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相続した土地を3年以内に売却すると税金対策になる!計算シミュレーションも

公開日: 2022年3月2日 |最終更新日: 2022年5月27日
相続した土地を3年以内に売却すると税金対策になる!計算シミュレーションも

不動産を相続しても使い道がない場合は売却を検討するでしょう。しかし、売却するタイミングによってかかる税金の額が変わることはご存じでしょうか。

相続で取得した不動産を、相続発生日から3年10カ月以内に売却できれば、特例を利用して節税することが可能です。

今回は「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」について詳しく解説します。特例を受けるための条件も紹介しますので、ご参考になれば幸いです。

相続した土地を3年以内に売却すると?

土地や建物、株式などの資産を売却した際、その譲渡所得(利益)に対して所得税や住民税が発生します。

しかし、それらの資産が相続により取得したものである場合には、相続発生日から3年10カ月以内に売却することで、その資産にかかった相続税分を節税することが可能です。

これを「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」といいます。

譲渡所得にかかる税金の計算方法は?

まずは、不動産や株式などの財産を売却した際にどのように税金がかかるかを確認しましょう。

財産の譲渡所得は、売却金額からその財産の購入にかかった取得費と売却にかかった譲渡費用を差し引いて計算します。

譲渡所得=売却金額-(取得費+譲渡費用)

不動産の場合、取得費には以下のようなものが含まれます。

  • 土地や建物の購入代金
  • 建築代金
  • 購入手数料
  • 住宅ローンの金利

譲渡費用には売却するのにかかる仲介手数料や印紙税、登録免許税などが含まれます。

たとえば、不動産を5,000万円で譲渡した場合、その不動産を購入するのに3,000万円、売却するのに500万円の費用を支払っていた場合、利益として課税対象になるのは残額の1,500万円です。

取得費や譲渡費用が増えれば利益も少なくなるため、結果として支払う税金は安くなります

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」は、相続時に支払った相続税のうち、一定額を不動産の取得費として計上できるというものです。

たとえば、先ほどの事例で不動産の取得費は3,000万円でしたが、相続時に支払った不動産の相続税分が200万円である場合、その200万円を取得費に加えることができます。

不動産の譲渡にかかる税金の合計は、所有期間5年以内の短期譲渡の場合で39.63%、所有期間5年超の長期譲渡の場合で20.315%にも及びます。

200万円所得を圧縮できれば、200万円の39.63%である約79万円も節税できるということです。節税効果は大きいといえます。

取得費加算の特例を受けるための要件

相続税の取得費加算の適用を受けるためには、以下3つの要件すべてを満たさなければなりません。

  • 相続や遺贈により財産を取得した人であること
  • その財産を取得した人に相続税が課税されていること
  • その財産を、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

参考:国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後というのは、被相続人が亡くなってから相続税の申告期限までの10カ月間を指します。つまり、被相続人の相続開始から3年10カ月以内に譲渡することが要件です。

まずは不動産会社に相談して特例が利用できるか確認してもらいましょう!

