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住宅ローン返済中の住み替えはできる？住み替えローンやダブルローンとは
住宅ローンを返済中でも、急な転勤や家族構成の変化などで、不動産を売って新しい家に住み替えたい場合があるでしょう。
ローン返済中の不動産は売却できるのでしょうか。また、ローンが残っていても新居のローンを組めるのでしょうか。
本記事では、住宅ローンの残債がある場合の住み替え方法を紹介します。
もくじ
住宅ローン返済中でも住み替え（買い替え）はできる？
住宅ローン返済中でも住み替えは可能です。
しかし、不動産の売却金でローンを完済できるかどうかで住み替え方法が違います。
住み替えの基礎知識
まず、不動産の住み替えについての基礎知識を確認しましょう。
不動産の住み替えは、住んでいた家の売却と新居の購入をどちらも行う必要があります。通常の不動売却に比べて、タイミングや資金などの計画を綿密に立てることが求められます。
売却と購入をまったく同時に行うことが一番ですが、売却期間が長引いたり、新居選びがうまくいかなかったりと、計画通りに進めることは難しいです。
そのため、不動産の住み替えは「売り先行型」と「買い先行型」の2種類に分けられます。
- 売り先行型
- 住んでいた家を先に売却してから新居を購入する方法
- 買い先行型
- 先に新居を購入してから、前の家を売却する方法
売り先行型が一般的で、家の売却金を新居の購入資金に充てることができます。
不動産売却と新居の購入
不動産を売却するためには、住宅ローンを借りる時に設定した抵当権を外す必要があります。
抵当権とは、ローンの返済ができない場合に不動産を担保とする権利です。融資を行う金融機関を抵当権者として設定します。
購入希望者は、抵当権付きの不動産はリスクがあるため、避ける傾向があります。そのため、抵当権を抹消しないと不動産は売却できません。
抵当権を外すには、ローンを完済する必要があります。
現在ローンの残債がある場合でも、不動産を売却して手に入ったお金でローンを返済できます。
住み替えでは、不動産売却においてアンダーローンかオーバーローンかによって、新居で利用するローンに違いが生じます。
- アンダーローン
- 不動産の売却価格がローン残債の額を下回っている状態
- オーバーローン
- 不動産の売却価格がローン残債の額を上回っている状態
住宅ローンを完済できないけど住み替えたい場合
アンダーローンの場合は、住宅ローンを完済できるのでスムーズに住み替えることができます。売却と同時に返済してすぐに抵当権を抹消する必要があることだけは注意しておきましょう。
一方で、ローンの方が金額の大きいオーバーローンの場合は、自己資金を足すなどしてローンを完済しなくてはなりません。
通常の不動産売却なら貯金や家族からの借入資金で返済をするのが一般的ですが、住み替えの場合は資金の持ち出しをしなくても済む方法があります。
それが下記で紹介する「住み替え（買い替え）ローン」です。
住み替えローンについて
多くの金融機関は住み替えることを前提とした、住み替え（買い替え）ローンを提供しています。残債があっても住み替えが可能なため、便利なサービスですが、どのような仕組みや特徴があるのでしょう。
仕組み
住み替えローンは、住んでいた家を売却しても残ってしまったローンを新居のローンに上乗せして組み直すことができるローンです。
たとえば、新居の購入で3,000万円の融資を受けたいが、旧居のローンを不動産の売却金で返済しても1,000万円分残っていたとします。この場合、2つ併せて4,000万円のローンとして組み直すことができます。
住み替えローンの図解
住み替えローンを利用する流れは以下のとおりです。
- 各金融機関の住み替えローンからプランを選ぶ
- 事前審査を受ける
- 本審査を受ける
- 融資を受ける
一般的な住宅ローンと同様に審査に通過する必要があります。
また、申し込む前にローンの残債がいくらか確認しておきましょう。
メリット
住み替えローンなら、オーバーローンであっても自己資金の持ち出しなく住み替えることができます。
買い替えのタイミングでまとまった資金が出ていかないので、その後の生活に余裕をもたせられます。
