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住宅ローンの残る家に離婚後も妻が住む方法とは？財産分与はどうなる？
離婚することになったものの、そのまま家に住み続けたいときはどうすればよいのでしょうか。しかも住宅ローンが残っている場合、誰が返済を続けるのでしょうか。
住宅ローンが残っている家に、離婚後も妻が住み続けるためにはどうすればよいのか解説します。
離婚後も住宅ローン返済中の家に妻が住む方法
離婚後も夫が購入したマイホームに、妻がそのまま住み続けたいということがあります。たとえば、子どもの学校などの関係で、現在の家に妻と子どもが住み続けたいというケースです。
ここでは、離婚後も住宅ローン返済中の家に、妻が住む方法について解説します。
夫が返済する家に名義変更せずそのまま住み続ける
離婚したあとも夫が住宅ローンを支払い続ける家に、妻がそのまま住むケースは少なくありません。慰謝料の代わりとして夫が住宅ローンを支払うことで、妻は金銭的な負担なしで暮らせます。経済的な基盤が弱い専業主婦のときに、よくあるケースです。
ただし、住宅ローンを利用している場合は、原則として契約者本人が自宅に住むことが条件になっています。離婚で契約者である夫が自宅に住まない場合は、住宅ローンの契約違反となるため、借入先の金融機関に知られると違約金が発生したり、ローン残債の一括返済を求められたりするリスクがあります。
名義変更して住み続ける妻が返済する
住宅ローンを完済しないうちは、原則として契約者が住むことになっています。したがって、これからも自宅に住み続ける妻に、名義を変更したほうが金融機関に知られたときのリスクを回避できます。
しかし、自宅の名義人を妻に変更するのは簡単ではありません。住宅ローンの名義変更は、基本的に認められないためです。打開策として、妻に安定した収入がある場合は、夫の残債を妻が新たな住宅ローンを契約して返済する方法が考えられます。
ただし、金融機関によっては離婚による借り換えを扱っていないこともあるため、まずは借入先の金融機関に相談してみましょう。
妻が夫へ家賃を毎月支払って住み続ける
住宅ローンの名義変更が難しい場合は、妻が夫へ家賃を毎月支払い、住み続ける方法があります。妻が家賃を負担することになりますが、当事者間で話がまとまれば妻は家に住み続けられます。
しかしこの方法は、離婚したあとも連絡を取り合えるような、ある程度良好な関係性でなければ実行できません。また、妻に安定した収入がないと、家賃を滞納するおそれがあるため注意が必要です。
ペアローンであれば妻の名義でローンを1本化する
近年では夫と妻で住宅ローンを返済する、ペアローンでマイホームを購入する家庭も少なくありません。離婚によって夫が退去し、妻だけが住み続ける場合は、金融機関に相談してペアローンを1本化するのもひとつの方法です。
ただし、住宅ローンの返済額がこれまでより増えるため、返済そのものの負担が大きくなるでしょう。また、ペアローンの審査はふたり分の返済能力をもとにしているため、妻ひとりだと金融機関の審査を通過するのは簡単ではありません。また、金融機関から、ほかに保証人をつけることを求められることも考えられます。
リースバックを利用して妻が住む
妻の名義に変更するのは簡単ではないため、リースバックを利用して妻が住むケースもあります。リースバックとは、家を売却したあとに売主と買主が賃貸借契約を締結し、売主がそのまま住み続ける契約のことです。
売却した資金で住宅ローンを完済すれば、妻は一括返済などのリスクを被ることなく住み慣れたマイホームで暮らせます。リースバック事業者などの第三者が所有者となるため、別れた夫と連絡を取ることもありません。
ただし、リースバックを利用するときは抵当権の抹消が必要になるため、住宅ローンを借りている金融機関の許可をもらわなければなりません。売却額がローン残債を上回るアンダーローンであれば、承諾する可能性が高いでしょう。
離婚するときは家の価値を調べましょう
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住宅ローンの残る家は財産分与できる？
夫婦が婚姻期間中に協力して築いた財産は、離婚するときに分け合うことになります。ここでは、住宅ローンの残る家の財産分与について解説します。
現金で完済して財産分与で家をもらう
