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マンションが売れない。ダブルローンは最適解？事前チェックポイント
ダブルローンとは、現住所と新住所の住宅ローンを二重で組むことです。いま住んでいるマンションを売却できなくても、新居を購入できるのがメリットです。
別荘の購入や、自分の好きなタイミングで新居を購入したい場合などに利用されますが、「返済の負担が重くなる」「金融機関の審査が厳しくなる」などのデメリットもあります。
そのため、ダブルローンを利用するには返済額をシミュレーションするなど、十分な対策が必要です。
ここでは、ダブルローンの特徴や利用に向いている場合などを詳しく解説します。
もくじ
マンションが売れないときダブルローンを組むメリット
ダブルローンを利用するメリットは、主に次のものがあります。
仮住まいの費用や手間がかからない
いま住んでいるマンションを売却してから新居を購入する場合、マンションの引き渡しや新居の購入手続きのため、仮住まいが必要です。
仮住まいが必要になると、仮住まい先の手配や引っ越し費用、家賃、敷金、礼金などが発生します。
ダブルローンの場合、売却する前に新居へ引っ越しするため仮住まいは不要で、余分な費用や手間なくスムーズな住み替えが可能です。
購入したい物件を確保できる
駅前の新築マンションなど、人気の物件は競争率が高く、入居できる時期が限られています。
一方、マンションの売却は買い手がすぐに見つかるとは限りません。
いま住んでいるマンションの売却を待っていては、希望の物件に入居できるタイミングを逃してしまうおそれがあります。
ダブルローンを利用するとマンションの売却時期に縛られず、希望に沿った物件を確保しやすくなるでしょう。
内覧の負担がかからない
いまのマンションに住みながら売却する場合、買い手の希望があれば内覧に対応しなければなりません。
人が住んでいるマンションは生活感が目立ちやすく、買い手がマイナスの印象を持つリスクもあります。
ダブルローンを利用して先に新居へ引っ越せば、買い手は空き家の状態で内覧ができます。
また、物件の紹介は不動産会社が行うため、売り主としての対応は不要です。
マンションが売れないときダブルローンを組むデメリット
ダブルローンを利用すると、次のようなデメリットがあることに注意しなければなりません。
売れない期間が長くなるほど費用の負担が重くなる
ダブルローンは、マンションが売却できるまで2つの住宅ローンを同時に支払い続けるため、単純に月々の返済額が大きくなります。
ローンの返済額が大きくなると、経済的な負担に加え、早く売却しなければという精神的な負担も生じるでしょう。
売却を焦るあまり、相場より大幅に値引きされた額で売却してしまい、損をするかもしれません。
また、固定資産税という毎年1月1日に不動産を所有している人が支払う税金もあります
売却できないまま1月1日を迎えると、いま住んでいるマンションと新居の固定資産税を同時に負担する必要があります。
前に住んでいたマンションを賃貸に出せない
原則として住宅ローンの支払いが続いていると、賃貸に出せません。
住宅ローンの契約内容として、一般的にみずからが居住することが条件となっているためです。
例外として、金融機関から許可を得た場合は賃貸できます。
なお、金融機関に無断で賃貸に出した場合は住宅ローンの解除など重いペナルティを科せられるおそれがあります。
前に住んでいたマンションを賃貸に出す場合は、事前に金融機関に相談しましょう。
前に住んでいたマンションは住宅ローン控除を適用できない
住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高に一定の割合を乗じた額が所得税から控除される制度です。
新居に引っ越したあとは、前に住んでいたマンションに住宅ローン控除が適用できません。
住宅ローン控除は、「居住用」の住宅のみが適用対象となるからです。なお、新居に居住したあとは、新居を住宅ローン控除の対象にできます。
金融機関の審査が厳しくなる
ダブルローンは返済リスクが大きいため、一般的に金融機関の審査が厳しくなります。
目安として、収入に対する返済負担率が30%を超えると利用できないケースが多いようです。
返済負担率は、次の式で計算できます。
返済負担率＝年間ローン返済額÷年収×100
ケース1
返済負担率＝年間返済額180万円÷年収600万円×100＝30％
なお、自動車ローンやクレジットのリボ払いなどがある場合は年間返済額に合算されます。
ケース2
- 年収600万円
- いま住んでいるマンションの住宅ローンと自動車ローンで合計毎月12万円を返済
- ダブルローンによりさらに毎月8万円の返済が加算
返済負担率＝年間返済額240万円÷年収600万円×100＝40％
さらに、ダブルローンの利用条件としてマンションの売却期限が設定される可能性があります。期限内に売却できないと、金利の高いフリーローンへ切り替えられます。
このほかに利用条件が設定される可能性があるため、金融機関に相談し、利用条件をよく確認しておきましょう。
住み替えたいのに、マンションが売れない！ダブルローンは最適解？
前述のメリット・デメリットを踏まえて、ダブルローンの利用が向いている人は次のとおりです。
どうしても購入したい人気物件があるか
人気物件は競争率が高く、タイミングを逃すと入居が困難になります。
どうしても購入したい物件がある場合、販売開始後すぐ購入に向けて動けるため、ダブルローンは有効な手段です。
このほか、子どもが生まれたあとは広い住居に住み替えをしたいなど、人生設計に住み替えが予定されている場合があります。
このような場合も、住み替えの手段としてダブルローンは検討しておいたほうがよい、といえるでしょう。
二重のローンを返済し続けられる資金余力があるか
いま住んでいるマンションの買い手が見つからないことを見越して、ある程度の期間、二重のローンを返済し続けられる資金余力が必要です。
マンションの売却にかかる期間は、売り出してから買い手が見つかるまで2〜3カ月、売却が決まってから引渡しまで、さらに2～3カ月ほど必要とされています。
ただし、立地や築年数などに大きく左右されるため、売却までにかかる見込みは事前に不動産会社へ確認しておきましょう。
いま住んでいるマンションの売却が見込めるか
資金余力が少ない場合でも、いま住んでいるマンションが人気物件で、早期の売却が見込める場合はダブルローンを検討できます。
ただし、売却時に思わぬトラブルが発生したり、駅近にマンションの建設計画ができて人気が落ちてしまったりするリスクも考えられます。
売却が見込まれる場合でも、最低数カ月間の資金余力を備えておくことが望ましいでしょう。
早期売却の鍵は不動産会社
いま住んでいるマンションを早期に売却したい場合、まずは売買のプロである不動産会社への相談が鍵となります。
不動産会社によって見込み客や売却手法も異なるため、できれば複数の不動産会社へ相談するのが望ましいでしょう。
複数社に相談し、査定結果を比較することでより高く売却できる可能性も高くなります。
売却可能性を確認したうえで、返済シミュレーションを行い、ダブルローンを利用した場合の資金負担を想定しておきましょう。
ダブルローンは住み替えをしたい人にとって有効な手段ですが、事前の計画や準備が不可欠です。
十分に準備を整え、ダブルローンの利用有無にかかわらず、スムーズな住み替えを実現させましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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