係がある人への譲渡ではないこと」とあるためです。

一方で、3年以上の期間に借家に住んでいる別居親族の場合は、相続税申告期限までの所有要件を満たすと小規模宅地等の特例が適用されます。空き家特例についても「被相続人に配偶者がいないこと」「被相続人に同居親族がいないこと」の2つの要件を満たせば適用可能です。相続人に持家がない場合は、小規模宅地等の特例と空き家特例を併用できるので、要件を確認した上で忘れずに申請しましょう。

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特例の適用条件には相続した宅地を売却する時期などもあるため、間違えると受けられなくなる可能性もあります。不動産売却時に小規模宅地等の特例や空き家特例などを利用する場合は、専門家に相談しながら進めるとスムーズです。

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