住宅ローンを完済して、財産分与で妻が家をもらう方法があります。たとえば、夫からの慰謝料を現金で受け取るのではなく、家でもらうというケースです。この場合、夫は住宅ローンの残債を完済して、妻の名義に変更します。
しかし、夫に住宅ローンの残債を支払うだけの資金力が必要で、そうでない場合には難しい方法でしょう。
家を売却して現金で財産分与をする
家を売却して得たお金を、現金で分け合うのもひとつの方法です。離婚時の財産分与として、もっとも選択されやすい方法でしょう。
住宅ローンの残債が売却金より低いアンダーローンであれば、家の売却でローンの残債を返済できるので問題なく実行できます。
しかし、住宅ローンの残債が売却金より多いオーバーローンの場合は、不足分を補う必要が生じます。貯金を崩して返済することもあり、経済的に厳しくなるおそれがあります。
住宅ローン返済中の家を売却するときの注意点
住宅ローンを返済中でも家を売却することは可能ですが、いくつか注意点があります。ここでは、住宅ローンを返済中の家を売却するときの注意点を紹介しましょう。
オーバーローンだと売却できない
住宅ローンを利用している状態で家を売却するには、金融機関の承諾なしでは実行できません。不動産を売却するときは抵当権の解除が必要ですが、解除するには全額返済するのが原則のためです。
オーバーローンの場合は売却してもローンが残ってしまうため、不足分を支払わないと金融機関は認めてくれません。ローン残債を貯金などで支払うなど、完済できる場合はオーバーローンでも売却できるため、金融機関に相談しましょう。
家の売却にも費用や税金がかかる
家を売却するときには諸費用や税金がかかるため、売却しても売却額のすべてを受け取れるわけではありません。住宅ローンを利用中の人が不動産を売却したときにかかる、主な諸費用と税金は次のとおりです。
| 仲介手数料 | （売却価格×3％+6万円）+消費税10％ ※売却価格が400万円を超える場合 |
|---|---|
| 抵当権抹消費用 | 司法書士に依頼する場合：16,000円前後 （抵当権抹消登記費用は、不動産1個につき1,000円） |
| 住宅ローン返済手数料 | インターネット：0円 窓口：1万〜6万円程度 |
| 印紙税 | 1,000万円を超え5,000万円以下：1万円 （令和6年3月31日まで） |
|---|---|
| 譲渡所得税 ※売却益が生じた場合 |
|
なお、譲渡所得税は「マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用されると、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。したがって、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税がかかりません。
離婚の場合、住宅ローンの契約変更は認められにくい
住宅ローンの契約変更は多くの場合、認められません。なぜなら住宅ローンは、契約者の収入や勤務先などの属性、返済能力などを審査したうえで融資の実行を金融機関が決めているためです。
ただし、妻に安定的な収入があり、返済能力があるとみなされた場合は契約変更できる可能性があります。
高く売却するなら不動産会社選びが重要
不動産を高く売却するには、依頼する不動産会社の能力が重要です。早めに高く売却するのであれば、売却したい不動産に強みがある不動産会社を選ぶとよいでしょう。たとえば、マンションを売りたい場合は、マンション売却の実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼します。
そのためには、できるだけ多くの不動産会社に会い、査定してもらう必要があります。一括査定サイト「リビンマッチ」を利用すれば、家の情報などを一度入力するだけで複数の不動産会社へ査定を依頼できます。
信頼できる不動産会社を選ぶのであれば、まずリビンマッチをご利用ください。
持ち家の売却はリビンマッチが便利です
住宅ローンが残ったまま離婚をするときは、持ち家がいくらで売れるのかを調べる必要があります。不動産会社に依頼して、査定価格を出してもらいましょう。リビンマッチなら一度の入力で、複数の不動産会社へ査定を依頼できます。
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この記事の編集者
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