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相続した不動産の売却｜取得費になるもの・ならないもの
相続した不動産を売却すると、譲渡所得が発生することがあります。譲渡所得を求めるには、取得費を明確にする必要があります。相続した不動産の取得費になるもの・ならないものは以下のとおりです。
| 取得費になるもの | 取得費にならないもの |
|---|---|
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この記事では、相続不動産の売却における取得費について解説します。
もくじ
不動産売却時に必要となる取得費とは
取得費とは、不動産を購入したときにかかった代金や手数料などの費用を指します。
相続した不動産を売却するときに計算する費用で、主に税金負担を軽減するために必要です。
取得費は税金負担軽減のために必要
相続した不動産を売却して得た利益は、譲渡所得と呼ばれます。譲渡所得を求める計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費－特別控除額
譲渡価額は、不動産を売却したときに得た代金のことです。譲渡価額から取得費・譲渡費・特別控除額を引いて譲渡所得を求めます。
譲渡所得は課税対象になっており、所得税と住民税がかかります。譲渡所得が多くなればなるほど税金額も増えるので、取得費を引かなかった場合は税金負担が大きくなるのです。
相続時に相続税を支払ったあとに、さらに所得税や住民税も払うとなると、負担は大きくなります。少しでも税金負担を減らすために、取得費として計上できるものや計上できる条件を理解しておきましょう。
取得費の特例を受けるための条件
相続した不動産を売却した場合、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。この特例を利用するには以下のような条件を満たす必要があります。
- 相続や遺贈により財産を取得した者である
- 財産を取得した人に相続税が課税されている
- 財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡している
参考：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
「相続で不動産を取得したこと」と「取得した人に相続税が課税されていること」が基本的な条件です。
加えて「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年が経過する日までに譲渡していること」が条件となります。
相続税の申告期限は10カ月となっているため、被相続人が亡くなった日から計算すると3年10カ月以内に不動産を売却しなければ条件には当てはまりません。
相続した不動産の売却を考えているのであれば、3年10カ月をひとつのラインとして考え、負担軽減できる税金額も含めて売却時期を検討していきましょう。
取得費を計算するために必要な書類
相続した不動産の取得費を計算するためには、以下のような書類が必要になります。
- 不動産購入時の売買契約書
- 取得費用などの領収書
不動産会社や建築会社と交わした売買契約書や、仲介手数料など取得費用の領収書を集めましょう。売買契約書は、不動産会社などが、登記簿や図面と一緒に1冊のファイルにまとめて渡してくれるケースも多いです。
また、譲渡所得の確定申告の際には、確定申告書のほかに、取得時の売買契約書のコピーなどを提出する必要があります。取得費用についても、領収書のコピーを提出するため、ひとつひとつの金額を示す書類を事前に用意しておきましょう。
取得費がわからない場合の対応方法
先祖代々の土地・建物である場合など、取得費がわからない場合は売却した金額の5%相当額を取得費にできます。
たとえば、土地を2,000万円で売却したケースでは、5%相当額の100万円を取得費として計上可能です。取得費がわからなくても計上できるので、買い入れた時期が古い場合でも対応できます。
また、取得費がわからない場合のほかにも、実際にかかった取得費が売却した金額の5%相当額を下回っている場合には、5%相当額を取得費とすることも可能です。
取得費がわかっている場合でも、売却した金額の5%相当額と比較したうえで計上する金額を算出しましょう。
【相続不動産の売却】取得費になるもの、ならないもの
相続で取得した不動産を売却する際に、取得費に含まれるものと、取得費には含められないものをそれぞれ紹介していきます。
相続不動産の売却の取得費になるもの
取得費になるものは以下のとおりです。
- 土地や建物の購入費
- 購入時に納めた税金（登録免許税、不動産取得税、印紙税）
- 購入時に借主を立ち退かせるために支払った立退料
- 建築代金
- 設備費
- 土地の造成費や測量費
- 所有権などを得るために要した訴訟費
参考：国税庁「取得費となるもの」
土地の購入代金はそのまま取得費となります。建物の場合は取得費に計上できる金額を以下の計算式で算出する必要があります。
建物分の取得費＝購入費－減価償却費相当額
建物は経年劣化などによって価値が年々下がっていく「減価償却」の考えの元、築年数に応じた価値を算出する必要があるためです。
減価償却費は、事業用・非事業用で計算方法が異なりますが、住宅は非事業用として、以下の方法で計算できます。
減価償却費＝購入費 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
建物の償却率は国税庁の「減価償却費の計算について」にて確認ができます。たとえば、木造建物の償却率は0.031です。
減価償却費の算出が必要になるなど、売却した不動産が土地・建物のどちらか、または両方であるかによっても必要な計算が異なるので注意しましょう。
相続不動産の売却の取得費にならないもの
取得費は「不動産を購入・相続する際に必要になった代金であること」が計上できる基準です。事業所得などの必要経費に算入されたものは取得費できません。
たとえば、事業用で利用する不動産の登録免許税や不動産取得税などは「必要経費」として計上されるので、取得費には含まれません。また、以下のような費用についても取得費に含めることはできません。
- 火災保険料
- インターネット契約料
- 引越し費用
- 家電製品購入費用
- 住宅ローン保証料
相続人が支払った費用の多くは、取得費ではなく「譲渡費」として計上されます。
不動産を売却するために支払った仲介手数料や測量費などは、取得費ではなく譲渡費に該当するため、別途計算が必要です。
相続不動産の売却時に利用できる特例
相続不動産の売却時には、すでに解説した取得費加算の特例以外にも「相続した空き家の3,000万円特別控除の特例」が利用できます。
また、親と同居していた、もしくは相続した家に住んでいた場合は「3,000万円特別控除の特例」、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が利用できます。
相続した空き家の3,000万円特別控除の特例
相続または遺贈によって得た被相続人の住宅またはその土地を売却する場合、特定の条件が満たされると、譲渡所得から最大で3,000万円まで控除ができます。
この特例を利用するためには、以下のような要件を満たす必要があります。
- 昭和56年5月31日以前に建築されている
- 区分所有建物登記がされていない建物である
- 相続開始の直前に被相続人以外が居住をしていない
- 相続開始があった日から3年を経過するその年の12月31日までに売る
- 売却代金が1億円以下
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に売ったものでない
この特例は区分所有建物（マンション）は対象外となるため、注意が必要です。
参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
相続した不動産に住んでいた場合に利用できる特例
3,000万円の特別控除の特例は、マイホーム（居住用財産）を売却した場合、所有期間に関係なく、最高3,000万円まで控除ができる特例です。この特例を受けるためには、以下のような要件を満たす必要があります。
- 自分が住んでいる不動産を売るか、その敷地や借地権を売る
- 以前に住んでいた不動産に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
- 一時的な目的で入居したものでない
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に売ったものでない
参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」
マイホームを売却したときの軽減税率の特例は、一般的には居住用不動産（マイホーム）を売却した際の譲渡所得にかかる税率が軽減されるものです。
通常、譲渡所得税の税率は所有期間が5年以内は約40％、5年超えは約20％です。マイホームを売却したときの軽減税率が利用できれば、所有期間が10年超えの場合、税率が約15％（売却益が6,000万円以下の部分）となります。
この特例を受けるためには、以下のような要件を満たす必要があります。
- 自らが住んでいる不動産である
- 以前住んでいた場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
- 売った年の1月1日において所有期間が10年を超えている
- 親子や夫婦など特別の関係がある人に売ったものでない
参考：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
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