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【離婚の財産分与】住宅ローン残債のある家の分け方！
離婚の際に行う財産分与は、夫婦が共同生活を送るなかで形成した財産（共有財産）が対象です。共有財産には、婚姻中に得た貯金や土地・建物、自動車などが含まれます。
では、住宅ローン残債のある家を財産分与する場合はどうなるのでしょうか。住宅ローン残債がある家も財産分与の対象なのか、ケースに応じた財産分与方法を解説します。
もくじ
住宅ローン残債のある家を財産分与する方法
土地・建物は財産分与の対象ですが、住宅ローンはどのような扱いになるのでしょうか。売却するケース、しないケースで扱いは変わるため、ケースごとに紹介します。
住宅ローン残債がある家も財産分与の対象？折半する必要は？
自宅の名義が夫婦どちらか一方でも、夫婦が婚姻中に得た不動産であるなら財産分与の対象です。
対象となる財産はプラスの財産だけではなく、マイナスの財産も含まれます。つまり、購入した家に住宅ローンが残っているなら、当該住宅ローンも財産分与の対象です。
ただし、プラスの財産の分与は夫婦で2分の1ずつ分けるのが一般的であるものの、住宅ローンがある場合、このようなマイナスの財産も必ず折半が可能なわけではありません。
夫婦の事情に応じ、慎重に話し合い分与方法を検討する必要があるでしょう。
財産分与で住宅ローン残債のある家を売却しないケース
住宅ローン残債のある自宅を売らず、夫婦のどちらかがそのまま住み続ける場合、以下のような財産分与の方法が想定されます。
- 離婚後も夫が住む場合
- 離婚後も妻が住む場合
離婚後も夫が住む場合
住宅ローンの名義人が夫であり、話し合いで夫が家へ住み続けるなら、概ね以下のように財産分与の方法が決まるでしょう。
- 妻が財産の2分の1を取得
- 妻が住宅ローンの残債の支払い義務は負わない
このケースで財産分与を行う際、夫婦間でトラブルなく合意に及ぶ可能性が高いです。
なお、財産分与の割合は2分の1ずつが一般的であるものの、残っている住宅ローンの金額が多いなら、その分も踏まえ分与割合を夫婦で自由に取り決めて構いません。
たとえば、夫が離婚後も住宅ローンを支払い続けるので、分与割合を夫6：妻4にするといった合意が挙げられます。
離婚後も妻が住む場合
住宅ローンの名義人が夫でありながら、話し合いで妻が住宅ローン残債がある家に住むと決まった場合、注意が必要です。
なぜなら、住宅ローンは名義人が住まなければ契約違反となり、名義人が住んでいないことがローンを組んだ金融機関に知られてしまうと、その金融機関から残債の一括返済を迫られるリスクが高いからです。
住宅ローンの名義を妻へ変更する方法は、事実上困難で、以下のような方法が想定されます。
- 夫側が住宅ローンの一括返済を行う
- 妻の所有を諦め家を売却する
一括返済をするだけのお金があれば問題はありません。しかし、住宅ローンの残債が大きい場合は、夫婦双方とも所有を諦め、売却を検討したほうが賢明でしょう。
財産分与で住宅ローンの支払い義務が残る家を売却するケース
夫婦の双方が住宅ローン残債がある家に住み続けず、それぞれの実家に戻ったり、別の物件を購入または賃貸したりするなら、売却を行います。
売却すると、次のような結果になります。
- アンダーローン（住宅ローンの残債より売却価格が大きい場合）→売却で得たお金を分与
- オーバーローン（売却しても住宅ローンの残債がある場合）→住宅ローンの残りを返済
家を売却してもオーバーローンとなった場合、新たに返済のための資金を借りるか、自己資金を用意して対応する必要があります。
まずは不動産査定をして、財産分与を検討しよう
財産分与を行う場合、住宅ローンが残っている家の査定をしなければ、どのくらいの金額で売却できるか予測が立てられません。
また、アンダーローンとなるかオーバーローンとなるかで、その後の分与方法は変わってきます。
不動産査定の方法と、査定の注意点、売却のコツについて解説します。
不動産査定の方法
すぐに分与できる預貯金とは異なり、共有財産である不動産はまずどのくらいの評価額になるのか査定をする必要があります。
査定方法は主に以下の2種類です。
- 机上査定：物件情報・取引実績・市場動向などをもとに、査定価格を算出する方法
- 訪問査定：不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し調査する方法
机上査定、訪問査定はいずれも料金はかかりません。
机上査定は、インターネットに必要な物件情報を入力すると、即時、または数日中に査定価格が算出されます。
ただし、不動産会社の担当者が実際に物件を見て査定したわけではないので、査定の精度は訪問査定よりも劣ります。
一方、訪問査定は不動産会社の担当者が以下のような情報を詳細にチェックし、査定を行います。
- 物件の状態
- 近隣との境界、付帯設備
- 周辺環境・立地条件
精度の高い査定が期待できます。その分、査定価格の算出にまでに1〜2週間程度かかってしまうことがあります。
机上査定でも訪問査定でも、複数の不動産会社の査定を比較できる、「一括査定サイト」の利用がおすすめです。無料で利用ができ、一度の依頼で複数社へ査定依頼ができます。
不動産査定の注意点
訪問査定で夫婦が納得するような査定価格を提示されても、安心は禁物です。
なぜなら、査定価格どおりに家が売却できるとは限らないからです。いつまで待っても買い手がつかないという場合、売却価格を下げる必要もあるでしょう。
また、迅速に財産分与をして家を現金化したいなら、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。ただし、市場価格より売却価格は安くなる（6〜8割程度）傾向があり、不動産会社によっては買取を断られる可能性もあります。
迅速に売却したいなら、担当者へ買取も可能かどうかを忘れずに確認しておきましょう。
不動産売却のコツ
なるべく夫婦が納得いく価格で、かつ迅速に家を売却したいなら、不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。
近所に新しく店舗を構えた不動産会社や、知人などから紹介された不動産会社に査定〜売却を任せても構いませんが、必ずしも売却が支障なく進むとは限りません。
そのため、次のような不動産会社に依頼をしたほうがよいです。
- 不動産売却に関する知識が豊富
- 不動産取引の実績が豊富
上記のような不動産会社なら、精度の高い査定を行えるほか、市場相場と乖離のない売却価格を決めやすいため、スムーズに売却の手続きが進む可能性は高いです。
また、知識・実績が豊富な不動産会社は、大手ばかりとは限りません。
小さな不動産会社でも長年にわたり、地域に根ざした会社であるなら、親身な対応と地域の太いパイプを活かした対応が期待できます。
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大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
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