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計算シミュレーションしてみよう

電卓をたたく様子

3年以内に不動産を売却すれば、支払う税金に一体どれほどの差が生まれるのか、具体的な事例でシミュレーションしてみましょう。

前提

ひとりっ子である太郎さんは、父を亡くし、単独で現金5,000万円と3,000万円の相続税評価の実家を相続しました。

実家の土地部分には「小規模宅地等の特例」を利用できたため、土地の評価額を80%減額できました。その結果、太郎さんは相続税として、総額680万円を支払いました。

その後、この実家を5,000万円で売却できました。

実家を購入した際の不動産売買契約書が見つからず取得費は分からなかったため、所得税法にのっとり、売却金額の5%相当を取得費としました。

【計算式】
取得費=売却金額5,000万円 × 5%=250万円

参考:国税庁「No.3258 取得費が分からないとき

売却は相続開始から3年10カ月以内に行いました。そのため、相続税680万円のうち総遺産額における不動産の割合である225万円を取得費として加算しました。

【計算式】
 不動産3,000万円 ÷ 総遺産額8,000万円=37.5%
 680万円 × 37.5%=225万円

なお、売却には合計168万円の費用が発生しました。内訳は下記のとおりです。

仲介手数料
5,000万円 × 3%+6万=156万円
売買契約書に貼る印紙税
2万円
不動産登記にかかる費用(司法書士への報酬・登録免許税)
10万円

結果

以上の前提で、不動産の譲渡所得にかかる税金を、特例を利用した場合としなかった場合で比べてみましょう。

特例を利用した場合としなかった場合の内訳
  特例あり(円) 特例なし(円)
売却価格 5,000万 5,000万
▲概算取得費 250万 250万
▲相続税の取得費加算 225万
▲譲渡費用 168万 168万
譲渡益 4,357万 4,587万
税額(※長期譲渡所得20.315%の場合) 約885万 約931万

相続税の取得費加算で225万円分利益を圧縮できたため、結果として特例を利用しなかった場合と比べ、約46万円の節税に成功しています。

不動産は売却価格が高額な分、それにかかる税金も高額です。特例をうまく使うことで節税するのは非常に重要です。

所有期間に注意しよう

特例を利用する時に注意しなければならないのが、被相続人と合わせてその不動産を何年所有しているかという点です。

不動産の譲渡益にかかる譲渡所得税は、不動産の所有期間によって異なります。

所有期間が5年以内の場合は、短期譲渡所得として税率が長期譲渡所得の場合の約2倍となります。

不動産の所有期間が5年以内の場合:短期譲渡所得
所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%=合計39.63%
不動産の所有期間が5年超の場合:長期譲渡所得
所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%=合計20.315%
※東日本大震災の復興に必要な財源確保のために、令和19年(2037年)まで、所得税を徴収する際にあわせて徴収されます

なお、相続の場合は、亡くなった被相続人が所有していた期間も合算して計算します。つまり、被相続人が4年所有した後に亡くなった場合、相続人は1年待てば長期譲渡所得で売却が可能です。

相続した土地を所有し続けるデメリット

相続した土地を売却することで、ここで紹介する不動産を所有し続けるデメリットを避けることも可能です。

ランニングコストがかかる

不動産は所有しているだけで、固定資産税や建物にかかる火災保険料、修繕費などのお金がかかります。

賃貸物件として収益化するならともかく、収益化の目途が立っていないにもかかわらずこういったランニングコストを支払い続けると、資産がどんどん少なくなっていきます。

所有しても活用方法の検討がつかないようであれば、コストがかさむ前に売却することをおすすめします。

相続争いが発生するおそれがある

不動産は現金と異なり、分割が難しいです。

たとえば長男と次男で遺産分割を行う場合で、遺産が現金500万円と5,000万円相当の価値がある不動産しかなかった場合、どちらが不動産を相続するかで相続争いに発展する可能性があります。

しかし、不動産を売却し現金化すれば、法定相続分に従って公平に分割することが可能です。まず長男と次男で不動産を共有名義で相続し、売却した後売却益をその共有持分に応じて分割します。

一般的な家庭では、マイホームが一番大きな資産となることが多い傾向があります。公平に遺産を分割するために、売却は有力な選択肢といえます。

まずは相談してみよう

今回は、相続した不動産を3年10カ月以内に売却すると利用できる相続税の取得費加算の特例をご説明しました。

相続した不動産を売却することに心理的な抵抗を持つ方もいるでしょうが、大切なのは受け継いだ遺産をうまく活用することです。

ご自身での居住や賃貸に出すなどの活用ができない場合には、現金化して別の用途に活用するのがよいでしょう。

なお、不動産を売却する場合には、複数の不動産仲介会社の幅広い意見を聞くことができる一括査定サイトを利用することをおすすめします。情報を一度入力するだけで、簡単に複数社に査定を依頼できます。

土地を売却するならまず比較!専門家の幅広い意見を確認しましょう!

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