また、売却する不動産と新居のローンをひとつのローンとして利用できるので、二重にローンがある状態を防ぐことができます。
デメリット
住み替えローンは、残ったローンに上乗せされる分、新しく抱えるローンが担保となる不動産より高額です。
万一の時に残る債務が大きくなる可能性があるということなので、新居のローンについては慎重に検討した方がよいでしょう。
リスクがある分、一般的な住宅ローンと比較して金利が高く、金融機関による審査が厳しいです。
また、住み替えでは売却と購入の決済を同じ日に行わなくてはなりません。そのため、新居を探す時間に余裕がなかったり、安い金額でも売却を急いでしまったりと、タイミングの調整が難しいです。
住み替えローンでの同時決済が難しい場合などには、ダブルローンで住み替える方法もあります。ダブルローンについては後ほど詳しく解説します。
ダブルローンについて
ダブルローンとは、住んでいた家のローンを支払いながら新居のローンも二重で支払うローンのことです。住み替えにおいて、売却よりも先に新居を購入する「買い先行型」で生じます。
メリット
ダブルローンにするメリットは、日程調整が不要なことでしょう。
好きな時に新居を決めて、高く売れるタイミングで旧居を売却できます。引っ越しも新居が決まり次第できるため、余裕を持って住み替えができます。
売却前に新居に引っ越していれば、入居中の内覧対応も不要なため、面倒なことを一気に省くことができます。
デメリット
ダブルローンにする最大のデメリットは金銭面でしょう。
一定期間とはいえ、2つのローンを同時に返済していくので、長期化してしまうと毎月の返済負担が大きいです。
また、ひとつのローンとして組み直す住み替えローンとは異なり、2つのローンを同時に支払うため、審査が厳しく、利用できる金融機関も少ないです。
審査は、2つの住宅ローンの借入総額に対して行われることが多いので、高収入の人でないとなかなか利用できません。
ただ、最近は特定の条件を満たせば売却予定の不動産のローン残債をカウントせずに審査してもらえる場合もあります。
ほかにも旧居を賃貸に回すことでダブルローンを可能にするなど、高収入でなくてもダブルローンを組む方法がいくつかあります。
ダブルローンは通常のローンよりも高額の借り入れをするので、しっかりとシミュレーションをしないと大きな負担になります。
住み替えを成功させるために
住宅ローン返済中の住み替えを成功させるためには、どのようなポイントに気をつけたらよいでしょうか。
資金計画が大切
売却と購入を同時進行するため、計画を通常の売却や購入と比べて、細かく立てる必要があります。
特に住宅ローンを返済中の場合は、資金計画が鍵を握ります。
住み替えローンやダブルローンが便利だからといって、容易に利用すると、多額の負債を抱えてしまうおそれがあります。
資金計画を立てるためには、売却する家の査定を受けておきましょう。それによってアンダーローンなのかオーバーローンなのか判断でき、どのローンを選べばよいのかや、今後の新居での生活を想定しやすくなります。
専門家に相談する
不動産取引は売却と購入のどちらの場合でも、複雑な手続きが多く、専門的な知識が必要な場面が多いです。
残債がある場合は特に、自身だけで進めていくのは難しいでしょう。
まずはプロの専門家に相談して自身の状況に合わせたアドバイスをもらいましょう。
その際、複数の不動産会社を比較することをおすすめします。比べることで、本当に親身になって提案してくれているのかなどが判断できます。
一括査定サイトを利用すれば、手間や時間をかけずに複数の不動産会社に問い合わせができます。トラブルなくスムーズに住み替えを成功させるためにも、積極的に活用しましょう。
住宅ローン返済中の住み替えに関するよくある質問
- 住宅ローン返済中の住み替えはできる？
- 住宅ローン返済中でも住み替えは可能です。しかし、不動産の売却金でローンを完済できるかどうかで住み替え方法が違います。
- 住み替えローンってどういう仕組み？
- 住宅ローンの残債に新居購入のためのローンを上乗せして組み直すことができるローンです。ひとつのローンとして利用できるので、二重にローンがある状態を防ぐことができます。
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