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- 3,000万円特別控除の特例とは？自宅や不動産売却後に使えます！
不動産売却では利益に対して課税がされます。きちんと税金対策したいところですが、控除(特例)など選択肢がいくつもあって、わかりにくいのではないでしょうか？
ここでは3,000万円特別控除をはじめ、不動産売却の時に使える特例についてご紹介します。他にも要件を満たせば適用できる特例がいくつかありますので、まとめて見ていきましょう。
不動産売却での節税は事前に相場感を知ることが大切です。無料査定から所有物件の価値を調べてみましょう。
もくじ
不動産売却益というのは譲渡所得と呼ばれ、通常の給与所得などとは分けて課税されます。（分離課税）そのため、所得税の考え方については少し注意しなくてはいけません。
まず、所得税負担の軽減については大きく3つに分けることができます。
3,000万円の特別控除とは、住むことを目的とした不動産（居住用不動産）の売却を対象に、譲渡所得を最高で3,000万円まで控除できる特例です。不動産売却の譲渡所得の計算は少し複雑ですので、計算から順に見ていきましょう。
譲渡所得は以下のように計算します。
不動産の売却代金は売買契約書に記載されている金額です。ここから不動産を取得した時にかかった費用（物件の購入費を含む）と、不動産の売却時にかかった費用を差し引いて譲渡所得を算出します。
ここに特例が適用されると、
となります。もし譲渡所得から（最大で）3,000万円を引いた結果として金額が0になれば、税負担はありません。言い換えると、税率などに関係なく税金対策（節税）ができる特例であることがわかります。
3,000万円特別控除は、場合によっては税負担がなくなるので適用したい控除ですが、誰でも適用できるのではなく、以下の要件を満たさなくてはいけません。
かなり細かく規定されているため、実際は不動産会社に相談した方が無難ですが、要するに、他の特例を受けておらず、初めて不動産会社と契約してマイホームを売却する方は3,000万円特別控除の対象になることが多いです。
続いて3,000万円特別控除を適用するために必要な書類についてご紹介します。
不動産所得は給与所得とは分けて計算する「分離課税所得」に該当するので、サラリーマンや公務員であっても確定申告が必要です。つまり確定申告で必要な書類が3,000万円特別控除における必要書類とも言えます。上記書類に3,000万円特別控除の特例を受ける旨を記載して、税務署に提出しましょう。
確定申告についてはこちらで詳しくご紹介していますので参考にしてみてください。
どのくらい利益がでるのか、不動産査定で概算価格を調べてみましょう。
不動産売却には所有期間に応じた優遇税制があり、長く所有した不動産ほど税率が軽減されます。所有期間の優遇税制は「税率の軽減」に該当し、「所得控除」である3,000万円の特別控除と併用することができるので、ご紹介します。
不動産売却では不動産の所有期間で税率が変わります。所有期間が5年を下回るものを短期譲渡所得、5年を上回るものを長期譲渡所得と言い、以下のように税率が異なります。
| 所得税 | 住民税 | 合計 | |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 15.315% | 5% | 20.315% |
※所得税には、復興特別所得税として所得税の2.1%が加算されています
さらに「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」という特例があり、所有期間が10年を超えた不動産売却でさらなる軽減税率が適用されます。
| 長期譲渡所得金額 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 6,000万円までの部分 | 10.21% | 4% | 14.21% |
| 6,000万円を超えた部分 | 15.315% | 5% | 20.315%< |
軽減税率の特例が適用されると、最も高い税率の時と比較して約25％、負担を軽減することができます。ただし、軽減税率の特例適用にも要件があるので確認しておきましょう。
ここで3,000万円の特別控除・軽減税率の特例を併用した場合ではどのくらいの納税額となるのか、具体例を使ってを確認していきましょう。
※取得費が900万円、譲渡費用が100万円の不動産が5,000万円で売却できた場合
| 3,000万円の特別控除 | 適用なし | 適用あり |
|---|---|---|
| 不動産の売却代金 | 5,000万円 | 5,000万円 |
| 取得費 | – 900万円 | – 900万円 |
| 譲渡費用 | – 100万円 | – 100万円 |
| 控除額 | なし | – 3,000万円 |
| 課税譲渡所得 | 4,000万円 | 1,000万円 |
適用ありとなしを比較してみると、3,000万円の特別控除が適用された場合は課税譲渡所得が1,000万円まで減額されます。この不動産売却で生じる税金（所得税・住民税の合計）の額を、所有期間に応じた3つの税率をかけ合わせて計算してみましょう。
| 税率 | 適用なし | 適用あり | |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 39.63% | 1,585万円 | 396万円 |
| 長期譲渡所得 | 20.32% | 813万円 | 203万円 |
| 軽減税率の特別控除 | 14.21% | 568万円 | 142万円 |
場合によっては1,000万円もの納税金額の差が生じています。ここから、3,000万円の特別控除が適用できるかどうかや所有期間がどのくらいかによって、最終的な所得税が大きく変わることがわかります。
なお、所有期間がわからない場合は、査定依頼をすることで不動産会社の担当者が登記簿を調べてくれることもあります。
実際に特例を適用できるのか、不動産会社に査定を依頼して相談してみましょう。
3,000万円の特別控除の他にも、いくつかの特例があります。他の特例によって税金対策ができるかもしれませんので、みていきましょう。
買い換えが伴う場合や、公共事業や土地の収用が伴う場合には他の特例が用意されています。これらは3,000万円の特別控除が適用できない場合や、併用・代用して税金を抑えたい場合に活用できます。
買い替えの場合、売却時に発生した譲渡所得をその時点では課税せず、将来に繰り延べられる「特定のマイホームを買い換えたときの特例」があります。
買い替え特例を適用すると、今の家を売った時の譲渡所得（損失）と買い替えた家を将来に売るときの譲渡所得（損失）を相殺（合算）することができます。3,000万円の特別控除とは併用できませんが、場合によって買い替え特例の方が税金を抑えられるかもしれないので、比較してみるといいでしょう。
他にも不動産売却に関する特別控除の特例があるので、一覧でご紹介します。
農地保護・拡大の観点から作られた特例やリーマンショックによる損失を軽減する特例、相続した空き家を売却しやすくする特例など、使う場面は限定的ですが、場合によって節税できる特例があります。
住宅ローン控除は「住宅借入金等特別控除」とも言い、住宅ローン残高の1％を10年間にわたって所得税から控除できる制度です。住宅ローン控除の適用から10年間は「3,000万円特別控除」や「買い替えの特例」と併用できないので、お気をつけください。
控除はいろいろあるので、全部理解するのは難しいかもしれません。不動産会社の担当者は控除に関しても詳しく、査定の際に相談することもできます。
実際にどの控除が適用できるのか、不動産会社に査定を依頼して相談してみましょう。
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